成本法與剩余法計算公式深入探析-展示頁
2025-05-25 04:37本頁面
【正文】 計算公式在形式上是可以統(tǒng)一的。在本文限定的假設條件下，這個周期過程是連續(xù)不斷的，表現(xiàn)為土地房地產價值的脈沖形態(tài)，如圖：由于在建工程不是本文所要討論的重點，我們主要分析狀態(tài)①空地（待開發(fā)）和③存量房地產。以新建房地產竣工之日為時間零點，則可以得到土地房地產價值變化的連續(xù)狀態(tài)模型，如圖：T在建工程空地存量房地產0時間價值空地土地房地產價值土地價值以上是一個周期的土地房地產價值變化圖，包含了三種狀態(tài)。任何一個土地房地產可能的狀態(tài)有三種：①空地（待開發(fā)）；②在建工程；③存量房地產。房地產價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 公式4《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中，剩余法計算公式為：新建房屋： 土地價格=房地產價格造價利息利潤稅費 公式5舊有房屋： 土地價格=房地產價格房屋現(xiàn)值稅費 公式6土地房地產連續(xù)狀態(tài)分析模型在確定這些計算公式中各構成項內涵之前，有必要對土地房地產生命周期各階段的狀態(tài)進行梳理和描述，并表達土地房地產價值隨狀態(tài)變化。這些理解上的差異可能影響評估結果的準確性和科學性。筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，房地產估價理論和土地估價理論中，成本法和剩余法計算公式各構成項采用的專業(yè)術語是不同的，不同估價師對計算公式中各構成項內涵的理解容易產生差異。由于房地產和土地的狀態(tài)不同，這兩種方法的計算公式有多種形式。關鍵字：成本法 剩余法 計算公式 土地市場價值 折舊引言 成本法和剩余法是房地產評估和土地評估工作中常用的兩種方法。成本法與剩余法計算公式深入剖析韓鐵濤（上海房地產估價師事務所有限公司，上海，200120）摘 要：本文把土地房地產看作一個實物價值載體，通過對其生命周期各階段狀態(tài)進行模擬分析，對房地產估價理論和土地估價理論中成本法和剩余法的計算公式進行梳理、合并，建立能夠共容成本法和剩余法的計算通式。然后對該計算通式中各構成項的內涵給予明確限定，并進一步推導出不同條件下可實踐操作的計算公式。本質上是一個數(shù)學等式中的兩個互逆過程。評估工作中，估價師需要根據(jù)客觀情況，選用正確的公式形式。例如，土地重新購建價格、土地取得成本與土地市場價值之間的關系；利息、利潤、稅費在建筑物和土地上如何分配？建筑物折舊的內容和范圍等。成本法和剩余法的基本計算公式房地產估價理論中，成本法的計算公式為：房地產價值=重新購建價格折舊 公式1將公式展開，得到：房地產價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格建筑物折舊 公式2房地產價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤建筑物折舊 公式3對于新建房地產，建筑物折舊為零。為了方便分析，需要做如下假設:①土地無限期使用，土地價值為完全熟地價，且價值保持恒定（本假設的目的是過濾掉土地使用制度和宏觀經濟波動對土地價值的影響）；②建筑物殘值為零，拆除費用忽略不計；③建筑物折舊為直線折舊。本文只考慮空地為熟地的情形；存量房地產包括新建成房地產和舊有房地產。首先是空地狀態(tài)，只具有土地價值，一旦進入建設階段，土地房地產價值上升，竣工時達到價值高點，之后進入使用階段，其價值隨著折舊逐漸減小，但最終并不為零，而是回到空地狀態(tài)價值。從狀態(tài)③的起始端新建成房地產開始，至狀態(tài)①空地結束，很明顯存在一個數(shù)學表達式f(t)，能夠用來描述土地房地產價值隨
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