【導讀】接管驗收階段主要介紹了驗收的作用、內(nèi)容、方式、應(yīng)注意問題和資料。業(yè)管理公司的立場上，對業(yè)主常提出的問題提出建議。其后，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導性產(chǎn)。南往北、由東往西、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞，以世所罕見的高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。至今已有2萬多個物業(yè)管理公司，從業(yè)人。程看好的朝陽行業(yè)。目前，我國物業(yè)管理投訴居高不下；管理不規(guī)范；影響到業(yè)主們的利益。介入，對物業(yè)進行前期管理。律關(guān)系主體的不同。業(yè)管理公司后開始，而前期物業(yè)管理僅在業(yè)主委員會成立之前存在。但由于業(yè)主已經(jīng)入住，必須立即開展物業(yè)管理活動，因而此時往往由開發(fā)商選聘。公布，便于對照執(zhí)行。介入的管理運作，并制定出相應(yīng)的管理標準程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于。我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。

　　

【正文】 費預(yù)收金 預(yù)收的管理費最多不超過 3 個月，以后原則上每 月支付當月管理費。 （ 2）、入住時一次性繳交費用 ①．水電費周轉(zhuǎn)金。廣州市的標準是多層住宅 200 元 /戶；高層住宅 400 元 /戶；寫字樓、商場不超過 15 元 /㎡。管理公司向不可直接給供水供電部門繳費的業(yè)主收水電費周轉(zhuǎn)金。秋實物業(yè)管理公司收取的水電周轉(zhuǎn)金是 200 元 /戶。 ②．裝修保證金。廣州市的標準是多層住宅最高不超過 800 元 /戶；高層住宅最高不超過 1500 元 /戶；多層寫字樓、商場最高不超過 1500 元 /戶（ 50 平方米以內(nèi)），超過部份加收 30 元 /㎡。由于刺桐豪園內(nèi)有標準和復(fù)式兩種戶型，所以秋實物業(yè)管理公司收取的費用是 標準戶型 1000 元 /戶；復(fù)式戶型為 2020 元 /戶。 ③．裝修垃圾余泥清運費。廣州市的標準是按實際發(fā)生費向業(yè)主收取。若業(yè)主入住時以書面形式明確不進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)公司不應(yīng)向業(yè)主收裝修保證金和裝修垃圾余泥清運費。秋實物業(yè)管理公司并未向業(yè)主收取裝修垃圾余泥清運費。 ④．公共設(shè)施費用。廣州市的標準是在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費用（以明確的配套項目不得重復(fù)收?。喊磳嶋H支出分攤的公共防盜門費；每戶 300 元的有線電視初裝費。秋實物業(yè)管理公司并未收取此項費用。 物業(yè)管理公司不能收取的費用包括 ：供水一戶一表設(shè)備費、信報箱（秋實物業(yè)管理公司有收取此項費用，其費用為 80 元 /戶，可能是因為此項費用并不高，沒有業(yè)主提出疑問或拒交）、電話管線費、裝修管理費等等。 4．入伙時如何處理好業(yè)主提出的問題 在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，業(yè)主一般會向物業(yè)管理公司詢問一些，而這些問題往往是跟物業(yè)管理公司有密切關(guān)系的問題，如何處理好業(yè)主提出的問題是非常重要的。下面就對一些常見問題提出一些個人意見。 （ 1）、如何對待開發(fā)商售樓時對業(yè)主作出的有關(guān)管理的承諾？ 近年來，由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，商品房供應(yīng)相對過剩，很多開發(fā)商在售樓時往 往對業(yè)主有諸多承諾，如配套設(shè)施建設(shè)、配套物業(yè)管理服務(wù)、各種免費或優(yōu)惠服務(wù)等等。而物業(yè)售出后，一些開發(fā)商卻又“忘記”了他們曾經(jīng)對業(yè)主許下的承諾。本來，開發(fā)商對業(yè)主的承諾能否兌現(xiàn)是開發(fā)商與業(yè)主之間的事，從理論上講，物業(yè)管理公司可以不去沾邊。然而，我國的物業(yè)管理公司往往與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。這種現(xiàn)象在泉州更為明顯，泉州大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都同屬于一個集團公司。而物業(yè)管理公司今后要長期面對業(yè)主的監(jiān)管，又不得不努力為業(yè)主解難。因此，物業(yè)管理公司便成為業(yè)主和開發(fā)商之間的“中間人”，起著協(xié)調(diào)和潤滑作用。所以如 果出現(xiàn)此類問題，物業(yè)管理公司應(yīng)做到： ①．了解情況，溝通雙方。開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，往往是公說公有理，婆說婆有理。