【正文】 對于類似寬窄巷子這樣有足夠活力自發(fā)生長、有機更新的舊城區(qū)域，不一定要迫切地進行改造、引入商業(yè)，提高公眾參與程度和發(fā)揮民間機構的作用往往更能滿足改善街區(qū)條件的需求、實現(xiàn)最原生態(tài)的保護。對于需要依靠商業(yè)開發(fā)復興的歷史街區(qū)，尊重文化特色、延續(xù)歷史文脈是改造應遵循的基本思想，是遺產保護利用的靈魂本質。四、 老街區(qū)改造后的項目商業(yè)運營模式分析在街區(qū)的商業(yè)運營管理中，需要明確一個商業(yè)運營機構主體，商業(yè)運營機構的設立主要有政府主導及專業(yè)公司兩種模式，市面成功項目運營多聘請專業(yè)商業(yè)管理公司負責。老街區(qū)商業(yè)改造項目運營管理模式比較管理主體政府主導管理專業(yè)商業(yè)公司管理特點管理費用低，行政手段管理費用高，經(jīng)濟手段盈利狀況一般需政府補貼，才能保持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營保證一定的利潤水平下，物業(yè)出租率高、升值快設備管理特點設備維護缺乏計劃性，事故驅動型定期維護設備，預防性維護與維修成本控制成本控制無序，造成較大的浪費有效的成本控制，保持合理的利潤空間商家□關注管理費用□對商業(yè)街的物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營的關系不敏感□看重商業(yè)經(jīng)營的利益□希望優(yōu)質的物業(yè)管理□可以承受較高的管理費用對商業(yè)的影響物業(yè)管理的水平依賴于政府管理能力，商業(yè)經(jīng)營狀況波動比較大□營造優(yōu)質的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境□提升商業(yè)價值無論是基于行政手段的政府主導管理模式還是以經(jīng)濟手段為主的專業(yè)商業(yè)公司管理模式，通過對成功的歷史文化街區(qū)的研究，統(tǒng)一運營管理均為此類項目商業(yè)改造成功的保證。具體而言，統(tǒng)一運營管理的基本內容體系及優(yōu)勢如下：n 統(tǒng)一招商管理：要求招商的品牌審核管理和完善租約管理。n 統(tǒng)一服務管理：有利于經(jīng)營者間協(xié)調和合作，由管理委員會主導、協(xié)調、服務、監(jiān)督租戶的經(jīng)營活動，保證商業(yè)搞笑運轉。n 統(tǒng)一物業(yè)管理：有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。n 統(tǒng)一營銷管理：有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益，避免惡性競爭。另外，建立統(tǒng)一經(jīng)營管理的體系的基本前提是實現(xiàn)產權（所有權）與經(jīng)營權分離，即兩權分離，而根據(jù)國內歷史文化街區(qū)的實踐，兩權分離實施模式主要有三種：比較項目股份公司制收購所有政府返祖制操作方式產權所有人易產權作價入股成立股份公司，市場化運作政府收購商業(yè)所有權，成立管理公司或委托管理公司進行運營管理政府約定租金收購經(jīng)營權，委托商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招商和運營管理產權屬性產權分散產權統(tǒng)一產權分散實現(xiàn)條件80%以上產權人入股合理的股權、分配制度80%以上產權收購合理的補償標準80%以上的經(jīng)營權收購政府給予租金收益保證政府職責□政府前期宣傳引導；□政府協(xié)助股份公司成立；□提供政策保障；□指導經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種；□政府擁有所有權□對街區(qū)的運營給予指導、控制□政府與產權人的租約關系；□對街區(qū)的運營給予指導、控制 五、 總結部分 通過案例研究，成功商業(yè)改造的城市老街區(qū)不僅具有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，而且有獨特的商業(yè)定位、充滿活力的人文生態(tài)環(huán)境和良好的經(jīng)營管理模式。