【正文】 售樓現(xiàn)場樣板房促銷。四、入市思路準備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或為入市而入市。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、推廣工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。因此，在項目的正式推出前，我們將為項目在知名度和形象上做一個量的積累，蓄勢待發(fā)，達到銷售一舉成功。無造市不入市：在該區(qū)域房地產市場銷售平淡的態(tài)勢下，我們認為“無造市即無市場”，所以入市準備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費勁心機的造好勢。實景展示贏市：開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件，要實現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認同。本項目應通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。銷售旺季入市：通過銷售旺季火熱的銷售氣氛來實現(xiàn)一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，將有力促進后續(xù)銷售。入市前印刷品的設計、制作○購房須知○詳細價格表○銷售控制表○樓書○宣傳海報、折頁○認購書○正式合同○交房標準○物業(yè)管理內容○物業(yè)管理公約第十章、項目實施進度本項目2013年11月份開始編制可行性研究報告；2013年11～2014年1月進行工程勘察及施工圖設計等前期手續(xù)工作；2014年2月開始施工建設，本項目可分三期施工,一期32659平方米,二期61618平方米,三期37085平方米。全部工程于2017年10月竣工并交付使用。詳見進度表?！邦I峰國際商業(yè)大世界”項目實施進度計劃表 序 號期 別建 設 內 容建 設 時 間開工時間竣工時間工 期1一 期 工 程 領峰國際家居建材博覽廣場 （家居館）2014年2月2015年2月1 年2二 期 工 程 領 峰 國 際 食 品 蔬 果 批 發(fā) 城領峰國際生態(tài)食品批發(fā)中心2015年8月2016年9月1 年領峰生態(tài)水果批發(fā)中心領峰生態(tài)蔬菜批發(fā)中心3三 期 工 程領峰商務酒店 2016年10月2017年10月1 年領峰國際家居建材博覽廣場 （建材館）64項目實施進度表序號工作階段2013年2014年2015年2016年2017年季 度412341234123412341項目前期工作2土地征用和拆遷工作 一期二期三期3招投標工作一期二期三期4施工階段:一一期二期三期7竣工驗收并交付使用： 一期二期三期第十二章 建設項目招投標為了確保項目建設的工程質量，防范和化解工程建設中的違法違規(guī)行為，應嚴格按照《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展和改革委員會等七部委頒布的第12號、第30號令《工程建設項目施工招投標辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，并結合本工程項目特點編制項目的招標方案和招標文件、備案和接受行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。一、招標范圍及招標組織形式招標范圍本項目為企業(yè)投資項目，項目工程施工采用邀請招標。對該項目總體建設分區(qū)分別進行招標，選擇較好的施工、監(jiān)理單位。招標組織形式項目主要采用委托招標形式，由項目業(yè)主委托具有相應資質、從事過類似工程招標且信譽良好的招標代理機構代理招標。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標單位，投標人應具備相應的資質和實施能力。二、招標方式招標方式本項目將采用邀請招標方式確定工程施工單位。在政策規(guī)定的媒介發(fā)布招標公告投標人資格：（1）、投標人必須具有獨立法人資格；（2）、具有相應資質的施工單位單位；（3）、項目主要管理人員具有項目管理資格、經驗及能力。三、招投標程序招標邀請函——資格預審——招標文件發(fā)售——開標評標——推薦中標候選人——確定中標人。四、招投標相關要求自招標文件開始發(fā)出之日起不少于5個工作日至投標人提交投標文件截止之日止最短不得少于20日，具有承擔投標項目能力的法人或者其它組織都可以投標。投標人少于3個時，應當重新進行招標。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出完全響應。本項目不接受聯(lián)合招標。開標時委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，并接受政府行政監(jiān)督部門的全程監(jiān)督。中標候選人的投標文件應當最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，充分響應招標文件的實質性要求。評標將嚴格按照國家七部委12號令《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》進行。中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書對發(fā)包人和中標人具有同等的法律效力，中標通知書發(fā)出后若招標人改變中標結果或中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。自中標通知書發(fā)出30日之內，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后向他人轉讓。招標備案招標文件發(fā)售前須上報相關招投標管理部門的批準。招標人應當自確定中標人之日起15日內向有關行政監(jiān)督部門提交招標投標情況的書面報告。