城市老街區(qū)的商業(yè)開發(fā)的改造模式研討(參考版)
2025-05-19 03:36本頁面
【正文】 19 / 19?！俺侵写濉蓖恋胤嫌嘘P(guān)規(guī)定的登記為國有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全產(chǎn)權(quán)。成片重建、單宗建筑拆建改造項目用地，供地方式和土地使用年限按新宗地自批準(zhǔn)之日重新確定、起算。，全額折抵原合法建筑物所繳收地價。拆遷補償成本可以折抵地價款。 附：部分城市改造項目實施的地方扶持政策無論是城市歷史文化街區(qū)的商業(yè)改造還是珠海當(dāng)前勢頭正盛的三舊改造，其本質(zhì)都是加快土地整合和功能再造，進一步提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效應(yīng)，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)調(diào)整騰出土地、擴出空間、推進城市城市化進程，而政府為鼓勵經(jīng)濟實力雄厚的財團和社會資金參與成規(guī)模、大片區(qū)的舊城鎮(zhèn)改造，也采取了一些鼓勵扶持政策。具體通過文化特色的挖掘、活動項目的設(shè)置和空間環(huán)境的規(guī)劃來實效保護，并結(jié)合眼下主流商業(yè)運營管理方法來確保持續(xù)經(jīng)營。同時，通過以上案例比較分析、開發(fā)模式總結(jié)和規(guī)劃方法思考，可以認(rèn)識到：歷史街區(qū)的規(guī)劃要從歷史遺產(chǎn)的本質(zhì)出發(fā)，從遺產(chǎn)特性人手。老街區(qū)商業(yè)改造項目成功要素總結(jié)硬件因素豐富的歷史文化內(nèi)涵悠久的歷史：歷史上繁榮，且延續(xù)到近代文物古跡：具有名人、名事件等歷史古跡寶貴的文化遺產(chǎn)：建筑反映某一時代特征獨特的建筑格局、風(fēng)格具有歷史性的地方傳統(tǒng)建筑以及歌劇優(yōu)越的區(qū)位位于城市中心或鄰近強勢旅游資源悠久的商脈從古代以來就是城市的商業(yè)貿(mào)易中心，近代商業(yè)繁榮軟件因素富有活力的傳統(tǒng)人文生態(tài)改造后傳統(tǒng)人文元素如老字號、民間藝術(shù)、民俗民風(fēng)、原生態(tài)生活方式得以繼承和發(fā)揚符合消費者需求的商業(yè)符合市民或游客需求的商業(yè)業(yè)種多元化的商業(yè)功能組合多元化業(yè)態(tài)組合，人們可以在歷史街區(qū)購物、休閑娛樂、餐飲于一體，停留時間長良好的經(jīng)營管理模式有效的經(jīng)營管理模式維護歷史街區(qū)的特性以及符合市場需求，實現(xiàn)歷史街區(qū)的復(fù)興小結(jié)隨著中國城市化進程的加快，許多城市都面臨著歷史街區(qū)的改造和更新。另外，建立統(tǒng)一經(jīng)營管理的體系的基本前提是實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）與經(jīng)營權(quán)分離，即兩權(quán)分離，而根據(jù)國內(nèi)歷史文化街區(qū)的實踐，兩權(quán)分離實施模式主要有三種：比較項目股份公司制收購所有政府返祖制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人易產(chǎn)權(quán)作價入股成立股份公司，市場化運作政府收購商業(yè)所有權(quán)，成立管理公司或委托管理公司進行運營管理政府約定租金收購經(jīng)營權(quán)，委托商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招商和運營管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實現(xiàn)條件80%以上產(chǎn)權(quán)人入股合理的股權(quán)、分配制度80%以上產(chǎn)權(quán)收購合理的補償標(biāo)準(zhǔn)80%以上的經(jīng)營權(quán)收購政府給予租金收益保證政府職責(zé)□政府前期宣傳引導(dǎo)；□政府協(xié)助股份公司成立；□提供政策保障；□指導(dǎo)經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種；□政府擁有所有權(quán)□對街區(qū)的運營給予指導(dǎo)、控制□政府與產(chǎn)權(quán)人的租約關(guān)系；□對街區(qū)的運營給予指導(dǎo)、控制 五、 總結(jié)部分 通過案例研究，成功商業(yè)改造的城市老街區(qū)不僅具有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，而且有獨特的商業(yè)定位、充滿活力的人文生態(tài)環(huán)境和良好的經(jīng)營管理模式。