管理公司應(yīng)深入了解情況，掌握雙方的訴求，講求證據(jù)分清責任，誠信處事。如果有足夠的證據(jù)，證明開發(fā)商曾有某項承諾，則物業(yè)管理公司應(yīng)代表業(yè)主敦促開發(fā)商盡可能兌現(xiàn)； 物業(yè)管理前期介入的探討 15 如果并無足夠的證據(jù)證明開發(fā)商有過某項承諾，當物業(yè)管理公司將業(yè)主的請求向開發(fā)商說明后，開發(fā)商不愿意作出犧牲時，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量向業(yè)主說明情況。 ②．兼顧雙方的利益。物業(yè)管理公司由于介于開發(fā)商和業(yè)主之間的特殊關(guān)系，要取得兩方面的配合才能把管理搞 好，因而在處理有關(guān)爭議時應(yīng)盡可能兼顧雙方面的利益，對業(yè)主主要盡力為其爭取合法權(quán)益，而對開發(fā)商則要從維護其良好商譽我角度出發(fā)，說服開發(fā)商不要為了小小的眼前利益而損害自己的社會形象，要對兌現(xiàn)自己的承諾表現(xiàn)出應(yīng)有的誠意，取得業(yè)主們的信任和配合。 ③．靈活務(wù)實，互諒互讓，解決問題。很多時候，開發(fā)商并不是不愿意兌現(xiàn)其作過的承諾，而是因確實面對很大的困難而無法及時兌現(xiàn)。對這種情況，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系，讓雙方相互理解和尊重，共同商議出變通解決問題的辦法。對不能馬上解決的問題要分步解決，不整改的問題作出經(jīng) 濟補償，求大同，存小異，對一些非原則性問題，雙方均多做讓步，以緩解彼此的對立關(guān)系，建立友好合作的關(guān)系。物業(yè)管理公司因此也能樹立自己的威信，取得開發(fā)商和業(yè)主兩方面的支持和信任，為今后的管理工作奠定良好基礎(chǔ)。 （ 2）、業(yè)主收樓驗收時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？ 物業(yè)管理公司與業(yè)主第一次真正交往發(fā)生在收樓時。開發(fā)商通常會委托物業(yè)管理公司代辦交樓手續(xù)。如果此時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理呢？物業(yè)管理公司作為管理者，在處理房屋質(zhì)量問題時身份較為特殊，既要幫業(yè)主解決問題，減少業(yè)主的矛盾 ，又要幫助開發(fā)商順利完成交樓工作。一般說來，物業(yè)管理可以就質(zhì)量問題的大小做不同的處理。 由于收樓對于業(yè)主來講是一件大事，業(yè)主的心態(tài)一般都比較慎重，因此，即使對于一些如墻面輕微開裂等較為細微的問題，物業(yè)管理公司也應(yīng)該充分理解。如果這些問題的存在不會影響到業(yè)主的正常使用、裝修，物來管理公司就應(yīng)代開發(fā)商作出一定的承諾，向業(yè)主保證解決問題，并承諾在一定的時間內(nèi)做出補救，之后及時將問題反映給開發(fā)商，跟進開發(fā)商做好維修補救工作。這樣才能避免因瑣碎問題延誤交樓。 如果業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)較為重大的質(zhì)量問題如漏水、結(jié)構(gòu)隱患、缺 少重要配件等而拒絕收樓，此時物業(yè)管理公司應(yīng)盡量避免激化矛盾（比如仍勸說業(yè)主收樓），以免使管理公司在業(yè)主心中留下不公正的印象。管理公司應(yīng)將業(yè)主的意見如實記錄之后轉(zhuǎn)交給開發(fā)商處理。由于涉及問題性質(zhì)較嚴重，管理公司一般不宜代開發(fā)商作出應(yīng)否整改時間的承諾，而應(yīng)交由開發(fā)商派人直接處理此類問題。 為妥善解決交樓時可能發(fā)生的質(zhì)量問題，管理公司應(yīng)事先與開發(fā)商就不同類型問題的處理方式作好協(xié)商，明確哪些是管理公司可以直接答復(fù)業(yè)主的，哪些只能由開發(fā)商自行決定。另外，管理公司可以向開發(fā)商提供解決方案以選擇。例如，是否給業(yè)主經(jīng)濟上一 定的補償？是否可由管理公司直接處理一定額度的小修小補，以加快問題的解決？是否由開發(fā)商派工程師現(xiàn)場跟進、解釋質(zhì)量問題？所有這些，其目的都是為了順利完成交樓過程，減少業(yè)主矛盾的累積及減少開發(fā)商的后期工作量。 （ 3）、業(yè)主要入伙時拒交相關(guān)費用，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？ 業(yè)主在入伙時，往往要交數(shù)千元的管理費用，對此，有些業(yè)主會對一些費用項目的合理性產(chǎn)生懷疑，并拒絕交納某些費用項目。比如，秋實物業(yè)管理公司在交樓時，就有一些業(yè)主對裝修保證金提出質(zhì)疑，他們認為此項費用是不合理的。為主的理由是他們購買的物業(yè)是用來房地產(chǎn)投資 ，有的是用來保值、增值，有的是用來出租、轉(zhuǎn)售的，根本就沒有考慮到要裝修，為休要交此項費用呢？諸如此類問題，物業(yè)管理公司應(yīng)如何解決呢？ 物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主說明收取此項費用的依據(jù)，并主動出示相關(guān)的依據(jù)文件，如物價局的批準文件等。