第十二章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、 投資估算的原則在項目策劃案的基礎上，根據(jù)項目的實際情況、租售計劃，與開發(fā)商的投資策略相結合；盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則合理、充分利用開發(fā)建設投資；各項稅費根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算；對于無法準確估算的項目在預備費中考慮；依據(jù)政府相關職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。一、編制說明本估算根據(jù)項目構成中各專業(yè)提供的條件編制。其中：流動資金參照類似企業(yè)經營指標采用分項詳細估算法進行估算；基本預備費按第一、%計??；漲價預備費是將分年投資額按年遞增 .00%計算到建設期末；本項目固定資產投資方向調節(jié)稅率為 .00%；%計算；%計算。二、編制依據(jù)（一）國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（二版）（二）國家計委《建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》（三）國家《建設項目投資概算編制指標》（四）設備價格，根據(jù)現(xiàn)行出廠價估算（五）原材料、動力、燃料價格，根據(jù)現(xiàn)行市價估算三、決投資估算總投資 5630萬元其中：項目建設投資 5030萬元 其中：固定資產投資 4929萬元 固定資產投資方向調節(jié)稅 0萬元 建設期貸款利息 101萬元鋪底流動資金 600萬元固定資產投資估算%其中：建筑工程費用 3080萬元 設備購置費用 240萬元 安裝工程費用 24萬元 工程建設其他費用 1442萬元 預備費用 143萬元 其中：基本預備費 143萬元 漲價預備費 0萬元固定資產投資和流動資金估算，詳見附表一，附表二。第二節(jié) 資金籌措本項目總投資5630萬元，其中固定資產投資（包括投資方向調節(jié)稅）4929萬元，建設期利息101萬元，鋪底流動資金600萬元。資金來源如下： 資本金：2030萬元。 其中：建設單位自有資金2030萬元合計資本金2030萬元，占項目總投資（該項目總投資=固定資產投資+固定資產投資方向調節(jié)稅+建設期利息+流動資金） .39%，符合《國務院關于項目試行金制度的通知》的精神要求。銀行貸款：3600萬元。 其中：長期貸款3600萬元， 流動資金貸款 0萬元。第三節(jié) 投資使用計劃根據(jù)項目實施進度安排，本項目固定資產投資4929萬元。第一年全部投入。本項目流動資金的使用計劃，是按逐年達產的比例進行計算的，即：投產后第一年投入479萬元，第二年投入59萬元，第三年投入59萬元。詳見附表二和附表三。第九章 經濟效益分析第一節(jié) 編制說明及成本費用估算一、編制說明（一）編制依據(jù)為國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第二版）、《新財務制度》和國家稅務總局《新稅制》。（二）基礎數(shù)據(jù)。本項目建設期1年，運營期12年，其中第一年達產80%，第二年達產89%，第三年及以后達產100%。參照目前市場同類產品價格，并通過價格分析和預測，正常年可實現(xiàn)30600萬元。（三）設備及材料價格按當前國內市場價格計取。（四）電、通訊按淄博市統(tǒng)一規(guī)定的價格計取。（五）各項消耗指標按生產技術方案確定的指標估算。（六）工資福利，按本市有關企業(yè)一般標準每人每月600元計算。（七）折舊與攤銷固定資產折舊采用直線法平均計算，殘值率為4%，根據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定，為簡化計算，將預備費納入固定資產原值計算折舊費。詳見附表四各類固定資產計算折舊的最短年限如下：生產用房 20年非生產用房 30年機器設備 10年運輸工具 5年攤銷費的估算，無形資產從開始使用年份起按10年攤銷；開辦費從開始生產后分5分攤銷。詳見附表五攤銷費=無形資產原值/攤銷年限（八）。（九）借款利息%計算，建設期利息計入固定資產投資，生產經營期利息計入成本；%計算，計入成本。（十）其他費用是在制造費用、銷售費用、管理費用中扣除工資及福利費、折舊費、攤銷費、修理費后的費用。該費用取每年為559. 萬元。二、成本費用估算（詳見附表七）總成本費用=外購原材料+外購燃料動力+工資及福利 +折舊費+修理費+攤銷費+財務費用+其他費用經營成本=總成本費用折舊費攤銷費利息支出第二節(jié) 銷售收入、稅金、利潤估算及清償能力分析一、銷售收入估算項目年實現(xiàn)銷售收入為30600萬元（詳見附表六）。二、稅金估算（一）銷售稅金銷售稅金=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加增值稅增值稅=銷項稅額進項稅額為簡化計算，根據(jù)同行業(yè)有關材料，經測算，%，按下式計算。增值稅=項目銷售金額%城市建設維護稅城市建設維護稅按年增值稅的7. %計取。教育費附加教育費附加稅按年增值稅的3. %計取。（二）企業(yè)所得稅按年利潤總額的33%計取。（三）其他稅金企業(yè)應繳納的其他稅金有土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅等，按國家稅務總局《新稅制》規(guī)定計取，并列入管理費用。銷售收入、稅金及附加估算詳見附表六。三、利潤估算（詳見附表九）（一）利潤總額利潤總額=銷售收入總成本銷售稅金（二）所得稅后利潤分配提取盈余公積金。按新財務制度規(guī)定，企業(yè)每年按所得稅后利潤的10%提取盈余公積金。當累計達到資本金的50%時即停止提取。本項目在還款期，即投產后的前3年，不提此項公積金，以供歸還借款。提取公益金，同（1）規(guī)定，企業(yè)按5%提取，此項基金用于職工集體福利。四、清償能力分析項目建設投資借款為3499萬元，%計算，自投產年起開始償還本息。本項目按投產后最大償還能力計算，其還款資金來源為折舊費、攤銷費和未分配利潤。（從借款年開始算起）（詳見附表八）。第三節(jié) 財務盈利能力分析一、本項目財務現(xiàn)金流量（全部投資）的分析情況詳見附表十。根據(jù)該表計算的主要評價指標如下：全部投資所得稅后財務內部收益率（FIRR）%，大于行業(yè)基準收益率；財務凈現(xiàn)值（I=10%），大于零；投資回收期（含建設期）。上述指標說明該項目在財務上是可行的。二、根據(jù)建設投資估算表和損益表計算以下指標：年平均利稅總額投資利稅率= 100%項目總投資 =100% =%年平均利潤總額投資利潤率=