成本法與剩余法計算公式深入探析(參考版)
2025-05-19 04:37本頁面
【正文】 北京：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2007（4）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）19930622發(fā)布實施本文作者：韓鐵濤聯(lián)系電話：021588816881011，13641819505電子郵件： 工作單位：上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司通信地址：上海市浦東新區(qū)南泉北路201號1004室郵政編碼：2001208 / 8。北京： 地質(zhì)出版社，2010：165168（3）朱道林主編。北京： 中國建筑工業(yè)出版社，2009：273287（2）鄒曉云著。參考文獻(xiàn)：（1）柴強主編?？紤]極限情況，當(dāng)建筑物無限接近耐用年限時，房屋現(xiàn)值為0，房地產(chǎn)價格=土地價格，則上述公式會變成：土地價格=土地價格0稅費利潤這顯然是有問題的。有的估價師為了計算土地市場價值，主張對公式6進(jìn)行改良，即在公式中加扣利潤項：土地價格=房地產(chǎn)價格房屋現(xiàn)值稅費利潤如果按照銷售利潤率，一般取房地產(chǎn)交易價格的百分比。要根據(jù)估價目的合理定義土地價格，并確定各構(gòu)成項內(nèi)涵。以本文的公式6為例，土地價格=房地產(chǎn)價格房屋現(xiàn)值稅費如果認(rèn)為“房屋現(xiàn)值”就是建筑物本身狹義的現(xiàn)值，則得到的“土地價格”就不僅僅是通常意義上所說的土地市場價值，還包括了房地產(chǎn)整體價值的其它分?jǐn)?。L=[VK?C(1+R)T/2/(1QP)]/[1K+K(1+R) T/(1QP)]=[1908875%*3224*(1+%) /（%30%）]/[175%+75%*(1+%)/(%30%)]=9978(元/平方米)估價實踐操作的啟示 房地產(chǎn)估價理論和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的關(guān)于成本法和剩余法計算公式形式雖然不同，本質(zhì)上都是相同的。建安成本+專業(yè)費+配套費+管理費用為3224元/平方米，%，開發(fā)周期取1年，建設(shè)成本均勻投入，%，利潤率為銷售利潤率30%，房屋成新率為75%。當(dāng)土地剩余年限為法定最高年限時，Δ=0，L=L0 ，土地使用權(quán)市場價值的計算公式與公式12相同：L0=L=[VK?C(1+R)T/2/(1QP)]/[1K+K(1+R) T/(1QP)] 公式12應(yīng)用舉例上海市楊浦區(qū)控江路某商鋪補地價評估，建筑物為臨街底層店鋪，竣工于1997年，建筑面積239平方米。則出讓土地條件下的成本法房地產(chǎn)市場價值計算公式應(yīng)寫做（利潤率取銷售利潤率）：V = L+K(C+L0(（1+R）T1)+C((1+R)T/21)+V0(Q+P）) 公式17其中，L0為法定最高年限土地使用權(quán)市場價值，L為剩余年限土地使用權(quán)市場價值。無限年期、法定最高年期、剩余年期土地使用權(quán)價值關(guān)系如下圖：△L時間無限年期法定最高年期剩余年期限土地價值已出讓土地上的房地產(chǎn)，由于土地剩余使用年期逐年減少，土地使用權(quán)價值逐年衰減。而一旦土地出讓之后，土地使用權(quán)價值為剩余年期的土地使用權(quán)價值，成為變量。因法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價值與無限年期土地使用權(quán)價值之比為小于1的常量。我國的土地價值表現(xiàn)為土地使用權(quán)價值，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)?？紤]土地使用年限的計算公式上述計算公式的推導(dǎo)基于土地?zé)o限期使用且價值恒定不變的假設(shè)。統(tǒng)一計算公式的形式推導(dǎo) 銷售利潤率條件下的計算公式推導(dǎo)方便起見，假設(shè)折舊方式為直線折舊，管理費與土地價值無關(guān)，利潤率為銷售利潤率。無論采用那一種折舊方式，由于除了土地市場價值之外的所有項均歸入建筑物實體，當(dāng)建筑物消亡時，有房地產(chǎn)價值=土地市場價值建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤折舊=0折舊 = 建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤即包含在建筑物實體的價值應(yīng)全部折舊掉，包括土地投資利息、利潤和相關(guān)稅費。這
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