成本法與剩余法計(jì)算公式深入探析-資料下載頁(yè)
2025-05-16 04:37本頁(yè)面
【正文】 P）) 公式17其中，L0為法定最高年限土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，L為剩余年限土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。可令L0=L（1+Δ），因?yàn)?V0 =[L0(1+R) T+ C(1+R)T/2]/(1QP), 代入公式17,整理后得V= L0[1ΔK+K(1+R) T/(1QP)]+K?C(1+R)T/2/(1QP) 公式18同理，剩余法求取剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算公式可推導(dǎo)為：L=[VK?C(1+R)T/2/(1QP)]/[1+K（1+Δ）（(1+R) T/(1QP)1）] 公式19Δ可運(yùn)用土地使用年期修正公式求取。當(dāng)土地剩余年限為法定最高年限時(shí)，Δ=0，L=L0 ，土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算公式與公式12相同：L0=L=[VK?C(1+R)T/2/(1QP)]/[1K+K(1+R) T/(1QP)] 公式12應(yīng)用舉例上海市楊浦區(qū)控江路某商鋪補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，建筑物為臨街底層店鋪，竣工于1997年，建筑面積239平方米。根據(jù)市場(chǎng)比較法和收益法已得到房地產(chǎn)價(jià)格為19088元/平方米，土地用途為商業(yè)，出讓年限為法定最高年限40年。建安成本+專業(yè)費(fèi)+配套費(fèi)+管理費(fèi)用為3224元/平方米，%，開發(fā)周期取1年，建設(shè)成本均勻投入，%，利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率30%，房屋成新率為75%。運(yùn)用公式12求取出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。L=[VK?C(1+R)T/2/(1QP)]/[1K+K(1+R) T/(1QP)]=[1908875%*3224*(1+%) /（%30%）]/[175%+75%*(1+%)/(%30%)]=9978(元/平方米)估價(jià)實(shí)踐操作的啟示 房地產(chǎn)估價(jià)理論和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的關(guān)于成本法和剩余法計(jì)算公式形式雖然不同，本質(zhì)上都是相同的。關(guān)鍵在于如何正確理解和定義公式中各構(gòu)成項(xiàng)的內(nèi)涵。以本文的公式6為例，土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格房屋現(xiàn)值稅費(fèi)如果認(rèn)為“房屋現(xiàn)值”就是建筑物本身狹義的現(xiàn)值，則得到的“土地價(jià)格”就不僅僅是通常意義上所說(shuō)的土地市場(chǎng)價(jià)值，還包括了房地產(chǎn)整體價(jià)值的其它分?jǐn)?。但如果認(rèn)為“房屋現(xiàn)值”是廣義的建筑物現(xiàn)有價(jià)值，則得到的“土地價(jià)格”就是土地市場(chǎng)價(jià)值。要根據(jù)估價(jià)目的合理定義土地價(jià)格，并確定各構(gòu)成項(xiàng)內(nèi)涵。評(píng)估實(shí)踐中，許多估價(jià)師在運(yùn)用公式6時(shí)，發(fā)現(xiàn)得出的土地價(jià)格與一級(jí)土地市場(chǎng)出讓成交價(jià)格相比偏高，這正是由于地價(jià)定義為土地市場(chǎng)價(jià)值，但計(jì)算房屋現(xiàn)值時(shí)采用了狹義計(jì)算方式。有的估價(jià)師為了計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)值，主張對(duì)公式6進(jìn)行改良，即在公式中加扣利潤(rùn)項(xiàng)：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格房屋現(xiàn)值稅費(fèi)利潤(rùn)如果按照銷售利潤(rùn)率，一般取房地產(chǎn)交易價(jià)格的百分比。筆者認(rèn)為這樣的處理過(guò)于草率，有失嚴(yán)謹(jǐn)?？紤]極限情況，當(dāng)建筑物無(wú)限接近耐用年限時(shí)，房屋現(xiàn)值為0，房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格，則上述公式會(huì)變成：土地價(jià)格=土地價(jià)格0稅費(fèi)利潤(rùn)這顯然是有問(wèn)題的。而如果采用本文的計(jì)算公式，當(dāng)建筑物無(wú)限接近耐用年限時(shí)， K=0，很容易得出V=L，即房地產(chǎn)價(jià)值等于土地市場(chǎng)價(jià)值。參考文獻(xiàn)：（1）柴強(qiáng)主編。 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 。北京： 中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009：273287（2）鄒曉云著。 土地估價(jià)基礎(chǔ) 。北京： 地質(zhì)出版社，2010：165168（3）朱道林主編。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 。北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2007（4）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）19930622發(fā)布實(shí)施本文作者：韓鐵濤聯(lián)系電話：021588816881011，13641819505電子郵件： 工作單位：上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司通信地址：上海市浦東新區(qū)南泉北路201號(hào)1004室郵政編碼：2001208 / 8
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