【導(dǎo)讀】規(guī)范固定資產(chǎn)的管理，確保公司財產(chǎn)的完好和安全。適用于物業(yè)部的所有固定資產(chǎn)的管理。運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。使用期限超過一年的也應(yīng)當(dāng)作固定資產(chǎn)。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的。建筑物是指房屋以外的圍墻、水塔。小轎車、卡車、吊車、電瓶車等；職、內(nèi)部調(diào)職標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。查清原因、提出處理意見，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后到財務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。新使用前應(yīng)由相關(guān)人員進(jìn)行檢查、保養(yǎng)后，方可投入使用。批準(zhǔn)后，到財務(wù)辦理報廢及除帳手續(xù)。B、多層不帶電梯：元/月·平方米；A、公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費、滯納金、本月應(yīng)收等；

　　

【正文】 (4)完成維修工作后，維修人員應(yīng)在《公共設(shè) 施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》上注明維修有關(guān)事項。 (5)維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》（第一聯(lián)）交機(jī)電處主管簽名確認(rèn)后返還服務(wù)處作為月底統(tǒng)計費用的依據(jù)。 費用結(jié)算 (1)服務(wù)處員工于每月月底前將當(dāng)月《住戶家庭安裝 /維修單》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》費用分別統(tǒng)計在《有償便民服務(wù)收費表》的相應(yīng)欄目及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》內(nèi)。 (2)服務(wù)處員工將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝 /維修單》、《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》附在以 上表格后，報服務(wù)處主管審核。審核無誤后，服務(wù)處主管在《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》內(nèi)簽名確認(rèn)后報物業(yè)部經(jīng)理審批。 (3)服務(wù)處員工將物業(yè)部經(jīng)理審批后的《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》報財務(wù)部： ①財務(wù)部依據(jù)《有償便民服務(wù)收費表》向業(yè)主收取有償服務(wù)費用； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 43 頁 ②財務(wù)部將《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》存檔備案。 資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝 /維修表》、《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》由服務(wù)處負(fù) 責(zé)保存，保存期兩年；《有償便民服務(wù)收費表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》由財務(wù)部負(fù)責(zé)保存，保存期 3 年。 五、記錄 《住戶報修記錄表》 《住戶家庭安裝 /維修單》 《公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表》 《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費用統(tǒng)計表》 《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》 樓宇巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一、目的 規(guī)范樓宇巡查工作，保障廣場正常的工作和生活秩序。 二、適用范圍 適用于服務(wù)處的樓宇巡查工作。 三、職責(zé) 服務(wù)處主管負(fù)責(zé)樓宇巡查的組織、管理工作。 服務(wù)處員工負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實施樓宇巡查工作。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 43 頁 四、程序要點 服務(wù)處主管應(yīng)于每月月底制定下月的巡查樓宇工作方案，內(nèi)容應(yīng)包括責(zé)任區(qū)域的巡查安排及巡查的內(nèi)容等。 樓宇巡查的內(nèi)容 (1)治安隱患的巡查。 (2)公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。 (3)清潔衛(wèi)生狀況的巡查。 (4)園林綠化維護(hù)狀況的巡查。 (5)裝修違章的巡查。 (6)消防違章的巡查。 (7)利用巡查機(jī)會與住戶溝通。 樓宇巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等。 (1)“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)樓宇管理服 務(wù)中存在的問題。 (2)“聽”：從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障。 (3)“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。 (4)“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。 房屋本體巡查的工作要領(lǐng) (1)檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上該單位閘閥，預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上相關(guān)告示；當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運轉(zhuǎn)（如 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 38 頁 共 43 頁 倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時，應(yīng)在《巡查登記表》中予以記錄并及時報告服務(wù)處主管。 (2)巡查樓梯間： ①檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)； ②檢查梯間墻身、天花批蕩是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷片是否完整無損； ③檢查消防栓是否標(biāo)識完好、配件齊全；滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象；防火門是否關(guān)閉；消防安全疏散指示燈是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (3)巡查逃生天臺： ①檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴(yán)禁上鎖）； ②檢查天臺護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好； ③檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象； ④檢查 雨水管理道是否通暢； ⑤檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (4)巡查電梯： ①檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動； ②檢查安全標(biāo)識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好； ③檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (5)巡查大堂、門廳、走廊： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 39 頁 共 43 頁 ①檢查各類安全標(biāo)識是否完好； ②檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好； ③檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 (6)巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知安全處進(jìn)行檢查。 