【正文】 據(jù)企業(yè)建設(shè)規(guī)范，工作人員按照精簡、高效的原則按崗位定人，并可交互兼職，企業(yè)只設(shè)少量的管理人員。物業(yè)管理定員為30人，其中總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，辦公室3人，工程維修部5人，財(cái)務(wù)部3人，保潔綠化部8人, 安全保衛(wèi)部8人。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。（三）人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊(duì)伍，有較高的管理水平和競爭意識。其他人員也要求有高中以上學(xué)歷。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。（四）人員培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓(xùn)，高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。實(shí)習(xí)試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（一）建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本工程的建設(shè)周期可分為項(xiàng)目準(zhǔn)備期、施工建設(shè)期、裝修安裝期三個階段，其中項(xiàng)目前期準(zhǔn)備4個月，施工建設(shè)期10個月、裝修安裝期4個月。共18個月。十、投資估算與資金籌措（一）投資估算依據(jù)《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—省綜合估價表》《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額省估價表》《*市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)價[2002]10號文。*市國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告；淮國土掛該項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；本區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查綜合評估意見；*市招商引資政策匯編；小區(qū)總平面規(guī)劃布置圖；建筑安裝工程定額取費(fèi)依據(jù)；1*市2010年市場價格信息；1政府大配套費(fèi)收取標(biāo)淮；1政府行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；1金融系統(tǒng)與商業(yè)企業(yè)合作管理的有關(guān)規(guī)定；1商業(yè)稅收有關(guān)政策；1商業(yè)營銷方案計(jì)劃書。1項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。（二）建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)，土地使用費(fèi)、綜合配套工程費(fèi)、前期工作費(fèi)、工程管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等構(gòu)成。根據(jù)商業(yè)開發(fā)特點(diǎn)和國家法律規(guī)定，在可行性研究階段為簡化計(jì)算方法，以上費(fèi)用均形成開發(fā)產(chǎn)品，一并計(jì)入開發(fā)成本。建設(shè)投資估算“某礦生產(chǎn)配套服務(wù)中心”，總建筑面積24000平方米，總投資約6000萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤590萬元，現(xiàn)根據(jù)有關(guān)資料和數(shù)據(jù)對各項(xiàng)投資成本核算如下：（1）24000萬平方米建筑工程費(fèi)用3600萬元；（2）10000平方米道路、廣場工程費(fèi)用150萬元；（3）購置快捷賓館、超市、酒店等室內(nèi)設(shè)施、裝修1000萬元；（4）購置裝卸車輛、設(shè)備1050萬元；（5）鋪底流動資金300萬元。合計(jì)項(xiàng)目總投資6000萬元（三）資金籌措方案“某礦生產(chǎn)配套服務(wù)中心”項(xiàng)目,?？偼顿Y約6000萬元，資金公司自籌。.十一、財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅率（1）營業(yè)稅率：5%；（2）城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%；（3）教育附加按營業(yè)稅的4%；（4）‰；（5）‰；（6）所得稅率按利潤總額的25%?；鶞?zhǔn)收益率：ic=13%項(xiàng)目計(jì)算期：4年（含建設(shè)期）（二）經(jīng)營收入項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后，主要經(jīng)營收入有：商務(wù)辦公、精品酒店、名品專賣、特色餐飲、休閑娛樂、生活超市、兒童天地、名貴花卉等項(xiàng)目合計(jì)收入4500萬元。商務(wù)辦公租賃年收入500萬元酒店項(xiàng)目預(yù)計(jì)年收入900萬元快捷賓館預(yù)計(jì)年收入1000萬元超市預(yù)計(jì)年收入800萬元休閑娛樂、兒童天地、名貴花卉等項(xiàng)目年收入200萬元。裝卸服務(wù)站收入1100萬元。（三）銷售稅金及附加和所得稅項(xiàng)目正常運(yùn)營期，年均稅金為210萬元。銷售稅金中，進(jìn)項(xiàng)稅率均以13%計(jì)算，輔料、包裝材料、包裝均為17%，增值稅率為6%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為增值稅的10%，所得稅率為實(shí)現(xiàn)利潤的25%。（三）總成本費(fèi)用項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，正常運(yùn)營總成本費(fèi)用為3700萬元。(1)原輔材料費(fèi)：項(xiàng)目產(chǎn)品主要原材料為優(yōu)質(zhì)食品、果品、綠色食品蔬菜及食鹽、包裝袋、箱等輔助材料。有些原料用于生產(chǎn)加工，有些原料（如優(yōu)質(zhì)糧）直接進(jìn)入市場經(jīng)營。(2)燃料、動力費(fèi)：根據(jù)生產(chǎn)實(shí)際進(jìn)行估算，項(xiàng)目單位利用沼氣發(fā)電，電力能源及發(fā)電余熱綜合利用，沒有納入燃料動力費(fèi)科目的計(jì)算，只作為生產(chǎn)過程，不計(jì)入成本費(fèi)用。(3)工資福利費(fèi)：本項(xiàng)目經(jīng)營后，單位職工及聘用人員、季節(jié)工人等支付的工資福利費(fèi)用，全部計(jì)入總成本費(fèi)用。