成本法與剩余法計(jì)算公式深入探析-在線瀏覽
2025-07-03 04:37本頁(yè)面
【正文】 時(shí)間變化曲線。統(tǒng)一計(jì)算公式的意義在于更好地理解土地房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成，為正確界定計(jì)算公式中各構(gòu)成項(xiàng)目的內(nèi)涵提供方便。我們考慮時(shí)間為0、T、t三個(gè)時(shí)間點(diǎn)的土地房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式，其中0、T為端點(diǎn)狀態(tài)，t為中間任意狀態(tài)。首先將四個(gè)公式中的“房地產(chǎn)價(jià)值”、“房地產(chǎn)價(jià)格”統(tǒng)一為“房地產(chǎn)價(jià)值”。因?yàn)樾陆ǔ煞康禺a(chǎn)建筑物折舊為零，公式公式4可以統(tǒng)一為公式3的形式；同理，公式5可以寫成：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)值造價(jià)利息利潤(rùn)稅費(fèi)+建筑物折舊 公式7考察公式6和公式7，因房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)建筑物折舊=造價(jià)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)建筑物折舊，則公式6和公式7可以統(tǒng)一為公式7的形式?，F(xiàn)在就剩下“土地取得成本”和“土地價(jià)格”兩項(xiàng)形式區(qū)別?？梢?，公式3中的“土地取得成本”實(shí)質(zhì)就是土地市場(chǎng)價(jià)值。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按照公式6，土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格房屋現(xiàn)值稅費(fèi) ，已建成房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）價(jià)值，扣除稅費(fèi)和房屋現(xiàn)值后，都?xì)w入土地價(jià)格。也就是說公式7中的土地價(jià)格大于公式3中的土地取得成本（土地市場(chǎng)價(jià)值）；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，土地價(jià)格就是指土地市場(chǎng)價(jià)值，土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入建筑物實(shí)體。實(shí)際上這也是地價(jià)定義問題，要看評(píng)估目的和評(píng)估的假設(shè)條件和估價(jià)合同約定條款。在不考慮外部增減值的前提下，房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)取決于建筑物的狀態(tài)。②、便于實(shí)際操作。所謂土地市場(chǎng)價(jià)值，有交易才有市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于交易價(jià)值。只有一些特殊情況下，才需要對(duì)存量房地產(chǎn)中的土地價(jià)值做其它定義。例如，美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)中，空地和已建成房地產(chǎn)的土地價(jià)值只有一種，即土地市場(chǎng)價(jià)值?；谝陨希瑢⒐?和公式7中的“土地取得成本”、“土地價(jià)格”統(tǒng)一為“土地市場(chǎng)價(jià)值”。因“建筑物折舊”項(xiàng)包含土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)的折舊，為避免歧義，簡(jiǎn)稱為“折舊”，則得到統(tǒng)一后的公式8：房地產(chǎn)價(jià)值=土地市場(chǎng)價(jià)值+建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)折舊 公式8房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成項(xiàng)目?jī)?nèi)涵界定實(shí)際上，當(dāng)土地市場(chǎng)價(jià)值內(nèi)涵確定之后，利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)的分配和折舊的內(nèi)容和范圍也就可以確定了。、建造成本：包括直接成本和間接成本。、管理費(fèi)用：指開發(fā)企業(yè)的行政費(fèi)用，如辦公場(chǎng)所租金、職員薪金、保險(xiǎn)、辦公家具等日常費(fèi)用。但從管理費(fèi)內(nèi)涵來(lái)分析，筆者認(rèn)為管理費(fèi)多少主要與建筑規(guī)模和地方薪資水平相關(guān)，與土地價(jià)值關(guān)系不大，計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)不應(yīng)包含土地價(jià)值。4．利息：開發(fā)過程中的一切支出都應(yīng)該計(jì)算利息。但實(shí)際操作中往往不計(jì)算銷售費(fèi)用的利息，因?yàn)殇N售費(fèi)用發(fā)生在開發(fā)過程的末端，利息基本為零。不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅。利潤(rùn)率應(yīng)該是市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。許多估價(jià)師在評(píng)估時(shí)僅僅計(jì)算建筑物本身的物理折舊，這是不全面的。值得注意的是，由于建筑物物理或功能的產(chǎn)生的折舊可能侵蝕土地價(jià)值，此時(shí)的土地價(jià)值低于土地市場(chǎng)價(jià)值。因此，在舊有房地產(chǎn)劃撥土地出讓（補(bǔ)地價(jià)）估價(jià)中，首先要判斷估價(jià)對(duì)象是否處于最高最佳利用狀態(tài)，進(jìn)而決定是否能夠采用剩余法。假設(shè)為直線折舊，建筑物殘值為零，推廣到一般情況，當(dāng)成新率為K時(shí)，折舊 = （1K）*（建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)） 公式9 但需要特別注意，上式中，銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)都是基于建筑物為全新狀態(tài)，如果以房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)，則必須是全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的買賣成交價(jià)格。令： V=房地產(chǎn)價(jià)值 V0=全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)值L=土地市場(chǎng)價(jià)值（常量）C=建造成本+管理費(fèi)用 R=利率 T=房地產(chǎn)開發(fā)周期，土地期初一次性投入，建造成本均勻投入 Q=銷售稅費(fèi)率，為房地產(chǎn)價(jià)值的百分比 P=銷售利潤(rùn)率，為房地產(chǎn)價(jià)值的百分比 K=房屋成新率 成本法求取舊有房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=土地市場(chǎng)價(jià)值+建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)折舊 公式8則有
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