【正文】 可行性研究費(fèi) 5合計(jì) 3213（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；基本預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算，其估算值為713萬元。 （4）建設(shè)投資以上合計(jì)為建設(shè)投資，其估算值為14980萬元。詳見附表1“建設(shè)投資估算表”。項(xiàng)目建設(shè)投資14980，建設(shè)總工期15個(gè)月，計(jì)算期為2年，預(yù)計(jì)第一年投資2996萬元，第二年投資11984萬元，% 計(jì)，經(jīng)估算，建設(shè)期利息為676萬元。 項(xiàng)目總投資為15656萬元，其中建設(shè)投資14980萬元，建設(shè)期利息676萬元。本項(xiàng)目資金建設(shè)投資為14980萬元，資金來源為銀行貸款。本項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃和資金籌措情況詳見附表2“項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表”。10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；（3）國(guó)家有關(guān)稅收政策及寧波市、象山縣的相關(guān)收費(fèi)政策；（4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；（5）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。本項(xiàng)目在運(yùn)行過程中主要消耗水、電，其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格，；。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項(xiàng)目計(jì)算期為15年，從投資發(fā)生年2007年開始為第1年。其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取。（1）房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計(jì)，采用平均年限法計(jì)算；（2）維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（不含建設(shè)期利息）的2%計(jì)??；（3）人工工資及福利費(fèi)按人均2000元/月測(cè)算；（4）土地購(gòu)置費(fèi)按40年平均攤銷計(jì)算； （5）營(yíng)業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測(cè)算營(yíng)業(yè)收入估算本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要來自賣場(chǎng)攤位出租、超市整體出租、地下車位出租和地下批發(fā)市場(chǎng)出租。依據(jù)企業(yè)提供資料，城東市場(chǎng)各項(xiàng)收益如下：賣場(chǎng)收入來源：攤位出租。預(yù)設(shè)攤位1000個(gè)，分高、中、低檔，比例為1︰3︰1，其中高檔攤位平均月租金5萬元，中檔攤位月租金2萬元 ，低檔攤位月租金2000元。年計(jì)營(yíng)業(yè)收入：2700萬超市整體對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年承包收入300萬。車位地下車位出租年收入20萬地下批發(fā)市場(chǎng)出租年收入80萬，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后正常年?duì)I業(yè)收入為3100萬元。詳見附表2“營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表”。總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護(hù)費(fèi)）項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)成本為423萬元，其中動(dòng)力費(fèi)132萬元，人員工資及福利24萬元，修理費(fèi)267萬元 。詳見附表3“總成本費(fèi)用估算表”。根據(jù)2007年3月16日通過的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按25%計(jì)。經(jīng)計(jì)算得出本項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額為1470萬元，年平均所得稅367萬元，年均凈利潤(rùn)為1102萬元。%經(jīng)附表5“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”計(jì)算，得出以下指標(biāo)：稅前：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%） 6841萬元投資回收期 稅后：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%） 2000萬元投資回收期（靜態(tài)） 各項(xiàng)數(shù)據(jù)詳見附表6“利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表”。本項(xiàng)目銀行長(zhǎng)期借款為14980萬元，%，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤(rùn)。經(jīng)測(cè)算，貸款償還期為13年（含2年建設(shè)期）。詳見附表7“借款還本付息計(jì)劃表”。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的償債能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。11 社會(huì)評(píng)價(jià)城東市場(chǎng)作為象山縣公益設(shè)施的重要硬件建設(shè)項(xiàng)目，建成后僅賣場(chǎng)將容納約800個(gè)攤位，再加上超市營(yíng)業(yè)崗位，市場(chǎng)管理和維護(hù)崗位，將解決相當(dāng)部分市民的就業(yè)問題。另外，隨著人流量的增加和聚集，對(duì)于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進(jìn)作用，居民就業(yè)商機(jī)也將隨之呈現(xiàn)。城東市場(chǎng)周邊的居民不但可以就近在進(jìn)行日常采購(gòu)，一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機(jī)增加收入。隨著社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來越快，生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的質(zhì)量，期望方便放心的日常采購(gòu)環(huán)境。本項(xiàng)目建成后，將解決城東區(qū)域居民的菜市場(chǎng)配套問題。不僅增加了社區(qū)居民的買菜購(gòu)物的方便程度，高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購(gòu)物環(huán)境，保證安全衛(wèi)生的菜市場(chǎng)供給供應(yīng)，讓人們吃上放心菜。 有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來精力充沛，提高工作效率，同時(shí)降低生病的概率，減少醫(yī)藥費(fèi)用的開支，給社會(huì)發(fā)展帶來經(jīng)濟(jì)效益。城東市場(chǎng)的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量。城東市場(chǎng)的建立將吸納附近街頭菜市場(chǎng)，提升區(qū)域的菜市場(chǎng)管理水平，改善小區(qū)街道環(huán)境，使其走上規(guī)范化。