【正文】 09 1121 1143 1166 1201 酒水185 223 223 230 237 244 電話37 47 49 51 54 57 其它515 540 562 579 596 614 銷售總成本1673 1919 1955 2004 2053 2116 部門毛利8376 10526 11327 11964 12432 12948 其它成本　　　　　　客房851 1105 1153 1235 1310 1380 食品616 708 705 719 733 755 酒水178 206 206 212 219 225 電話11 14 14 15 15 16 健身俱樂部85 82 74 74 76 78 其它257 270 281 289 298 307 其它成本總計1999 2386 2434 2544 2651 2762 分?jǐn)偣芾碣M之前收入6378 8140 8894 9420 9781 10187 綜合管理費用：　　　　　　行政1007 937 932 975 1016 1059 營銷957 812 799 836 871 907 工程維修604 624 466 418 436 454 能源費用1108 1124 1132 1115 1162 1210 管理費206 256 273 286 298 310 綜合管理費用總額3882 3753 3601 3630 3783 3939 經(jīng)營毛利2496 4387 5292 5790 5998 6248 ⑵營業(yè)稅金及附加測算營業(yè)稅為5%,城建稅是營業(yè)稅的5%，教育費附加3%，地方教育附加1%，企業(yè)所得稅率為25%。土地使用稅4元/m2。經(jīng)測算，項目運營期間的營業(yè)稅金及附加詳見表92。（第1年、第2年為建設(shè)期，從第3年開始銷售） 表92 運營期間銷售稅金及附加(單位：萬元） 計算期第3年第4年第5年第6年第7年第812年合計營業(yè)稅502 622 664 698 724 753 6978 城市維護(hù)建設(shè)稅25 31 33 35 36 38 349 教育費附加20 25 27 28 29 30 279 土地使用稅15 15 15 15 15 15 151 合計563 693 739 776 805 836 7757 167。⑴靜態(tài)分析項目利潤測算見表94。由表94可以得到利潤總額、凈利潤、總投資收益率、資本金凈利潤率等參數(shù)。表94 年利潤與利潤分配表（單位：萬元）序號項目計算期34567812合計1年銷售收入10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 2銷售稅金及附加563 693 739 776 805 836 7757 3年運營成本7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 4利息支出749 703 570 397 196 0 2615 5利潤總額1184 2991 3983 4616 4998 5411 44830 6彌補以前年度虧損　　　　　　0 7應(yīng)納稅所得額830 2637 3629 4262 4644 5057 41289 8所得稅208 659 907 1066 1161 1264 10322 9凈利潤977 2332 3076 3551 3837 4147 34508 ①利潤總額和凈利潤項目投入運營后，前10年的利潤總額合計為44830萬元；凈利潤合計為34508萬元。②年平均收益率年平均投資收益率=平均年利潤/總投資=4483/20021=%。③年平均資本金凈利潤率年平均資本金凈利潤率=年平均凈利潤/項目資本金=3451/7021=%。④靜態(tài)投資回收期通常酒店的投資回收期一般在712年不等。根據(jù)表95現(xiàn)金流量表中計算。⑵動態(tài)分析①項目投資現(xiàn)金流量酒店業(yè)的基準(zhǔn)收益率取值一般比貸款利率略高，參照行業(yè)水平本項目取8%。項目投資現(xiàn)金流量分析詳見表95，由表可見，%，%，均大于行業(yè)平均水平；財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）所得稅前為1748萬元，所得稅后為570萬元，均大于零。表95：項目投資現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)期運營期合計12345678121現(xiàn)金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 營業(yè)收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　　　0 回收流動資金　　　　　　　　0 2現(xiàn)金流出15000 5021 8865 9454 9300 9352 9488 9653 114744 建設(shè)投資15000 5021 　　　　　　20021 流動資金　　　　　　　　0 經(jīng)營成本　　7553 8058 7990 8178 8487 8817 84352 運營期利息支出　　749 703 570 397 196 0 2615 營業(yè)稅金及附加　　563 693 739 776 805 836 7757 3所得稅前凈現(xiàn)金流量15000 5021 1184 2991 3983 4616 4998 5411 24810 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量15000 20021 18836 15845 11862 7246 2248 24810 　　折舊(只計算扣稅)　　354 354 354 354 354 354 3541 5調(diào)整所得稅　　208 659 907 1066 1161 1264 10322 6所得稅后凈現(xiàn)金流量15000 5021 977 2332 3076 3551 3837 4147 