【正文】 戰(zhàn)賽形式的土家族歌舞比賽，針對(duì)張家界本地民眾為項(xiàng)目宣傳造勢(shì)，優(yōu)勝者可考慮選送CCTV青歌賽，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響范圍?！e行大型主題活動(dòng)三：土家競(jìng)技場(chǎng)：在張家界永定區(qū)市中心廣場(chǎng)開設(shè)競(jìng)技場(chǎng)，定期開展土家競(jìng)技比賽活動(dòng)，每一期舉行一個(gè)主題競(jìng)技項(xiàng)目，如摔跤、打秋千、高腳馬、踢毽子、丟包、扳手勁、扭扁擔(dān)、甩石子、打水漂、下充棋、下打三棋等，在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)通過背景板、易拉寶、DM等形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，同時(shí)，制造文娛類新聞點(diǎn)，擴(kuò)大本地市場(chǎng)關(guān)注廣度?！e行大型主題活動(dòng)四：旅游業(yè)交流酒會(huì)：邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗髀眯猩纭⑷珖糜坞s志、熱衷旅游有傳奇經(jīng)歷的人參加酒會(huì)，為其創(chuàng)造行業(yè)溝通交流的平臺(tái)。由項(xiàng)目主導(dǎo)酒會(huì)步驟及主題方向，積極灌輸項(xiàng)目對(duì)張家界旅游發(fā)展的重要作用，進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)合作。—舉行隆重的開街慶典：開街當(dāng)日揭曉土家族笑臉征集獲獎(jiǎng)情況并舉行頒獎(jiǎng)儀式，前1000位排名的作品將在項(xiàng)目內(nèi)部笑臉墻作為一個(gè)人文景點(diǎn)展出?！渌顒?dòng)：項(xiàng)目初開街的階段，可不定期舉辦一些娛樂性質(zhì)的活動(dòng)，如土家歌會(huì)、土家女兒會(huì)、聯(lián)合湖南衛(wèi)視提供游戲節(jié)目外場(chǎng)地等等，不斷提升項(xiàng)目的受關(guān)注度。（3）推廣進(jìn)度安排項(xiàng)目開街盛典持銷期待定內(nèi)部認(rèn)購預(yù)熱期蓄水期強(qiáng)銷期強(qiáng)勢(shì)推廣期推廣延續(xù)期形象導(dǎo)入期二次強(qiáng)推期開售沖刺期第十章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措項(xiàng)目投資估算表：序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)金額1總投資開發(fā)成本土地費(fèi)用6000萬元前期開發(fā)費(fèi)300萬元設(shè)計(jì)費(fèi)380萬元工程建安費(fèi)8400萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2000萬元公建配套費(fèi)350萬元運(yùn)作期間費(fèi)200萬元不可預(yù)見費(fèi)200萬元開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用420萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用1800萬元銷售費(fèi)用800萬元其他費(fèi)用150萬元2總投資3每平方米得房成本(元/平方米)3000元項(xiàng)目資金籌措表：資金籌措自有資金1億銀行借款銷售收入再投入根據(jù)銷售收入滾動(dòng)投入項(xiàng)目投入資金來源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入。自籌資金大約1億，隨著銷售的推進(jìn)，銷售收入將投入項(xiàng)目的招商及運(yùn)營。第十一章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)假定本項(xiàng)目總投資不變，銷售均價(jià)如預(yù)測(cè)方案，則由計(jì)算：均價(jià)*銷售建筑面積*銷售率=成本（設(shè)銷售均價(jià)為8000元/平米，銷售面積為50000平米）8000（元）*50000（平方）*銷售率=232，000，000（元）可知，當(dāng)項(xiàng)目銷售率大約為58%時(shí)，全部投資利潤為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為58%，可見項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度低。項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注說明按8000元/平米銷售收入　40000按全部可售總投資2．1億　　　稅費(fèi)2200稅后利潤　16800　凈收益率　42%　以方案中投資成本、均價(jià)、銷售收入發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目投資利潤率的影響程度進(jìn)行敏感性分析如下表：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)變化率（%）基本數(shù)據(jù)變化投資利潤率（稅后）（%）敏感系數(shù)基本方案%不確定因素成本（加上稅費(fèi)）+5%5%均價(jià)8000元/㎡+58400元/㎡%57600元/㎡%銷售收入4億元+5%5%按照行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1時(shí)，可認(rèn)為不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目影響較小，本案成本、均價(jià)、銷售收入三個(gè)不確定因素的敏感系數(shù)絕對(duì)值均小于1，屬于投資收益穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)可能性較大的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。（1）經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將為核心景區(qū)增點(diǎn)留客，拉動(dòng)旅游消費(fèi)、促進(jìn)旅游業(yè)創(chuàng)收，成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。