該市場(chǎng)建筑材料先進(jìn)，建筑手法新穎，達(dá)到了理想的外觀效果，將作為城東區(qū)域乃至整個(gè)城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響項(xiàng)目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好，可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需；運(yùn)營(yíng)期的廢水和廢棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放。項(xiàng)目實(shí)施不會(huì)給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量形成壓力。城東市場(chǎng)建成后，所在地人流、車流將有很大的增量，對(duì)交通將有更高的要求。象山縣城東市場(chǎng)的建設(shè)場(chǎng)地位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北為東河花園及文峰學(xué)校，西為興盛路，南為河道。地理位置十分優(yōu)越，周圍的交通條件較好。城動(dòng)市場(chǎng)的建設(shè)充分考慮了交通人流的要求。建筑主要入口分別設(shè)置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上。建筑南側(cè)設(shè)置兩個(gè)次要入口，建筑東側(cè)設(shè)置兩個(gè)貨物入口。滿足人流要求；地下一層設(shè)機(jī)動(dòng)車庫(kù)，車位137個(gè)；廣場(chǎng)機(jī)動(dòng)車位104個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位850個(gè)。避免給周圍交通帶來過度負(fù)荷。對(duì)于城東市場(chǎng)周邊由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)可能帶來一定的污染，可以通過城東市場(chǎng)采取有力環(huán)保和監(jiān)督措施，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來污染。垃圾清運(yùn)出場(chǎng)過程中也要采取防護(hù)措施，以免影響居民生活環(huán)境。市場(chǎng)與道路相臨，并不會(huì)對(duì)道路對(duì)面周邊居民帶來顯著的不適。 市場(chǎng)的建立是應(yīng)廣大人民的需求，同時(shí)又采取先進(jìn)的建筑手法和良好的環(huán)保措施，避免在服務(wù)居民的同時(shí)帶來負(fù)面影響，該項(xiàng)目將極大贏得周邊居民的支持和認(rèn)同。城東市場(chǎng)的建立獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。本項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。本項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本、方便百姓、實(shí)實(shí)在在為百姓做事的目標(biāo)來提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力，因而，本項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相適應(yīng)。表111 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議1 交通狀況 較好 因私家車問題引發(fā)停車違章問題；車輛過多阻礙出入 場(chǎng)內(nèi)設(shè)置的241輛機(jī)動(dòng)車停車位供管理使用，另有非機(jī)動(dòng)車庫(kù)和車位。2 不同利益相關(guān)者 較好 因環(huán)保等問題處理不當(dāng)引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用癫粷M。 采取有力環(huán)保措施 3 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)與政府部門 較好 項(xiàng)目建設(shè)程序不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)進(jìn)度受阻。 項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、環(huán)保、立項(xiàng)審批、開工審批、招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)。與政府部門及時(shí)溝通。4 象山的技術(shù)文化條件 較好 設(shè)計(jì)、施工單位選擇不當(dāng)，保障不了工程質(zhì)量和進(jìn)度。 通過招投標(biāo)選擇好的設(shè)計(jì)、監(jiān)利、施工單位，保障工程食糧和進(jìn)度。本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，詳見表10－2。表10－2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素 持續(xù)時(shí)間 可能導(dǎo)致的后果 措施建議1 工程及進(jìn)度勘查不到位 項(xiàng)目建設(shè)期間 工程量變更、工期拖長(zhǎng)、投資增加。 堅(jiān)持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)利單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé)。2 工程設(shè)計(jì)缺少前瞻性與合理性 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪費(fèi)投資資金 3 施工及監(jiān)管不到位 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長(zhǎng)、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。 4 不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目建設(shè)期間 項(xiàng)目建設(shè)過程中可能遭遇的不可預(yù)見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響。 辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進(jìn)作用；對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較??；與當(dāng)?shù)夭煌嫦嚓P(guān)者，各級(jí)政府部門和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應(yīng)性較高；主要存在工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大可行性研究的結(jié)論與建議，是提高小區(qū)服務(wù)水平和人民群眾的生活質(zhì)量的需要，有助于促進(jìn)象山經(jīng)濟(jì)及和諧社會(huì)的發(fā)展。“十一五”發(fā)展規(guī)劃。，采用的設(shè)計(jì)方案合理，投資估算合理，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，建設(shè)方案可行。綜上所述，象山縣城東市場(chǎng)的建設(shè)是必要的，也是可行的。、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ，城東市場(chǎng)的建設(shè)管理應(yīng)遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求，積極采取有效的措施保證市場(chǎng)周圍環(huán)境，塑造真正的城市名片。19