換言之，即既需歷史文化內涵及傳統(tǒng)商脈根基，又需后天注入科學的經(jīng)營管理模式及業(yè)態(tài)組合。老街區(qū)商業(yè)改造項目成功要素總結硬件因素豐富的歷史文化內涵悠久的歷史：歷史上繁榮，且延續(xù)到近代文物古跡：具有名人、名事件等歷史古跡寶貴的文化遺產：建筑反映某一時代特征獨特的建筑格局、風格具有歷史性的地方傳統(tǒng)建筑以及歌劇優(yōu)越的區(qū)位位于城市中心或鄰近強勢旅游資源悠久的商脈從古代以來就是城市的商業(yè)貿易中心，近代商業(yè)繁榮軟件因素富有活力的傳統(tǒng)人文生態(tài)改造后傳統(tǒng)人文元素如老字號、民間藝術、民俗民風、原生態(tài)生活方式得以繼承和發(fā)揚符合消費者需求的商業(yè)符合市民或游客需求的商業(yè)業(yè)種多元化的商業(yè)功能組合多元化業(yè)態(tài)組合，人們可以在歷史街區(qū)購物、休閑娛樂、餐飲于一體，停留時間長良好的經(jīng)營管理模式有效的經(jīng)營管理模式維護歷史街區(qū)的特性以及符合市場需求，實現(xiàn)歷史街區(qū)的復興小結隨著中國城市化進程的加快，許多城市都面臨著歷史街區(qū)的改造和更新。在如何處理傳統(tǒng)與現(xiàn)代、文化與經(jīng)濟的關系方面，無論是上海新天地的依托商業(yè)中心發(fā)展模式還是依托旅游資源發(fā)展的成都錦里、文殊坊或寬窄巷子，都為人們提供了觀察和參考，對全國各地紛紛在進行的歷史街區(qū)商業(yè)開發(fā)具有一定的啟發(fā)意義。同時，通過以上案例比較分析、開發(fā)模式總結和規(guī)劃方法思考，可以認識到：歷史街區(qū)的規(guī)劃要從歷史遺產的本質出發(fā)，從遺產特性人手。按照保護與發(fā)展相統(tǒng)一、歷史與現(xiàn)代相和諧的原則，采取符合實際可行性、帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的操作方法。具體通過文化特色的挖掘、活動項目的設置和空間環(huán)境的規(guī)劃來實效保護，并結合眼下主流商業(yè)運營管理方法來確保持續(xù)經(jīng)營。只有恰當?shù)靥幚砗帽Ｗo與利用的關系，才能取得歷史街區(qū)保護與開發(fā)的良好文化、經(jīng)濟、社會綜合效益。附：部分城市改造項目實施的地方扶持政策無論是城市歷史文化街區(qū)的商業(yè)改造還是珠海當前勢頭正盛的三舊改造，其本質都是加快土地整合和功能再造，進一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產出效應，為產業(yè)轉移和結構調整騰出土地、擴出空間、推進城市城市化進程，而政府為鼓勵經(jīng)濟實力雄厚的財團和社會資金參與成規(guī)模、大片區(qū)的舊城鎮(zhèn)改造，也采取了一些鼓勵扶持政策。——以下摘選自珠海市國土資源局《關于推進舊城鎮(zhèn)用地改造的實施辦法》土地處置改造涉及劃撥土地使用權、改變土地用途（包括經(jīng)營性用途）等事項的，經(jīng)報請市“三舊”改造領導小組批準，可以采取協(xié)議方式補辦出讓等手續(xù)，按批準改造時的地價管理規(guī)定相應用途標準補繳地價。拆遷補償成本可以折抵地價款。其中：（含）以下部分，全額折抵；～（含）部分，折抵50%，另外50%按照成交時地價管理規(guī)定相應用途標準計收；，不再折抵，按照批準改造時地價管理規(guī)定相應用途標準計收。，全額折抵原合法建筑物所繳收地價。超出部分按照批準改造時地價管理規(guī)定相應用途標準計收。成片重建、單宗建筑拆建改造項目用地，供地方式和土地使用年限按新宗地自批準之日重新確定、起算。用地用途（功能）和容積率按控制性詳細規(guī)劃核定?！俺侵写濉蓖恋胤嫌嘘P規(guī)定的登記為國有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全產權。改造用地涉及各類歷史用地手續(xù)處理的，按照《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和省府辦《轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）和《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（珠府〔2010〕32號）辦理。19 / 19