【正文】 費(fèi)較為謹(jǐn)慎、準(zhǔn)確。216。 建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等工程成本是本項(xiàng)目開發(fā)的最主要成本。其估算的準(zhǔn)確性對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果影響最大。為了使該項(xiàng)成本估算有更好的準(zhǔn)確性，本次研究由海南匯德咨詢有限公司工程造價(jià)咨詢?nèi)藛T針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，運(yùn)用工程造價(jià)估算方法，根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、海南省建筑工程預(yù)算定額、材料和設(shè)備價(jià)格信息等進(jìn)行了項(xiàng)目估算。該估算相對(duì)于一般可研估算有更好的針對(duì)性與準(zhǔn)確性，同時(shí)對(duì)本次可研整體成本估算的客觀、準(zhǔn)確提供了較好的基礎(chǔ)。216。 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)用、維修費(fèi)用等。根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《工程估價(jià)師手冊(cè)》等，結(jié)合項(xiàng)目總投資規(guī)模等綜合確定。開發(fā)間接費(fèi)按照小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和的2%估算。取值較為謹(jǐn)慎、安全。216。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按照建設(shè)工程相關(guān)施工經(jīng)驗(yàn)，參照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，本項(xiàng)費(fèi)用按照開發(fā)成本的2%估算。取值較為客觀。216。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目在建設(shè)過程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括項(xiàng)目在開發(fā)期間發(fā)生的貸款利息支出、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用以及項(xiàng)目自有資金產(chǎn)生的利息。%的年貸款利率估算，計(jì)算期為3年。經(jīng)綜合考量與比較，并通過測(cè)算映證，該項(xiàng)取值較為保守、安全。216。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中發(fā)生的費(fèi)用，包括由企業(yè)負(fù)擔(dān)的廣告費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、委托代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、銷售部門人員工資等。按照《可行性研究報(bào)告編制指南》本項(xiàng)費(fèi)用取值，根據(jù)本項(xiàng)目的特性，%估算，按照銷售比例逐年結(jié)轉(zhuǎn)。216。 計(jì)算期計(jì)算期是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的另一重大影響因素。本項(xiàng)目關(guān)鍵性的期間主要有建設(shè)期、銷售期等，估算建設(shè)期間2年，銷售期間3年，其中交叉期間2年。根據(jù)目前海南建筑業(yè)作業(yè)水平及儋州地區(qū)商品房銷售量預(yù)測(cè)，期間取值是較為安全可靠的。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算，“都市歐情”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果為：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果匯總表財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算值財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算值總投資（萬元）銷售收入（萬元） 稅前利潤(rùn) （萬元） 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資利潤(rùn)率%靜態(tài)稅前投資回收期（年） 投資利稅率%靜態(tài)稅后投資回收期（年） 稅前內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)稅前投資回收期（年） 稅后內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)稅后投資回收期（年） 對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行敏感性分析，基本數(shù)據(jù)為： 敏感性分析結(jié)果表評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）變化率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）變化率%開發(fā)成本變化﹢10%%%10%%%經(jīng)營(yíng)收入變化﹢10%%%10%%%由上表可以得出：在設(shè)定的范圍內(nèi)，項(xiàng)目的開發(fā)成本及經(jīng)營(yíng)收入一旦變化，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化率較大，說明項(xiàng)目對(duì)這兩個(gè)因素的較為敏感，因此在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中要做好成本控制及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。 可行性研究結(jié)論綜合分析認(rèn)為，針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析均基于較為科學(xué)的規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)，具有客觀性和安全性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的建設(shè)和營(yíng)銷手段，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的贏利目標(biāo)。本項(xiàng)目建設(shè)合法，開發(fā)產(chǎn)品具有良好的市場(chǎng)適應(yīng)性，項(xiàng)目建設(shè)與銷售具有現(xiàn)實(shí)的可操作性，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益與環(huán)境效果，經(jīng)濟(jì)效益良好，同時(shí)具有較強(qiáng)的借債償還能力。結(jié)論：本項(xiàng)目可行 相關(guān)建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎、認(rèn)真與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議：216。 本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)測(cè)算是在研究人員考察該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期平均價(jià)格，這在很大程度上依賴于目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來幾年我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，獲得盡可能多的信息，選擇合適的市場(chǎng)策略，把售價(jià)不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。216。 此項(xiàng)目所需資金巨大，為防止國(guó)家進(jìn)一步對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控而增加融資難度，應(yīng)盡早與銀行協(xié)商并落實(shí)貸款事宜；以保證項(xiàng)目能夠按期、按時(shí)的完工。216。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)階段，良好的物業(yè)管理也可提高收益水平，進(jìn)而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。216。 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，增加項(xiàng)目的附加值，在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好，使客戶真正感到“物有所值”，則物業(yè)必定熱銷。216。 把握好銷售策略和時(shí)機(jī)。把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。鑒于現(xiàn)時(shí)樓盤一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭相對(duì)于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，開發(fā)商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。216。 目前海口市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目有一定的威脅，對(duì)于對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。216。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。