(4)折舊費(fèi)：本項(xiàng)費(fèi)用以固定資產(chǎn)為基數(shù)，采用直線法，分類計(jì)算折舊費(fèi)，主要折舊為建筑工程和設(shè)備。房屋折舊年限取25年，留殘值5％；設(shè)備(含安裝費(fèi))折舊為10年，留殘值5％。在折舊時，把基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息計(jì)用入上述費(fèi)用之內(nèi)。(5)維修費(fèi)：為保證建筑物的完好和設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每年要進(jìn)行維修，維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50％估算。(6)遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)：前期工作費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等遞延資產(chǎn)從項(xiàng)目受益年(第二年)開始按5年進(jìn)行等額攤銷。(7)其他費(fèi)用：其他費(fèi)用包括其他銷售費(fèi)用和其他管理費(fèi)用，系指從其他銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用中扣除折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)后的其余部分。其中：其他銷售費(fèi)用按產(chǎn)品銷售收入的5％計(jì)取，其他管理費(fèi)用按外購原輔材料費(fèi)、外購燃料動力費(fèi)、工資及福利費(fèi)之和的2%計(jì)取。總成本費(fèi)用為3700萬元。 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）項(xiàng)目總投資6000萬元，其中固定資產(chǎn)投資總額5700萬元，流動資金300萬元。（2）項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，銷售收入4500萬元。（3）總成本費(fèi)用3700萬元。（4）利稅總額800萬元。其中利潤590萬元，稅金210萬元。（5）%。（6）%。（7）（稅后，含建設(shè)期1年）。十二、社會評價（一）項(xiàng)目對社會的影響分析項(xiàng)目對所在地區(qū)居民收入的影響項(xiàng)目的建設(shè)將對項(xiàng)目區(qū)周邊居民的收入產(chǎn)生積極影響。項(xiàng)目周邊區(qū)域的居民，也會隨著投資環(huán)境的優(yōu)化，經(jīng)商、服務(wù)等收入也必然得到提高。項(xiàng)目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響項(xiàng)目的實(shí)施會對改善項(xiàng)目區(qū)居民的生活質(zhì)量和生活水平的提高產(chǎn)生良好的影響。預(yù)測項(xiàng)目實(shí)施后，項(xiàng)目區(qū)居住條件會有一個質(zhì)的飛躍。供水、燃?xì)?、供熱的三通，和收入水平的提高，?xiàng)目區(qū)居民生活質(zhì)量、生活水平必將得到明顯的改善。項(xiàng)目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響項(xiàng)目實(shí)施后，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的道路，綠化美化，城建設(shè)施將同時得到根本的改變，加速本地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將項(xiàng)目區(qū)改造成環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的城市居民社區(qū)。（二）項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析不同利益解體對項(xiàng)目的態(tài)度及參予程度：對來項(xiàng)目的立項(xiàng)，以隨機(jī)抽樣形式走訪了部分市民和項(xiàng)目區(qū)居民。市民普遍認(rèn)為項(xiàng)目的實(shí)施將為改善*市投資環(huán)境和城市風(fēng)貌做出積極貢獻(xiàn)，表示熱情的歡迎。認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營后，一是可徹底改變自己的居住生活條件，二是可提供更多的就業(yè)機(jī)會和收入來源。各級組織對項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度基于**縣委、縣政府加大招商引資力度，加快城市轉(zhuǎn)型步伐的政策已深入人心，各級組織對項(xiàng)目的立項(xiàng)和實(shí)施都給予大力支持。**縣項(xiàng)目辦派專人協(xié)助辦理立項(xiàng)，征遷等各種手續(xù)。城建、供水、供電、通訊等部門都承諾對項(xiàng)目實(shí)施給予積極支持和提供各種方便。（三）社會評價結(jié)論通過項(xiàng)目區(qū)對所在地區(qū)社會影響評價分析認(rèn)為：本項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營，對優(yōu)化**縣公共建設(shè)發(fā)展，加快城市化的進(jìn)程做出積極貢獻(xiàn)。對改善項(xiàng)目區(qū)居民居住條件，提高其生活質(zhì)量、生活水平產(chǎn)生積極的正面影響，有百利而無一害。所以也得到了各級組織的大力支持。所以本項(xiàng)目的社會評價結(jié)論是良好的。十三、風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)投資是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風(fēng)險(xiǎn)。有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，已成為當(dāng)前商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要任務(wù)。所以必須對商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別和分析，才能有效地防范這些風(fēng)險(xiǎn)。（一）風(fēng)險(xiǎn)程度分析本項(xiàng)目涉及到的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，但是最主要的影響因素是市場風(fēng)險(xiǎn)。