游客欣賞完核心景區(qū)優(yōu)美的自然風(fēng)光后，享受更多的休閑放松服務(wù)，從而延長游客旅游行程，增加旅游接待收入，做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)。從已成功的同類型項(xiàng)目可對(duì)比參考，在大研古城、束河古鎮(zhèn)、西街沒有全面發(fā)展起來之前，麗江、陽朔并非如今日之盛名滿天下，正是麗江古城商業(yè)業(yè)態(tài)與其獨(dú)有納西風(fēng)情的完美結(jié)合和陽朔西街質(zhì)感優(yōu)越的商業(yè)休閑氛圍，吸引了無數(shù)游客紛紛前往，旅居休閑，也成為全國旅游勝地的幾大夜間消費(fèi)主場(chǎng)品牌。本案休閑度假型的產(chǎn)品屬性，對(duì)“世界自然遺產(chǎn)”的引客留客能力，是一種完善性補(bǔ)充，通過對(duì)游客市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的深度解析，充分展現(xiàn)項(xiàng)目休閑度假面的高端品質(zhì)，刺激游客消費(fèi)愿望，滿足游客留住需求，從而促使武陵源的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力更為充沛。消費(fèi)量測(cè)算：每年武陵源游客以08年靜態(tài)420萬人次計(jì)算。假設(shè)有60%的人在本項(xiàng)目消費(fèi)，保守估計(jì)人均消費(fèi)200元（泡吧+餐飲+購物），那么每年產(chǎn)生近5億的營業(yè)額，對(duì)稅收的貢獻(xiàn)很可觀。隨著張家界和武陵源區(qū)向世界旅游精品城市和國際休閑度假區(qū)的邁進(jìn)，自駕游等游客量不斷攀升，這將進(jìn)一步擴(kuò)大當(dāng)?shù)匦蓍e度假市場(chǎng)，本案的開發(fā)建設(shè)將對(duì)這一類市場(chǎng)需求提供滿足，也將通過對(duì)旅游質(zhì)感的提升，把巨大的消費(fèi)力留在張家界，留在武陵源。（2）社會(huì)效益——完善核心景區(qū)餐飲、購物、文化、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施……從量和質(zhì)兩方面對(duì)核心景區(qū)的旅游配套功能大提升，促進(jìn)武陵源旅游產(chǎn)品升級(jí)，承載游客較高層次消費(fèi)與更高層次消費(fèi)、滿足不同層次游客的需求，促進(jìn)吃住行游購?qiáng)识鄻有韵M(fèi)，提升武陵源區(qū)旅游文化品位和張家界城市品位。——有利于補(bǔ)充和完善核心景區(qū)區(qū)游客集中購物場(chǎng)所，促進(jìn)旅游商品的開發(fā)、生產(chǎn)和銷售。項(xiàng)目開發(fā)完成后提供至少2000個(gè)以上的就業(yè)崗位，并能拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增產(chǎn)增收。——項(xiàng)目對(duì)自身的整體推廣也將成為武陵源旅游品牌的營銷助推力。——推動(dòng)核心景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展：目前，武陵源旅游經(jīng)濟(jì)的增長主要決定于旅游者人數(shù)的增長，但人數(shù)的增長要受到核心景區(qū)容量限制，若超過一定的限度，景區(qū)人滿為患，令旅游者的旅游品質(zhì)下降，最終影響到張家界的旅游品牌。開發(fā)新的旅游產(chǎn)品、豐富旅游項(xiàng)目，營造舒適的旅游休閑場(chǎng)所，將促進(jìn)游客的二次和多次旅游，對(duì)于旅游品牌的保護(hù)和提升很有幫助。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保項(xiàng)目順利運(yùn)行，對(duì)本項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行如下分析，并建議采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。（1）自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，可能對(duì)項(xiàng)目造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、洪澇災(zāi)害等。（2）政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給旅游市場(chǎng)帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)旅游的影響是全局性的，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)旅游市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注旅游產(chǎn)業(yè)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目主要是旅游和房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合國家、省、市相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和“十一五”規(guī)劃，政策相對(duì)穩(wěn)定，政策風(fēng)險(xiǎn)較小。（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素導(dǎo)致的，包括市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)等，由于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較短，金融、建材、消費(fèi)等市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)未定，不確定因素較少，因此，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不大。（4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給項(xiàng)目可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目主要是建筑工程，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等技術(shù)可靠，有完善、嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范和管理措施，風(fēng)險(xiǎn)較小。