【正文】 宴會廳。度假區(qū)設(shè)有豪華私人會所，設(shè)施齊全，配備溫泉，盡享獨立的私人空間。項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率溫泉養(yǎng)生酒店38000150300平方米740畝( 493580平方米)溫泉養(yǎng)生會所22300養(yǎng)生度假別墅90000:游艇風(fēng)情人居板塊位于基地的最南端,沿環(huán)島路和環(huán)島河布置，與水系有機結(jié)合，做到沿湖別墅都有專用游艇碼頭，同時內(nèi)配設(shè)獨立高級游艇俱樂部。半島水上豪宅獨創(chuàng)一島二湖三水泊岸規(guī)劃，戶戶臨水，家家枕湖，大花園、大主臥，國際尊崇品質(zhì)，極致品位生活。15000平方米“私家湖面”戀戀水色，清澈明凈、連通大燕河。池、溪、泉、榭、橋串起流動語匯，兩岸遍植奇花異樹，特設(shè)親水平臺、觀景噴泉，最大限度與水相親，盡享自然尊貴生活港灣式游艇碼頭極盡奢華，眾多 私家專屬游艇泊位。打開游艇的天窗，數(shù)著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時尚、刺激的休閑娛樂，成功的象征，身份的體現(xiàn)，品味的彰顯。國際游艇俱樂部超大游泳池、高級中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會、雪茄節(jié)、雞尾酒會國際級 CLUB ，極致品味專屬俱樂部。項目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率澳洲游艇別墅16400113700平方米780畝(已扣除水體面積220畝)(520260平方米)半島水上豪宅32000運河人家社區(qū)44300游艇灣俱樂部21000第六章 環(huán)境保護與節(jié)能本項目以“預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”為指導(dǎo)方針，在規(guī)劃設(shè)計階段突出環(huán)境保護的重點，充分考慮各建設(shè)項目對環(huán)境的影響和治理措施，在建設(shè)項目實施中運用生物工程手段，通過綠化措施，防治大氣、噪音污染。運用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。對本基地內(nèi)的生活污水進行預(yù)處理后排放至污水處理廠集中處理。并且游艇碼頭處設(shè)計有專門的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產(chǎn)生的油污和生活污物。針對游艇度假區(qū)內(nèi)的環(huán)保規(guī)劃采取如下的措施：1）游艇必須具備國家船檢規(guī)范規(guī)定的生活污水存儲倉和生活垃圾儲存器，游艇靠岸后由俱樂部（或港池管理部門）統(tǒng)一組織環(huán)衛(wèi)部門進行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內(nèi)2）游艇的機艙艙底油污水不得隨意排入，應(yīng)由俱樂部（或港池管理部門）同意接受后送污水處理廠回收。3）游艇的維修車間、場地應(yīng)與港池、綠地分隔，獨立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。在各分區(qū)及綜合服務(wù)點、主干道兩側(cè)設(shè)置景觀式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)一處垃圾轉(zhuǎn)運站。盡量選擇耐旱抗蟲的草種與植物，減少農(nóng)藥化肥使用與灌溉用水量。所有建筑物均依照國際可持續(xù)發(fā)展建筑設(shè)計標準進行設(shè)計，達到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開窗及景觀設(shè)計，盡可能采用自然通風(fēng)換氣，降低空調(diào)的使用率；采用輕質(zhì)構(gòu)造或是木構(gòu)造，避免二氧化碳的產(chǎn)生，亦可達到垃圾減量之目的；采用省水、省電設(shè)備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產(chǎn)生揮發(fā)性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發(fā)生；建筑物設(shè)計時，需考慮方位及遮陽設(shè)計，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經(jīng)達標后再利用。燈光球場采用高效節(jié)能燈具。第七章 建設(shè)周期本項目建設(shè)規(guī)模較大，為使本項目開發(fā)計劃能順利地推動，考慮分期分區(qū)發(fā)展的方案，以先建設(shè)會議中心、高爾夫球場和溫泉度假養(yǎng)生中心，后建設(shè)游艇碼頭及別墅區(qū)為原則，自2007年初起至2010底年止，分二期全部建設(shè)完成，投入使用。球場及原別墅區(qū)為一期項目。2007年1月1日起至2009年10月31日，建設(shè)內(nèi)容為地中海會議休閑中心、碧水丹山高爾夫球場和翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心。2009年1月1日起至2011年12月31日，建設(shè)內(nèi)容為游艇風(fēng)情人居和別墅區(qū)。地中海會議休閑中心，總建筑面積136800平方米。包括五星級酒店客房700間、會議中心12000平方米、會務(wù)別墅92幢和漁人碼頭14200平方米。碧水丹山高爾夫球場總建筑面積111000平方米。包括高爾夫球場、健身運動中心、精英俱樂部16000平方米、高爾夫會所10000平方米和高爾夫大宅113幢。翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心總建筑面積150300平方米。包括溫泉養(yǎng)生酒店客房400間、養(yǎng)生會所和度假別墅225幢。游艇風(fēng)情人居總建筑面積113700平方米。包括游艇別墅41套別墅（每套400M2）、半島水上豪宅80套豪宅（每棟400M2）、運河人家社區(qū)高級住宅443套每套二房一廳，（每套100 M2）和游艇灣俱樂部70幢別墅（每幢300M2）。別墅區(qū)總建筑面積102800平方米，包括257幢別墅（每套400M2）。