n 統(tǒng)一物業(yè)管理：有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。具體而言，統(tǒng)一運營管理的基本內(nèi)容體系及優(yōu)勢如下：n 統(tǒng)一招商管理：要求招商的品牌審核管理和完善租約管理。四、 老街區(qū)改造后的項目商業(yè)運營模式分析在街區(qū)的商業(yè)運營管理中，需要明確一個商業(yè)運營機構(gòu)主體，商業(yè)運營機構(gòu)的設(shè)立主要有政府主導(dǎo)及專業(yè)公司兩種模式，市面成功項目運營多聘請專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。城市有其生長發(fā)展的規(guī)律，雖然土地價值要提升，功能要趨向多樣化，但對歷史街區(qū)的文化資源開發(fā)要有長久而富有遠(yuǎn)見的計劃，應(yīng)當(dāng)意識到對于類似寬窄巷子這樣有足夠活力自發(fā)生長、有機更新的舊城區(qū)域，不一定要迫切地進行改造、引入商業(yè)，提高公眾參與程度和發(fā)揮民間機構(gòu)的作用往往更能滿足改善街區(qū)條件的需求、實現(xiàn)最原生態(tài)的保護。 三處歷史街區(qū)對比及總結(jié)三處歷史街區(qū)構(gòu)成要素比較分析街區(qū)構(gòu)成要素錦里文殊坊寬窄巷文化特色三國古蜀文化佛禪、民俗文化休閑、市井文化活動項目民間工藝、游戲、特色飲食、灑吧休閑民間工藝、民俗演出、商業(yè)活動、特色飲食，酒吧休閑飲民俗體驗、住宿，西式餐飲，酒吧休閑空間環(huán)境街巷格局線型的街道空間道、院結(jié)合的街坊肌理魚骨狀的道路結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)貌體現(xiàn)古樸民風(fēng)凸顯典雅、精致的群體風(fēng)貌傳統(tǒng)中透露出現(xiàn)代氣息成都三大歷史文化保護區(qū)的改造工程已經(jīng)完成，其間對歷史街區(qū)的開發(fā)模式進行了很多探討，取得了一定成效，但在諸多方面還有不成熟之處。這樣的商業(yè)定位和操作手法無疑改變了該歷史街區(qū)的使用人群，使其變?yōu)槌鞘懈邇r地段內(nèi)的高檔消費區(qū)。吸引了大量游人到訪，對恢復(fù)四JlI旅游的信心、重振四川旅游形象起到了積極的作用。寬窄巷子同屬三大歷史文化保護區(qū)的寬窄巷子，將其街區(qū)開放時間定在了中國文化遺產(chǎn)日，并作為2008年5客觀地說，文殊坊在歷史底蘊、投入資金和建造規(guī)模方面都具有趕超錦里的優(yōu)勢，然而其文化主題定位和活動項目設(shè)置卻模仿錦里，沒有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求，以至沒有達到預(yù)期的開發(fā)效果。作為成都獨有的地域資源，弘揚了民族傳統(tǒng)文化，提升了城市整體形象，實現(xiàn)了社會、經(jīng)濟效益的3 開發(fā)模式與規(guī)劃方法思考的雙贏。據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，錦里在不到兩年的時間內(nèi)接待游客近1000萬人次，銷售額3000余萬元，統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)平臺讓進駐的商家收益頗豐，擴展的文化氛嗣使周邊商業(yè)樓盤價格一路攀升，對城市經(jīng)濟發(fā)展的促進不言而喻；而民間工藝、習(xí)俗等活動項目的開展與武侯祠互為功能補充。在總體上呼應(yīng)了原有老建筑的特色：但有部分店鋪出于商業(yè)需要設(shè)置了大面積的落地玻璃窗和鋼結(jié)構(gòu)支撐，雖然具有現(xiàn)代感，但在清雅、淳樸的民居風(fēng)貌中稍顯突兀。青磚墻、高門樓、花墻裙，既體現(xiàn)了南方川西民居的的特色，也包含了北方滿蒙文化的內(nèi)涵。改造后的寬窄巷子內(nèi)部新舊建筑混雜，約有20％的老建筑得以保留，40％進行更新，其余40％均為新建。寬、窄、井巷子三條老街寬4—6m，形成東西向主軸，33條l一2m的南北向胡同沿其次第排列，形成極具特色的魚脊骨形道路結(jié)構(gòu)。寬窄巷子的規(guī)劃布局特點有著“千年少城”最后遺存之稱的寬窄巷子是古代城池和兵營格局的完美結(jié)合，有中軸線和城墻。建筑細(xì)部的刻畫尤為精致：線條簡潔流暢的的磉蹬、挑枋、撐弓、掛落。在建筑風(fēng)貌方面，文殊坊同樣保持了川西民居小巧親切的體量，采用穿斗結(jié)構(gòu)，深色柱梁粉白墻。南北結(jié)合重現(xiàn)了老成都“九街十廟、庭院藝坊”的街坊結(jié)構(gòu)，塑造出走大街一穿小巷一進院落一上堂屋一入居室的空間
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