（5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)項(xiàng)目旅游和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。旅游市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目區(qū)符合城市規(guī)劃要求，符合省、市旅游發(fā)展規(guī)劃，故社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。（6）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于項(xiàng)目策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、類型風(fēng)險(xiǎn)以及人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。主要是項(xiàng)目內(nèi)部管理體制的因素。項(xiàng)目的順利運(yùn)行，在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：（1）通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周期越長，項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。所以盡快完成項(xiàng)目建設(shè)，縮短建設(shè)周期，能夠有效回避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)該項(xiàng)目，應(yīng)采取招投標(biāo)的辦法和施工單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同，避免不必要因素的影響。（2）通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息，進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，作出合理的項(xiàng)目策劃方案，正確決策，把不確定性降低到最低限度，較好地控制項(xiàng)目投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。（3）通過加強(qiáng)管理控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是項(xiàng)目順利運(yùn)作的重要保證。項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是主要管理重點(diǎn)。建議明確管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格資金管理，提高項(xiàng)目管理效率，充實(shí)優(yōu)秀管理人才，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，嚴(yán)格質(zhì)量管理，有效減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十三章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論與建議市場(chǎng)可行——項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)品投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)把握比較恰當(dāng)，與張家界旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)相匹配，且同區(qū)域、同類型產(chǎn)品市場(chǎng)供給嚴(yán)重匱乏。區(qū)位可行——本項(xiàng)目所在地塊地理位置優(yōu)越，有著得天獨(dú)厚的自然景觀和區(qū)域內(nèi)部良好的生態(tài)條件。配套可行——本項(xiàng)目基地周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，開發(fā)條件較為成熟；周邊酒店業(yè)發(fā)達(dá)，消費(fèi)氛圍濃厚，休閑消費(fèi)類項(xiàng)目發(fā)展條件成熟。規(guī)劃可行——本項(xiàng)目規(guī)模適當(dāng)，可操作性較強(qiáng)，項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)難度一般。設(shè)計(jì)可行——本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)特、風(fēng)格特征明顯，在本地區(qū)同類產(chǎn)品中缺少競(jìng)爭對(duì)手，在當(dāng)前張家界旅游消費(fèi)領(lǐng)域內(nèi)有著鮮明的個(gè)性化傾向。專業(yè)可行——本項(xiàng)目的開發(fā)商曾成功開發(fā)過天子街、山水華庭、武陵源國際度假酒店等項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較高專業(yè)水平。企業(yè)堅(jiān)持“創(chuàng)新優(yōu)先，經(jīng)驗(yàn)護(hù)航”的開發(fā)理念，以前瞻的創(chuàng)意去贏取市場(chǎng)的認(rèn)可。綜上可證，本項(xiàng)目有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，切實(shí)可行，將創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。項(xiàng)目建成后，將為張家界核心景區(qū)武陵源區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，提供一個(gè)新的有力的支撐點(diǎn)，并全面帶動(dòng)張家界旅游行業(yè)的品牌升級(jí)，從而進(jìn)一步提高張家界的國際知名度、促進(jìn)張家界旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展。49