【正文】 售樓現(xiàn)場樣板房促銷。四、入市思路準(zhǔn)備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。因此，在項目的正式推出前，我們將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發(fā)，達到銷售一舉成功。無造市不入市：在該區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售平淡的態(tài)勢下，我們認為“無造市即無市場”，所以入市準(zhǔn)備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費勁心機的造好勢。實景展示贏市：開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件，要實現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認同。本項目應(yīng)通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關(guān)注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。銷售旺季入市：通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。入市前印刷品的設(shè)計、制作○購房須知○詳細價格表○銷售控制表○樓書○宣傳海報、折頁○認購書○正式合同○交房標(biāo)準(zhǔn)○物業(yè)管理內(nèi)容○物業(yè)管理公約第十章、項目實施進度本項目2013年11月份開始編制可行性研究報告；2013年11～2014年1月進行工程勘察及施工圖設(shè)計等前期手續(xù)工作；2014年2月開始施工建設(shè)，本項目可分三期施工,一期32659平方米,二期61618平方米,三期37085平方米。全部工程于2017年10月竣工并交付使用。詳見進度表?！邦I(lǐng)峰國際商業(yè)大世界”項目實施進度計劃表 序 號期 別建 設(shè) 內(nèi) 容建 設(shè) 時 間開工時間竣工時間工 期1一 期 工 程 領(lǐng)峰國際家居建材博覽廣場 （家居館）2014年2月2015年2月1 年2二 期 工 程 領(lǐng) 峰 國 際 食 品 蔬 果 批 發(fā) 城領(lǐng)峰國際生態(tài)食品批發(fā)中心2015年8月2016年9月1 年領(lǐng)峰生態(tài)水果批發(fā)中心領(lǐng)峰生態(tài)蔬菜批發(fā)中心3三 期 工 程領(lǐng)峰商務(wù)酒店 2016年10月2017年10月1 年領(lǐng)峰國際家居建材博覽廣場 （建材館）64項目實施進度表序號工作階段2013年2014年2015年2016年2017年季 度412341234123412341項目前期工作2土地征用和拆遷工作 一期二期三期3招投標(biāo)工作一期二期三期4施工階段:一一期二期三期7竣工驗收并交付使用： 一期二期三期第十二章 建設(shè)項目招投標(biāo)為了確保項目建設(shè)的工程質(zhì)量，防范和化解工程建設(shè)中的違法違規(guī)行為，應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展和改革委員會等七部委頒布的第12號、第30號令《工程建設(shè)項目施工招投標(biāo)辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合本工程項目特點編制項目的招標(biāo)方案和招標(biāo)文件、備案和接受行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。一、招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式招標(biāo)范圍本項目為企業(yè)投資項目，項目工程施工采用邀請招標(biāo)。對該項目總體建設(shè)分區(qū)分別進行招標(biāo)，選擇較好的施工、監(jiān)理單位。招標(biāo)組織形式項目主要采用委托招標(biāo)形式，由項目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽良好的招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標(biāo)單位，投標(biāo)人應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和實施能力。二、招標(biāo)方式招標(biāo)方式本項目將采用邀請招標(biāo)方式確定工程施工單位。在政策規(guī)定的媒介發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格：（1）、投標(biāo)人必須具有獨立法人資格；（2）、具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位單位；（3）、項目主要管理人員具有項目管理資格、經(jīng)驗及能力。三、招投標(biāo)程序招標(biāo)邀請函——資格預(yù)審——招標(biāo)文件發(fā)售——開標(biāo)評標(biāo)——推薦中標(biāo)候選人——確定中標(biāo)人。四、招投標(biāo)相關(guān)要求自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起不少于5個工作日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止最短不得少于20日，具有承擔(dān)投標(biāo)項目能力的法人或者其它組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個時，應(yīng)當(dāng)重新進行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出完全響應(yīng)。本項目不接受聯(lián)合招標(biāo)。開標(biāo)時委托招標(biāo)代理單位主持，邀請所有投標(biāo)人參加，并接受政府行政監(jiān)督部門的全程監(jiān)督。中標(biāo)候選人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，充分響應(yīng)招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求。評標(biāo)將嚴格按照國家七部委12號令《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》進行。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書對發(fā)包人和中標(biāo)人具有同等的法律效力，中標(biāo)通知書發(fā)出后若招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。自中標(biāo)通知書發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項目承辦單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，不得將中標(biāo)項目肢解后向他人轉(zhuǎn)讓。招標(biāo)備案招標(biāo)文件發(fā)售前須上報相關(guān)招投標(biāo)管理部門的批準(zhǔn)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。