石家莊市城市綜合投資開發(fā)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-14 08:35本頁面
【正文】 中在市區(qū)范圍內(nèi)，正處于由大城市向大都市轉(zhuǎn)化的臨界點(diǎn)。大量人口產(chǎn)生的聚集效應(yīng)，必將引發(fā)巨大的房地產(chǎn)購買需求。第四，石家莊市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于河北省的前茅。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平前三位為：唐山、秦皇島、石家莊；城鎮(zhèn)聚集水平前三位為：唐山、石家莊、秦皇島；城市建設(shè)水平前三位為：石家莊、秦皇島、邢臺；城市生態(tài)環(huán)境水平前三位為：廊坊、秦皇島、承德；城鎮(zhèn)居民生活水平前三位為：唐山、廊坊、石家莊；社會發(fā)展水平前三位為：石家莊、廊坊、秦皇島。而與此相比，石家莊的人均住房面積僅位于河北省的中游水平，住房市場仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。第五，石家莊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是近三年剛開始起步，相對北京、上海、深圳等一線城市以及南京、杭州等二線城市而言，起點(diǎn)依然較低。這意味著在此前一輪的房地產(chǎn)快速增長周期中，石家莊市的增長潛力尚未完全發(fā)揮，特別是價格水平尚不高的石家莊房地產(chǎn)市場泡沫程度較低，市場總體情況較為健康，具備在今后穩(wěn)定、快速發(fā)展的基礎(chǔ)。第六， 2008年由于受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不景氣的情況，土地市場也陷入低谷。但是12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央政府再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的支柱行業(yè)地位，并提出發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。加上財政、金融政策的放寬，以及近期出臺的減免交易稅費(fèi)，放寬第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)等配套措施，市場對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。中國銀行國際金融研究所的研究報告認(rèn)為，長期來看，隨著城市化率不斷提高，我國房地產(chǎn)市場還有巨大發(fā)展?jié)摿?。預(yù)計到2010年，房地產(chǎn)市場將會回暖。基于以上分析可以判斷，石家莊的房地產(chǎn)市場總體是健康向上的，發(fā)展空間與前景廣闊，在今后若干年內(nèi)將出現(xiàn)較大的增長。第四章 結(jié)論一、項(xiàng)目社會評價石家莊市是隨著近代鐵路的開通而崛起的新興城市，也是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。本次所涉及的土地開發(fā)項(xiàng)目包括舊城改造與新區(qū)建設(shè)，開發(fā)這些土地，包括新建與之相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，對于石家莊未來的城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重大而深遠(yuǎn)的影響。（一）有利于提高城鎮(zhèn)化水平石家莊市新一輪城市總體規(guī)劃表明，計劃到2020年市域總?cè)丝谟涩F(xiàn)狀的927萬增長到1060萬人，%增長到63%。按照國務(wù)院發(fā)展研究中心研究，“每增加1個城市人口，城市基礎(chǔ)設(shè)施新增投資最保守估計需要9萬元”，本項(xiàng)目所投入的504億元資金雖然直接投資為土地收儲，但一方面收儲的過程中必然形成部分基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，石家莊市也可通過土地的收儲與出讓，獲得充足的資金，投入其余市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造。也就是說，通過此次土地開發(fā)投入，可以使石家莊的城市人口新增50萬左右，對于石家莊整體城鎮(zhèn)化水平的提高將起到巨大的作用。（二）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和GDP的提高根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)目開發(fā)的土地未來的用途多為住宅與商業(yè)，也就是說，二級市場土地拍賣后基本是用于房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)如此大量的土地項(xiàng)目必然直接、間接地增加了就業(yè)機(jī)會，包括土地平整期間建設(shè)及管理人員的就業(yè)，土地上市后房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、管理、銷售等就業(yè)，并且在未來將帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的如建材、設(shè)備、園林和商業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了相應(yīng)的就業(yè)機(jī)會。陳舊的房屋、田地被改建成造型新穎的住房、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境必然帶來的大量人流物流，使石家莊充滿商機(jī)與活力，為城市的持續(xù)發(fā)展和GDP的平穩(wěn)增長做出明顯的貢獻(xiàn)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能很清晰的看出這一點(diǎn)，大量的房地產(chǎn)投資對全市GDP的拉動效果也將十分明顯。世界銀行1993年對眾多國家的跨國別研究表明，當(dāng)人均收入超過一定水平，進(jìn)入中等收入水平(10005000美元)，普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，住房投資與GDP之比會達(dá)到8%左右。根據(jù)石家莊市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，市區(qū)城市居民人均可支配收入13205元，正處于中等收入水平，大量的土地開發(fā)，在未來的數(shù)年間將對石家莊及其周邊縣市的GDP增長產(chǎn)生相當(dāng)可觀的正面影響。（三）有利于改善城市居民的生活環(huán)境如今，石家莊裹挾城區(qū)的城中村，造成高樓與低矮的平房共生，寬闊的馬路與狹窄的小巷共處，加之市區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)集中，使其與建設(shè)現(xiàn)代化的大都市標(biāo)準(zhǔn)極不協(xié)調(diào)。城中村改造的過程中將有大量的拆遷居民需要安置，這為這些生活在城市中的“農(nóng)村人”提供了一個改善住宅與生活條件的機(jī)會。本次計劃開發(fā)的土地基本為農(nóng)村集體土地，老舊小區(qū)、危舊住宅區(qū)基本拆除改造完畢后，原有的居民將有機(jī)會搬入政府安居工程所提供的住宅或商品房內(nèi)，居住條件改善的同時，改造過后的地段形成的良好的基礎(chǔ)設(shè)施和景觀，對促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展、提高人民生活水平、改善生態(tài)環(huán)境均產(chǎn)生積極的影響。（四）有利于探索城市土地開發(fā)和城市建設(shè)良性循環(huán)的操作機(jī)制現(xiàn)行的一般土地開發(fā)模式主要有三種模式：一是由政府主導(dǎo)，即政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前本項(xiàng)目所需要整理的大規(guī)模土地的開發(fā)無法開展。二是集體土地上的村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變與房屋改造。這種模式需要政府支持力度比較大，目前村集體及村民籌資能力也達(dá)不到這樣的要求。三是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式，開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，既可以緩解政府資金的局限性，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題。這種模式也是目前石家莊較為適合的土地開發(fā)模式。因此，本項(xiàng)目所采取的市場化土地一級市場開發(fā)方式，如果順利完成，將對石家莊乃至河北全省未來的“三年大變樣”以及城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展提供一個可供借鑒和可以復(fù)制的模板，以更短的時間、更少的投入、更高效的手段促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。28
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