然后向業(yè)主說明費用收取的理由及用處，說明費用收取的好處，并向業(yè)主說明費用的使用及管理方法。秋實物業(yè)管理公司在解決裝修保證金時，就是先業(yè)主解 物業(yè)管理前期介入的探討 16 釋費用收取的理由，并向業(yè)主解釋費用收取對業(yè)主的哪些好處，最后還承諾該費用等業(yè)裝修完工后將退還業(yè)主。 （ 4）、業(yè)主辦理入伙手續(xù)時不愿簽管理公約怎么辦？ 一個住宅小區(qū)或商業(yè)大廈，業(yè)主眾多，公共地方、公用設(shè)備也多，如果沒有一個統(tǒng)一的管理公約，整個物業(yè)轄區(qū)將雜亂無章，成為無政府狀態(tài)。 制定管理公約可規(guī)范眾多業(yè)主的行為，保證物業(yè)和配套設(shè)備設(shè)施的正常運行，保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全，使物業(yè)轄區(qū)有章可循，有據(jù)可依，井然有序。 當然，開發(fā)商與管理公司制定的管理公約，必須符合國家的有關(guān)法規(guī)政策，否則，業(yè)主有權(quán)不執(zhí)行管理公約，有權(quán)上物業(yè)管理政府主管部門，甚至訴諸于法律等。 當個別業(yè)主入伙不肯簽管理公約，開發(fā)商和物業(yè)管理公司均可向其耐心解釋管理公約制定的經(jīng)過及實施管理公約的意義， 勸其服從及遵守有關(guān)管理規(guī)定；若業(yè)主對管理公約中某些條文有意見，可提出來供管理公司參考。即使個別業(yè)主不肯簽字，他也必須遵守管理公約。 為避免業(yè)主不肯簽管理公約的問題出現(xiàn)，開發(fā)商在商品房預(yù)售時，最好選聘物業(yè)管理公司并制定管理公約。管理公約作為購房簽署的文件之一；購房者若不肯在管理公約上簽字，便等于放棄了購買該處物業(yè)的權(quán)利。開發(fā)商與物業(yè)管理公司均不可按不同業(yè)主要求，隨意修改管理公約或?qū)Σ煌瑯I(yè)主使用不同的管理公約。 總之，交樓時業(yè)主會提出很多類似的問題。對于一些常見問題，物業(yè)管理公司應(yīng)事先作好預(yù)測，并與開發(fā)商商討好 解決方案。交樓時，物業(yè)管理公司應(yīng)靈活處事，根據(jù)不同業(yè)主提出的不同問題，做出不同處理。盡量考慮物業(yè)管理公司、業(yè)主和開發(fā)商各方的利益，處理好各方之間的關(guān)系。 總 結(jié) 物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，在國外已經(jīng)運作一個多世紀，有很多成功的經(jīng)驗，而我國房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個年頭。雖然經(jīng)歷了多年的反復(fù)實踐、探索，借鑒了國外和香港的經(jīng)驗，開創(chuàng)了一條適合中國國情的物業(yè)管理之路，結(jié)出了豐碩之果。但對于大多數(shù)城鎮(zhèn)區(qū)域來說，物業(yè)管理仍處于初級階段。 物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既依賴于不斷的實踐總結(jié)，同時更需要理論上的指導。前期介 入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，向國外學習先進的管理方法和理念，更應(yīng)對理論進行探索和研究。 泉州市物業(yè)管理仍處初級階段，在前期介入方面還欠缺規(guī)范。政府就主動出面扶持，成立行業(yè)協(xié)會，對泉州市的物業(yè)管理的實踐、經(jīng)驗進行總結(jié)，組織專家對理論進行研究，并組織企業(yè)申請資質(zhì)，擴大規(guī)模。由物業(yè)管理政府主管部門或行業(yè)協(xié)會根據(jù)泉州的情況，制定相應(yīng)的法規(guī)、條例，提出標準供企業(yè)參考。從硬件和軟件方面對泉州市物業(yè)管理行業(yè)進行規(guī)范。我深信，通過不懈的努力，物業(yè)管理行業(yè)必定會成為泉州市真正的朝陽產(chǎn)業(yè)。 主要參考文獻 ： 1． 黃安永編：《現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理》（第二版），東南大學出版社， 2020 年版； 2． 鄒益華編：《海外物業(yè)管理》，東南大學出版社， 2020 年版； 3． 建設(shè)部房地產(chǎn)司編：《物業(yè)管理概論》，中國物價出版社， 1996 年版； 4． 羅小鋼、王友華、徐耘編：《物業(yè)管理疑難解答》，中山大學出版社， 2020 年版； 5． 石寒、陳瑞正編：《物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程》（上冊），廣東經(jīng)濟出版社， 2020 年版； 6． 姜林、黃耀明編：《物業(yè)管理崗位培訓教程》，上海遠東出版社， 2020 年版。 物業(yè)管理前期介入的探討 17 附件： 附件一 接管 驗收資料遺留問題登記表 No: 驗收人： 確認人： 附件二 接管驗收設(shè)備設(shè)施問題登記表 No: 設(shè)施、設(shè)備名稱 位 置 遺 留 問 題 備 注 驗收人： 確認人： 資料名稱 問 題 簡 述 備 注