第八章 投資估算及資金籌措（1）土地價格；（2）本市有關(guān)各類建筑工程造價參考標準；（3）本市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準；（4）本市有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章；（5）規(guī)劃建設(shè)方案； 總投資估算經(jīng)測算，本項目總投資537520萬元，二期項目建設(shè)投資為374217萬元，三期項目建設(shè)投資為163303萬元，詳見附表一“項目投資估算表”。土地價格：包括征地補償費和土地使用權(quán)出讓金。建安費：酒店與經(jīng)營別墅等已考慮裝修和家具家電費用，商業(yè)用房包括一次裝修；其他建安費包括建設(shè)用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽能等四新技術(shù)采用的費用?；A(chǔ)配套費：包括基地內(nèi)外大市政配套費和基地內(nèi)供配電費(含電纜溝、配電房)、供配燃氣費、自來水管網(wǎng)費、泵房費、排污費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、有線電視、電話和智能化等費用。不可預(yù)見費：按建安費用和基礎(chǔ)配套費用的2%計取。經(jīng)測算，項目總投資為537520 萬元。二期投資為374217萬元，三期等投資為163303萬元。資金來源為企業(yè)自籌和部分銀行貸款解決。第九章 租售收入和財務(wù)效益 租售收入經(jīng)測算，本項目總銷售收入為564897萬元，上交稅金為34427萬元；經(jīng)營項目年收益為98973萬元，年上交稅金6498萬元。詳見附表二“收益表”。根據(jù)項目投資和租售收入的情況，并考慮每5年收益遞增5%來計算。該項目在I＝10%時，財務(wù)凈現(xiàn)值為436938萬元，%。（詳見附表三現(xiàn)金流量表）第十章 風(fēng)險分析 SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）分析178。 某市的高起點整體規(guī)劃。作為廣州后花園的整體規(guī)劃和湖城規(guī)劃的確立與建設(shè)，為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和本項目的開發(fā)建設(shè)提供了巨大的平臺。178。 經(jīng)過多年的建設(shè)和培育，獅子湖高爾夫俱樂部地塊內(nèi)清山綠水，綠樹成蔭。同時，項目周邊山清水秀，空氣清新，河水清澈，山體植被基本未遭破壞，原生態(tài)環(huán)境保護較好。生態(tài)美食、溫泉、漂流等在省內(nèi)外已有一定聲譽。178。 地塊內(nèi)僅有少量農(nóng)民，動拆遷相對容易。特別是已獲得近500畝的土地開發(fā)權(quán)，一但規(guī)劃設(shè)計方案落實，就可及時啟動。178。 某市距白云機場僅45分鐘車程。地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來有奧、湘、桂“三省通衢”之稱，是經(jīng)濟強省廣東與內(nèi)地廣大市場連接的重要經(jīng)濟走廊。劣勢（Weaknesses）分析178。 一個地區(qū)的成熟需要時間，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形象與新興生態(tài)旅游區(qū)的定位短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。178。 目前，某市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)還遠落后于珠江三角洲等其他發(fā)達城市，城市面貌有待進一步改善。市場機遇（Opportunities）178。 廣東省乃至中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，對會務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)的需求增加迅猛178。 廣東省、某市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機178。 國內(nèi)外知名企業(yè)參于某市的整體規(guī)劃開發(fā)，有助于提升該區(qū)域整體開發(fā)水平和知名度潛在威脅（Threats）分析178。 廣東省境內(nèi)已有多個高爾夫俱樂部和國際會議中心，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域之間類似未來競爭態(tài)勢激烈178。 類似項目產(chǎn)品同質(zhì)化競爭現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品定位是本案最大的威脅178。 政府控制建設(shè)用地供應(yīng)量，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向首先對本項目租售價格下降的情況進行分析。當租售收入下降5%時，%；當租售收入下降10%時，%；其次對建安成本上漲進行分析。當建安成本上升5%時，%；當建安成本上升10%時，%。由此可見，本項目效益的變化受租售收入變化的影響較大，但均在可接收的范圍內(nèi)。在國家控制土地征用和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的政策調(diào)控下，廣東省房地產(chǎn)市場價格將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅上揚的趨勢，房地產(chǎn)市場價格大幅下跌的可能較小，而且本報告在測算中所預(yù)測的房價已充分考慮政策出臺后對房價抑制的作用；同時由于國家已對基本建設(shè)規(guī)模進行調(diào)控，原材料價格上漲趨勢已明顯放緩，建安成本大幅上升的可能較小，據(jù)此認為項目風(fēng)險較小且有一定抗風(fēng)險的能力。第十一章 結(jié)論本項目的建設(shè)和運營，具有良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益，必將為某市乃至廣東省的發(fā)展做出獨特而意義深遠的貢獻。某的未來不僅僅是廣東的某，而是中國的某、世界的某，獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺項目一定會在其中承擔起應(yīng)盡的社會責任。獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺項目可行性研究報告