成本法與剩余法計算公式深入探析-文庫吧資料
2025-05-22 04:37本頁面
【正文】 種情況下，土地沒有達到最高最佳利用，不能用剩余法來評估土地市場價值。折舊的確定需要將估價對象進行橫向和縱向比較。4．折舊：折舊是各構(gòu)成項目中最復(fù)雜的一項，包括物理折舊、經(jīng)濟折舊、功能折舊。4．開發(fā)利潤：利潤率分為直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率。4．銷售稅費：包括營業(yè)稅、銷售代理費、廣告費等。包括土地資金投入、建造成本、管理費用、銷售費用等。管理費計費比例的確定，應(yīng)該從市場資料中提取。管理費一般按照建造成本或建造成本+土地取得費的一定比例計算。直接成本包括土建、安裝、配套、裝修工程等，間接成本包括勘察、設(shè)計費、專業(yè)費、建設(shè)單位管理費等。、土地市場價值：空地（待開發(fā)狀態(tài)熟地）的市場交易價格。“開發(fā)成本”容易與“土地開發(fā)成本”混淆，改為“建造成本”。投資利潤被稱之為“企業(yè)家激勵”，歸入建筑物總成本。③、符合國際慣例。存量房補地價評估中地價定義應(yīng)與土地公開出讓評估中的地價定義一致，即土地市場價值。日常土地估價業(yè)務(wù)中，絕大部分是評估土地市場價值，包括空地出讓和存量房補地價（《》）。故建筑物折舊應(yīng)包括土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費的折舊。如果確實需要評估舊有房地產(chǎn)的土地價值，筆者傾向于第二種觀點，即把除了土地市場價值之外的所有各項價值歸入建筑物實體價值，理由如下：①、房地產(chǎn)價值因建筑物產(chǎn)生而產(chǎn)生，因建筑物折舊而減少，當(dāng)建筑物價值為零時，土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費也隨之消失。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)整體價值不可機械分割，房地產(chǎn)整體價值并不是地價加房價的簡單組合，而是由供求關(guān)系和收益能力決定。這時的土地價格不僅包含土地取得成本（土地市場價值），還包含開發(fā)過程中，由土地資金投入所產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費。問題是，公式7中的土地價格等于土地市場價值嗎？這個問題實際上是房地產(chǎn)整體價值如何在土地和建筑物兩個物理實體上進行分配的問題，業(yè)內(nèi)人士對此存在分歧。根據(jù)房地產(chǎn)估價理論，“土地取得成本”可以通過市場比較法、基準(zhǔn)地價法評估。最后的任務(wù)是統(tǒng)一公式3和公式7，房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊 公式3房地產(chǎn)價值=土地價格+造價+利息+利潤+稅費建筑物折舊 公式7由專業(yè)知識可知，建筑物造價中包含直接成本、間接成本，其中包含管理費，因此可以令 造價=開發(fā)成本+管理費用，只要對“開發(fā)成本”的細(xì)分構(gòu)成合理界定就行了。雖然嚴(yán)格來講二者在專業(yè)意義上有所區(qū)別，但在實際工作中處理基本等同。l 時間為0，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為新建成房地產(chǎn)（屬于③存量房地產(chǎn)），房地產(chǎn)價值求取采用成本法，計算公式為：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 公式4土地價格=房地產(chǎn)價格造價利息利潤稅費 公式5l 時間為t，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為③存量房地產(chǎn)（折舊不為零），房地產(chǎn)價值求取采用成本法，計算公式為：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊 公式3土地價格求取采用剩余法，計算公式為：土地價格=房地產(chǎn)價格房屋現(xiàn)值稅費 公式6l 時間為T，建筑物價值為零，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為①空地（待開發(fā)），土地價格求取采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法），計算公式為：土地價格=房地產(chǎn)價格造價利息利潤稅費 公式5實際上要做的是將公式公式公式公式6形式統(tǒng)一化。為了得到統(tǒng)一的數(shù)學(xué)表達式，需要從上面提到的現(xiàn)有計算公式著手。也就是說，狀態(tài)①和③下土地價值和房地產(chǎn)價值的
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