【正文】 制在 70～85％之間，綜合費(fèi)用低。（三）電纜的選用電纜的選用在滿足了供電負(fù)荷的電流大小的基礎(chǔ)上，參照根據(jù)TOC 計(jì)算方法計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)電流范圍表作校核，大部分電纜尤其是大截面的電纜供電的設(shè)備的電流符合經(jīng)濟(jì)電流范圍。供配電系統(tǒng)低壓做無功補(bǔ)償，補(bǔ)償功率因數(shù)到 以上。10/ 變壓器盡可能靠近用電負(fù)荷。A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34第八章 建筑消防設(shè)計(jì)一、工程概述本工程總建筑面積 102250m2，住宅樓為二級，建筑物主要承重構(gòu)件，如：梁，板，柱，墻體，樓梯均能符合規(guī)定的燃燒性能和耐火極限。本工程按照《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （2022 版）設(shè)計(jì)。二、總圖消防在總圖布局方面，建筑的間距保證有足夠的且符合防火規(guī)范的防火間距，建筑有足夠的撲救面，且符合防火規(guī)范要求的補(bǔ)救面長度。內(nèi)部道路與城市道路形成環(huán)形，主撲救面道路寬度為 7m，坡度作為主撲救面使用的均≤5%，場區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道。消防車道轉(zhuǎn)彎半徑 R=12m。三、建筑消防（一）防火分區(qū)：住宅每棟樓每層為一個(gè)防火分區(qū)，每層面積小于 650 平方米,設(shè)一部封閉樓梯。（二）消防及弱電控制室：建筑面積 20㎡，直通室外。四、結(jié)構(gòu)防火建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖空心磚，設(shè)備用房的墻體均采用頁巖空心磚砌筑，其它內(nèi)外墻體采用頁巖空心磚。五、消防給水（一）用水量：室內(nèi)按小于 50 米的二類高層住宅樓設(shè)計(jì)，室外消防以 II 類車庫計(jì)。A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告35室外：20 L/S；室內(nèi)：10 L/S；自動噴灑：30 L/S。（二）室內(nèi)消防給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由加壓泵提供，在建筑每層設(shè)置消火栓系統(tǒng)；（三）化學(xué)消防在變配電房，發(fā)電機(jī)房，儲油間 設(shè)置熱氣溶膠滅火系統(tǒng)。六、消防電氣（一）系統(tǒng)組成及保護(hù)等級確定根據(jù)小區(qū)建筑性質(zhì)，二類高層確定為二級消防保護(hù)等級。消防系統(tǒng)采用控制中心形式。消防中心對整個(gè)小區(qū)火警進(jìn)行監(jiān)視。該系統(tǒng)由火災(zāi)探測器、事故廣播、聲光報(bào)警器、手動報(bào)警器、火警電話、聯(lián)動設(shè)備等組成。（二）設(shè)備選擇及設(shè)置設(shè)備用房分別設(shè)感溫、感煙探測器；在上述各處走廊及出口設(shè)手動報(bào)警按鈕、火警電話、聲光報(bào)警器等。（三）消防聯(lián)動及控制要求當(dāng)場區(qū)任意一處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室接受火警信號，并經(jīng)確認(rèn)后，聯(lián)動相關(guān)設(shè)備：啟動消火栓泵，送、排煙風(fēng)機(jī)；關(guān)閉失火區(qū)防火卷簾門；打開送風(fēng)口、排煙口；切斷火災(zāi)區(qū)非消防電源；接通事故廣播、聲光報(bào)警器、疏散標(biāo)志燈。重要消防設(shè)備除采用總線模塊聯(lián)動外，另設(shè)多線直接手動控制。（四）消防設(shè)施電源供給及接地消防設(shè)施由變電所及發(fā)電機(jī)配電屏分別提供電源，采用雙電源A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36末級配電箱自動切換供電，報(bào)警系統(tǒng)另配備 UPS 后備電源。消防系統(tǒng)接地與小區(qū)其它接地共用接地體，接地電阻 R4Ω。（五）應(yīng)急、疏散照明住宅公共走廊、樓梯間設(shè)自帶電源的應(yīng)急照明燈，在疏散通道、出入口及樓梯間設(shè)自帶電源的疏散指示燈。疏散照明由消防中心控制。應(yīng)急、疏散照明電源供電時(shí)間不少于 60min。A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37第九章 防災(zāi)減災(zāi)一、總圖該地塊地勢落差不大，項(xiàng)目地塊所在區(qū)主要為砂質(zhì)泥巖及砂巖構(gòu)成，上部耕作層 ～、強(qiáng)風(fēng)化帶 ～，中風(fēng)化帶巖石新鮮、質(zhì)硬、節(jié)理裂隙不發(fā)育，結(jié)構(gòu)、層理清晰，巖心完整，不易形成泥石流等山體自然災(zāi)害，且地塊周邊未有存在安全隱患的加油站及氣站等。二、建筑建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設(shè)計(jì)專篇。三、結(jié)構(gòu)根據(jù)地質(zhì)鉆探報(bào)告顯示該場地適宜建筑。四、地質(zhì)災(zāi)害防范根據(jù)地質(zhì)評估報(bào)告顯示無地質(zhì)災(zāi)害，場地不是禁建區(qū)和慎建區(qū)，根據(jù)總體設(shè)計(jì)無高切坡、深開挖。五、地震防治本項(xiàng)目地震烈度按 7 度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。六、電氣安全（一）防雷、接地：本項(xiàng)目為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS。（二）公用電氣設(shè)備：采用新型的電氣安全產(chǎn)品，不僅能在極早期發(fā)現(xiàn)電氣安全隱患所在，并以多級告警的方面指示其嚴(yán)重程度，提醒電氣維護(hù)人員及時(shí)排查問題。A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告38第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案一、工程建設(shè)進(jìn)度（一）建設(shè)工期根據(jù)同行業(yè)類似項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及新建工程的具體特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目建設(shè)期限為 2022 年 6 月至 2022 年 5 月，共計(jì) 12 個(gè)月。