表131 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1政策風(fēng)險(xiǎn)√2社會風(fēng)險(xiǎn)√3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√4自然風(fēng)險(xiǎn)√5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)√6經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)√7市場風(fēng)險(xiǎn)√本項(xiàng)目要重視市場風(fēng)險(xiǎn)8利率風(fēng)險(xiǎn)√9資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)√10完工風(fēng)險(xiǎn)√（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)或使商業(yè)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。十四、工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會第九號令，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容，本工程項(xiàng)目應(yīng)按國家有關(guān)文件和政策進(jìn)行工程招標(biāo)。（一）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍是指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的投標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。（二）招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會第5號令）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料。（三）招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。是指招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競爭激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交于可靠的承包商實(shí)施，并取得有競爭性的報(bào)價。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費(fèi)用高。邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實(shí)施條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，被邀請單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價。邀請投標(biāo)對象是項(xiàng)目法人對其資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)水平、過去承擔(dān)過類似工程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、管理能力等方面比較了解，信任他有能力完成所委托任務(wù)的單位。議標(biāo)議標(biāo)是指招標(biāo)單位與兩家或兩家以上具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)件的單位，分別就承包范圍內(nèi)的有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商，直到與某一單位達(dá)成協(xié)議，將合同工程委托他去完成。議標(biāo)與前兩種招標(biāo)方式比較，招標(biāo)程序簡單、靈活，但由于投標(biāo)的競爭性較差，往往導(dǎo)致合同條件和合同價格對承包方較為有利。議標(biāo)方式僅適用于不宜公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的特殊工程或限定條件下的工作內(nèi)容，而且必須報(bào)請建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后才能采用。本工程勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝等工程均宜采用公開招標(biāo)方式，可以根據(jù)不同路段、不同工程類別，分成多個標(biāo)段，分別招標(biāo)。這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。（四）本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)，建議采取公開招標(biāo)形式。招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是土建工程、設(shè)備采購與安裝，以及與之配套的管網(wǎng)工程、小區(qū)道路、綠化工程等配套設(shè)施的勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。有關(guān)招標(biāo)范圍和情況見下表141。表141 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√十五、結(jié)論與建議（一）結(jié)論在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面保持良好，**縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設(shè)重點(diǎn)投入的大環(huán)境下，**縣現(xiàn)有核心消費(fèi)點(diǎn)保持不變，一批新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)也即將涌現(xiàn)，**縣居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項(xiàng)目的成功提供了必要的條件。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具有絕對的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，市場前景非常樂觀。綜上所述，某礦生產(chǎn)配套服務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)是可行的。（二）建議項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法人責(zé)任制、資本金制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗(yàn)收制的原則，確保按期完成和工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。項(xiàng)目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。.