第十二章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、 投資估算的原則在項目策劃案的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的實際情況、租售計劃，與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則合理、充分利用開發(fā)建設(shè)投資；各項稅費根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算；對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備費中考慮；依據(jù)政府相關(guān)職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。一、編制說明本估算根據(jù)項目構(gòu)成中各專業(yè)提供的條件編制。其中：流動資金參照類似企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)采用分項詳細估算法進行估算；基本預(yù)備費按第一、%計??；漲價預(yù)備費是將分年投資額按年遞增 .00%計算到建設(shè)期末；本項目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率為 .00%；%計算；%計算。二、編制依據(jù)（一）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（二版）（二）國家計委《建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》（三）國家《建設(shè)項目投資概算編制指標(biāo)》（四）設(shè)備價格，根據(jù)現(xiàn)行出廠價估算（五）原材料、動力、燃料價格，根據(jù)現(xiàn)行市價估算三、決投資估算總投資 5630萬元其中：項目建設(shè)投資 5030萬元 其中：固定資產(chǎn)投資 4929萬元 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0萬元 建設(shè)期貸款利息 101萬元鋪底流動資金 600萬元固定資產(chǎn)投資估算%其中：建筑工程費用 3080萬元 設(shè)備購置費用 240萬元 安裝工程費用 24萬元 工程建設(shè)其他費用 1442萬元 預(yù)備費用 143萬元 其中：基本預(yù)備費 143萬元 漲價預(yù)備費 0萬元固定資產(chǎn)投資和流動資金估算，詳見附表一，附表二。第二節(jié) 資金籌措本項目總投資5630萬元，其中固定資產(chǎn)投資（包括投資方向調(diào)節(jié)稅）4929萬元，建設(shè)期利息101萬元，鋪底流動資金600萬元。資金來源如下： 資本金：2030萬元。 其中：建設(shè)單位自有資金2030萬元合計資本金2030萬元，占項目總投資（該項目總投資=固定資產(chǎn)投資+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息+流動資金） .39%，符合《國務(wù)院關(guān)于項目試行金制度的通知》的精神要求。銀行貸款：3600萬元。 其中：長期貸款3600萬元， 流動資金貸款 0萬元。第三節(jié) 投資使用計劃根據(jù)項目實施進度安排，本項目固定資產(chǎn)投資4929萬元。第一年全部投入。本項目流動資金的使用計劃，是按逐年達產(chǎn)的比例進行計算的，即：投產(chǎn)后第一年投入479萬元，第二年投入59萬元，第三年投入59萬元。詳見附表二和附表三。第九章 經(jīng)濟效益分析第一節(jié) 編制說明及成本費用估算一、編制說明（一）編制依據(jù)為國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）、《新財務(wù)制度》和國家稅務(wù)總局《新稅制》。（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本項目建設(shè)期1年，運營期12年，其中第一年達產(chǎn)80%，第二年達產(chǎn)89%，第三年及以后達產(chǎn)100%。參照目前市場同類產(chǎn)品價格，并通過價格分析和預(yù)測，正常年可實現(xiàn)30600萬元。（三）設(shè)備及材料價格按當(dāng)前國內(nèi)市場價格計取。（四）電、通訊按淄博市統(tǒng)一規(guī)定的價格計取。（五）各項消耗指標(biāo)按生產(chǎn)技術(shù)方案確定的指標(biāo)估算。（六）工資福利，按本市有關(guān)企業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)每人每月600元計算。（七）折舊與攤銷固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計算，殘值率為4%，根據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定，為簡化計算，將預(yù)備費納入固定資產(chǎn)原值計算折舊費。詳見附表四各類固定資產(chǎn)計算折舊的最短年限如下：生產(chǎn)用房 20年非生產(chǎn)用房 30年機器設(shè)備 10年運輸工具 5年攤銷費的估算，無形資產(chǎn)從開始使用年份起按10年攤銷；開辦費從開始生產(chǎn)后分5分攤銷。詳見附表五攤銷費=無形資產(chǎn)原值/攤銷年限（八）。（九）借款利息%計算，建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)投資，生產(chǎn)經(jīng)營期利息計入成本；%計算，計入成本。（十）其他費用是在制造費用、銷售費用、管理費用中扣除工資及福利費、折舊費、攤銷費、修理費后的費用。該費用取每年為559. 萬元。二、成本費用估算（詳見附表七）總成本費用=外購原材料+外購燃料動力+工資及福利 +折舊費+修理費+攤銷費+財務(wù)費用+其他費用經(jīng)營成本=總成本費用折舊費攤銷費利息支出第二節(jié) 銷售收入、稅金、利潤估算及清償能力分析一、銷售收入估算項目年實現(xiàn)銷售收入為30600萬元（詳見附表六）。二、稅金估算（一）銷售稅金銷售稅金=增值稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加增值稅增值稅=銷項稅額進項稅額為簡化計算，根據(jù)同行業(yè)有關(guān)材料，經(jīng)測算，%，按下式計算。增值稅=項目銷售金額%城市建設(shè)維護稅城市建設(shè)維護稅按年增值稅的7. %計取。教育費附加教育費附加稅按年增值稅的3. %計取。（二）企業(yè)所得稅按年利潤總額的33%計取。（三）其他稅金企業(yè)應(yīng)繳納的其他稅金有土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等，按國家稅務(wù)總局《新稅制》規(guī)定計取，并列入管理費用。銷售收入、稅金及附加估算詳見附表六。三、利潤估算（詳見附表九）（一）利潤總額利潤總額=銷售收入總成本銷售稅金（二）所得稅后利潤分配提取盈余公積金。按新財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)每年按所得稅后利潤的10%提取盈余公積金。當(dāng)累計達到資本金的50%時即停止提取。本項目在還款期，即投產(chǎn)后的前3年，不提此項公積金，以供歸還借款。提取公益金，同（1）規(guī)定，企業(yè)按5%提取，此項基金用于職工集體福利。四、清償能力分析項目建設(shè)投資借款為3499萬元，%計算，自投產(chǎn)年起開始償還本息。本項目按投產(chǎn)后最大償還能力計算，其還款資金來源為折舊費、攤銷費和未分配利潤。（從借款年開始算起）（詳見附表八）。第三節(jié) 財務(wù)盈利能力分析一、本項目財務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）的分析情況詳見附表十。根據(jù)該表計算的主要評價指標(biāo)如下：全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%），大于零；投資回收期（含建設(shè)期）。上述指標(biāo)說明該項目在財務(wù)上是可行的。二、根據(jù)建設(shè)投資估算表和損益表計算以下指標(biāo)：年平均利稅總額投資利稅率= 100%項目總投資 =100% =%年平均利潤總額投資利潤率=