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：2022 年 6 月－2022 年 7 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察、可行性報(bào)告編制及審批；2022 年 8 月上旬，完成初步設(shè)計(jì)；2022 年 8 月下旬，完成施工圖設(shè)計(jì)，施工招標(biāo)及開工準(zhǔn)備工作；2022 年 10 月上旬，完成場地平整及基礎(chǔ)工程；2022 年 10 月中旬－2022 年 4 月，完成主體建筑工程及環(huán)境、道路工程；2022 年 5 月底，完成工程驗(yàn)收，正式投入使用。二、招投標(biāo)方案本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序和招投標(biāo)制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)可研報(bào)告批準(zhǔn)后，項(xiàng)目承辦單位立即組建籌備班子，設(shè)立工程管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)工作，并由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人直接負(fù)責(zé)，常設(shè)固定工作人員 10 人，并根據(jù)工作需要聘請相關(guān)工程技術(shù)人員。（二）招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》 、國家發(fā)改委第 3 號令以及 A 市A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)擬進(jìn)行招投標(biāo)。初步方案如下：招標(biāo)形式由承辦單位按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求勘察及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級施工單位資質(zhì)：三級及以上監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級招標(biāo)信息發(fā)布公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。招投標(biāo)工作組織由承辦單位自行組織或委托具有乙級及以上資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施項(xiàng)目的分階段招標(biāo)工作，要求按相關(guān)規(guī)定組織完成編標(biāo)、公告、資審、評標(biāo)等工作。設(shè)計(jì)階段參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不少于 3 家，施工階段參加投標(biāo)的施工單位不少于 5 家、監(jiān)理單位不得少于 3 家。A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40各階段招標(biāo)方式核準(zhǔn)表建設(shè)項(xiàng)目名稱：A 市公租建設(shè)項(xiàng)目招 標(biāo) 范 圍 招 標(biāo) 組 織 形 式 招 標(biāo) 方 式 形 式項(xiàng) 目 全 部 招 標(biāo) 部 分 招 標(biāo) 自 行 招 標(biāo) 委 托 招 標(biāo) 公 開 招 標(biāo) 邀 請 招 標(biāo)不 采 用招 標(biāo) 方 式招 標(biāo) 估 算 金 額（ 萬 元 ）備 注勘 察 、 測 量 √ √ √設(shè) 計(jì) √ √ √建 筑 工 程 √ √ √安 裝 工 程 √ √ √監(jiān) 理 √ √ √設(shè) 備 √ √ √重 要 材 料 √ √ √其 他 √合 計(jì)情 況 說 明 ：根據(jù)招投標(biāo)法，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式及組織形式擬定如下：勘察、測量、設(shè)計(jì)及監(jiān)理工作擬采取自行組織邀請招標(biāo)；設(shè)備和材料采購擬采取委托組織國內(nèi)公開招標(biāo)；建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國內(nèi)公開招標(biāo)。 年 月 日A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部土建工程、設(shè)備及工器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)（一）國家發(fā)改委、建設(shè)部 2022 年 7 月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)） ；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場價(jià)格，不足部分采用近期《黃岡市工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)） ；（六）相關(guān)費(fèi)用按國家及 A 市有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、項(xiàng)目投資估算（一）建設(shè)投資項(xiàng)目總投資為 11920 萬元，其中：工程費(fèi)用 10532 萬元，土地費(fèi)用 595 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 171 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 316 萬元，建A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42設(shè)期利息 306 萬元。建筑工程（1）土建根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測算。（2）公用配套設(shè)施由各公用專業(yè)按工藝要求，結(jié)合工藝布置和項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)有關(guān)的估算指標(biāo)編制。