14487 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量15000 20021 19044 16712 13636 10085 6248 14487 　　稅前凈現(xiàn)值 i=8% 　稅后凈現(xiàn)值 i=8% 　　計算指標(biāo)投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）=%；投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）=%；投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）=1748萬元；投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）=570萬元?！　、谫Y本金財務(wù)現(xiàn)金流量分析項目資本凈現(xiàn)金流量分析詳見表96，由表可見，%，高于行業(yè)平均水平。表96：項目資本金現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)期運營期合計12345678121現(xiàn)金流入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 營業(yè)收入0 0 10049 12446 13283 13968 14486 15065 139554 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　0　0 回收流動資金　　　　　　0　0 2現(xiàn)金流出7461 749 9872 12414 13207 13917 14049 10556 124450 項目資本金7000 　　　　　　　7000 借款本金償還　08002300300035003400013000 借款利息支付461 749 749 703 570 397 196 0 3825 經(jīng)營成本0 0 7553 8058 7990 8178 8487 8487 82704 營業(yè)稅金及附加0 0 563 693 739 776 805 7599 所得稅　0 208 659 907 1066 1161 1264 10322 3凈現(xiàn)金流量7461 749 177 32 76 51 437 4508 15104 　凈現(xiàn)值 I=8% 計算指標(biāo)：資本金財務(wù)內(nèi)部收益率=%167。該項目借款13000萬元，采用不等額還本、利息照付方式還款，自計算期第3年起（運營第1年起），分5年償還；還款資金來源于企業(yè)凈利潤和攤銷。借款償還能力分析詳見表97。由表可見，還款期間，該項目利息備付率均在5以上，；償債備付率均在1以上，；說明該項目償債能力可以接受。表97：借款還本付息計劃表序號 計算期合計計算期項目12345671年初借款本息累計　　800013000122009900690034002本年借款1300080005000　　　　　3本年還本付息16825 461 749 1549 3003 3570 3897 3596 4其中：還本13000　　8002300300035003400　付息3825 461 749 749 703 570 397 196 5期末借款本息累計　800013000122009900690034000計算指標(biāo)利息備付率(%)　 償債備付率(%)　　　 167。上述財務(wù)分析結(jié)果表明，該項目各項盈利指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平，表明項目盈利能力良好；借款償還期間，利息備付率均大于5；償債備付率均大于1；表明項目的償債能力可以接受。綜上所述，該項目在財務(wù)上可行。167。167。按照計算期各年平均取值。固定成本主要包括借款利息、折舊、及表91中的綜合管理費用?？勺兂杀局饕ū?1中的銷售成本及其它成本。（數(shù)據(jù)按前10年運營的平均值計算）BEPs（銷售收入）=年固定成本/（年銷售收入年總可變成本年銷售稅金及附加）=(262+354+3834)/(1395520182582776)=%％，即7239萬元時，便可實現(xiàn)收支平衡。說明項目具有很好的抗風(fēng)險能力強(qiáng)。167。根據(jù)項目的特點，選取建設(shè)投資、經(jīng)營收入和經(jīng)營成本3個因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見表98。表98 敏感性分析表變動因素財務(wù)內(nèi)部收益率（%）增減（%）敏感度系數(shù)基本方案（所得稅前）　　建設(shè)投資10% 10% 經(jīng)營收入10% 10% 經(jīng)營成本10% 10% 由敏感性分析可見，經(jīng)營收入為最敏感因素，其次為經(jīng)營成本。據(jù)此建議：⑴把工作重點放在經(jīng)營管理上。經(jīng)營收入由銷售價格及入住率決定，而對于五星級酒店而言，價格基本透明，那么入住率就是整個項目的經(jīng)營關(guān)鍵。因此，建議業(yè)主單位加強(qiáng)銷售管理，制定科學(xué)的經(jīng)營方針，確保入住率達(dá)到或超過預(yù)期的目標(biāo)。⑵經(jīng)營成本是第二敏感因素，在經(jīng)營中要盡量控制綜合管理費，提高管理人員工作效率，提高整個運營機(jī)制的工作效率，開源節(jié)流。并加強(qiáng)原材料采購的控制與管理，控制項目運營成本。第十章 風(fēng)險分析與對策167。167。本項目在測算中據(jù)有一定的安全儲備。從價格定位上：在“167?！敝锌?，本項目的銷售價格測定比較保守，屬目前同類城市同類賓館的較低價格，此為安全儲備之一。從入住率上：在“表91 運營收入及成本測算”中，初始運營的入住率只按55%計算，運營期10年內(nèi)平均入住率按70%計