公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng) 。 (1)巡查水、電、氣、通訊設(shè)施： ①檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象； ②檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識是否完好； ③檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識完好。 (2)巡查公共文體設(shè)施： ①檢查雕塑小品是否完好，是否有安全隱患； ②檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患； ③檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。 (3)巡查道路、廣場、公共集散地： ①檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象； ②檢查標(biāo)識、路牌、警 示牌是否完好； ③檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全； ④檢查衛(wèi)生狀況是否完好。 (4)巡查停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場： ①檢查防盜設(shè)施是否完好； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 40 頁 共 43 頁 ②檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象； ③檢查各類標(biāo)識是否完好無損； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查周邊環(huán)境。 (1)檢查瑞金廣場內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。 (2)檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。 (3)檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象。 (4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查違 章裝修： 巡查空置房： 對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領(lǐng) (1)管理員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決；否則及時將問題記錄在《巡查記錄中》巡查回來后報告服務(wù)處主管解決。 (2)服務(wù)處主管視情況按下列情況處理： ①屬公共設(shè)施設(shè)施破損丟失的，按《報修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理； ②屬物業(yè)部其他處員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)處主管前往處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決；特殊情況需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長； ③屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按《住 戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理》。 (3)對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，服務(wù)處主管應(yīng)及時向物業(yè)部經(jīng)理匯報， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 41 頁 共 43 頁 由物業(yè)部經(jīng)理處理。 (4)巡查中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后服務(wù)處員工應(yīng)現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。 《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每月底匯總由服務(wù)處歸檔保存，保存期兩年。 五、記錄 《巡查登記表》 《巡查問題處理表》 物業(yè)部與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范物業(yè)部與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部在日常的管理服務(wù)工作中與業(yè)主委員會的正常工作往來。 三、職責(zé) 物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)。 物業(yè)部服務(wù)處負(fù)責(zé)依照本程序?qū)嵤┡c業(yè)主委員會的正常工作往來。 四、程序要點 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 42 頁 共 43 頁 與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)方式 (1)工作協(xié)凋、溝通會議： 物業(yè)部應(yīng)當(dāng)每季度至少與業(yè)主委員會進(jìn)行一次例行工作溝通會議，會議的主要內(nèi)容是向業(yè)主委員會通報一個季度的財務(wù)支出狀況和工作簡況，解決需經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)助支持方能完成的問題。 (2)專題解決問題會議： 在遇到需經(jīng)業(yè)主委員會同 意方能進(jìn)行工作時，物業(yè)部經(jīng)理應(yīng)申請召開專題業(yè)主委員會會議，協(xié)商解決專項問題。 (3)每年 6月底和 12月底，物業(yè)部應(yīng)匯同公司領(lǐng)一同拜訪業(yè)主委員會，召開專題工作茶話會，向業(yè)主委員會做全面的年度、半年度工作匯報。 (4)定時工作溝通制度： ①每月 5 日前向業(yè)主委員會報送物業(yè)部財務(wù)損益表； ②每月 10~15 日期間接受業(yè)主、業(yè)主委員會的質(zhì)詢、審計； ③每季度的頭個月向業(yè)主委員會報送社區(qū)文化報刊、宣傳品。 下列物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主委員會申報，請求支持。 (1)計劃使用本體維修基金對樓宇本體進(jìn)行大、 中修時。 (2)計劃使用公用設(shè)施專項維修基金更新公用設(shè)施時。 (3)物業(yè)管理服務(wù)工作涉及到部分業(yè)主利益，需業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)時。 (4)物業(yè)部制訂了新的管理措施需要業(yè)主委員會支持工作時。 (5)其他需向業(yè)主委員會請示、尋求支持的工作。 下列情況出現(xiàn)時，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)及時通報業(yè)主委員會 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 43 頁 共 43 頁 (1)新的物業(yè)管理法規(guī)頒布執(zhí)行時。 (2)所管理的物業(yè)出現(xiàn)了重大變幫或發(fā)生重大事件時。 (3)業(yè)主委員會的個別委員與物業(yè)部有重大的工作分歧無法解決時。 (4)有重要的活動（如創(chuàng)優(yōu)迎檢查）時。 (5)物業(yè)部對 個別業(yè)主執(zhí)行違約金處罰時。 (6)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會通報的情況發(fā)生時。 物業(yè)部向業(yè)主委員會申報工作應(yīng)當(dāng)提前 15 日進(jìn)行，通報情況應(yīng)當(dāng)在事實發(fā)生（決定）后的 3 個工作日內(nèi)進(jìn)行。 物業(yè)部向業(yè)主委員會申報工作、通報情況均應(yīng)以書面形式送達(dá)。 對業(yè)主委員會質(zhì)疑、建議、要求的處理要求 (1)對業(yè)主委員會質(zhì)疑、建議、要求，物業(yè)部經(jīng)理應(yīng)認(rèn)真傾聽、記錄。 (2)合理的質(zhì)疑、建議、要求，應(yīng)當(dāng)在 3 個工作日內(nèi)答復(fù)、解決。 (3)對不合理、合法的質(zhì)疑、建議、要求，物業(yè)部經(jīng)理應(yīng)當(dāng)耐心解釋，無論如何不允許不耐煩或 言語失禮；對解決不了的問題，應(yīng)當(dāng)記錄后迅速上報公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理尋求解決方案。 物業(yè)部與業(yè)主委員會來往工作的信函、記錄、決議，一律在管理處歸檔，長期保存。 五、記錄 六、相關(guān)支持文件