（3）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。其他費(fèi)用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算：(1)建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。(2)可研編制費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(3)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(4)監(jiān)理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(5)施工圖審費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為固定資產(chǎn)費(fèi)用、無形資產(chǎn)費(fèi)A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43用與其他資產(chǎn)費(fèi)用之和的 3%。建設(shè)期貸款利率按 5 年期貸款利率 %計(jì)。（二）建設(shè)期借款利息本項(xiàng)目無銀行借款，故建設(shè)期借款利息為 306 萬元。（三）流動資金該項(xiàng)目不涉及流動資金， 故項(xiàng)目鋪底流動資金為 0 萬元。（四）項(xiàng)目總投資經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 11920 萬元，其中：工程費(fèi)用 10532萬元，土地費(fèi)用 595 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 171 萬元，基本預(yù)備費(fèi)316 萬元，建設(shè)期利息 306 萬元。項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表項(xiàng)目名稱:A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目序號 工程名稱 建設(shè)工 程量 單位單位價(jià)格(元)建筑工程費(fèi)（萬元）安裝工程費(fèi)（萬元）其它費(fèi)用（萬元）估算合計(jì)（萬元）比例%1 工程費(fèi)用 　 　 　 8129 2403 0 10532 % 主體工程 102250 m2750 7669 　 　 7669 　 裝飾工程 102250 m2160 　 1636 　 1636 　 公用工程 102250 m275 　 767 　 767 　 附屬設(shè)施 102250 m345 460 　 　 460 　2工程建設(shè)其他費(fèi)用 　 　 　 　 　 171 766 % 土地費(fèi)用 62 畝 　 　 　 595 595 　 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 　 　 105 105 　 可研編制費(fèi) 　 　 　 　 　 16 16 　 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 　 　 18 18 　 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 　 　 26 26 　 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 　 　 5 5 　3 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 % 基本預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 　 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 　 0 　A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告444 建設(shè)期利息 　 　 　 　 　 306 306 %5 建設(shè)投資合計(jì) 　 　 　 　 　 　 11920 100%（五）有關(guān)問題說明其它費(fèi)用參照國家和 A 市有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。四、資金籌措項(xiàng)目總投資 11920 萬元，其中申請銀行貸款資金 9000 萬元，業(yè)主自籌資金 2920 萬元。A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告45第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、評價(jià)依據(jù)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2022]1325 號）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》的通知（計(jì)辦投資[2022]15 號）、法規(guī)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目共建設(shè)公租房 32654 套，總建筑面積 2254831 平方米，包括住宅和配套公建。2. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）建設(shè)期 1 年（2）運(yùn)營期 29 年（3）房屋折舊年限 50 年（4）無形、遞延資產(chǎn)攤銷年限 5 年（5）基準(zhǔn)收益率 6% （6）所得稅率 25 %（7）營業(yè)稅 5 %A 市租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告46三、總成本估算1. 總成本估算說明（1）項(xiàng)目建成后，主要的費(fèi)用為管理費(fèi)用，管理費(fèi)用按每年 35萬元估算，每 5 年增長 8%。（2）根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，固定資產(chǎn)折舊采用直線法，分類計(jì)算折舊，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按規(guī)定年限攤銷。本項(xiàng)目各類固定資產(chǎn)折舊年限、凈殘值率以及無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號