【正文】 的垃圾、污水按規(guī)定及時處理。除此之外，要把市場周邊綠化作為市場建設(shè)的一個重要內(nèi)容，在各功能區(qū)四周、道路兩側(cè)種植花草和林木，以改善和美化內(nèi)部環(huán)境。 對市場內(nèi)人員要定期進行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓，樹立安全第一的觀念。對危險性大、技術(shù)性強的工種實行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動管理部門的有關(guān)規(guī)定做好勞動保護工作，積極防護，實行定期體檢，按需、按時配發(fā)勞保用品，實施安全及保健制度，保護工作人員的身體健康；對蔬菜瓜果、生鮮肉類和海鮮水產(chǎn)應(yīng)嚴格按食品衛(wèi)生標準進行檢測，杜絕各種渠道的污染源進入市場。 由于市場經(jīng)營的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、流動性大，市場管理難度大。困此要求市場管理者與社會各界密切配合，為經(jīng)營者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 批發(fā)交易市場屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場的正常運行，同時也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營者和消費者的生命財產(chǎn)安全。一定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風過硬的市場安全保衛(wèi)隊伍、積極配合公安部門及時發(fā)現(xiàn)問題，消除市場內(nèi)可能發(fā)生的隱患。在市場的主要出入口及市場通道等處安裝必要的監(jiān)控設(shè)施，盡可能避免安全隱患。 (1) 建立一個智能化的保安系統(tǒng)；(2) 定期組織防盜宣傳教育；(3) 加強保安人員的防盜培訓；(4) 劃分防盜片區(qū)，落實責任；(5) 加強商品流通區(qū)域的保安力量。第九章　　投資估算和資金籌措（1）建筑工程根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容和工程量，按照山西省建筑工程單位估算指標、綜合定額和市場建設(shè)場址地質(zhì)情況等進行測算；（2）主要設(shè)備（消防、電力、檢驗檢測、信息化價格以生產(chǎn)企業(yè)報價為依據(jù)，并參考市場現(xiàn)行價格進行估算；（3）設(shè)施安裝費根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并結(jié)合實際發(fā)生比例確定；（4）土地征購費根據(jù)忻州市土地管理局地價綜字［2013］22號文件精神，建設(shè)用地土地一級的使用權(quán)為375450元/平方米，即出讓金為250000300000元/畝；（5）；（6）勘察、設(shè)計費按直接工程費的2%計??；（7）%計取；（8）辦公用品購置費估列4萬元；（9）預備費包括基本預備費和價差預備費，基本預備費按直接工程費和間接工程費的8%計取，價差預備費根據(jù)**維吾爾省計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委關(guān)于加強對基本建設(shè)大中型項目中“價差預備費”管理有關(guān)問題的通知》的通知（新計設(shè)標［1999］1008號）文件精神不再計取。估算項目固定資產(chǎn)投資為600萬元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表）根據(jù)項目建設(shè)期安排，固定資產(chǎn)投資分2期投入。（1）建設(shè)第一期，主要建設(shè)內(nèi)容為場地平整、主干道路完成土建主體工程等。安排使用投資為500萬元，%。（2）建設(shè)第二期，主要建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。安排使用投資為100萬元，%。（3）建設(shè)第三期完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。項目固定資產(chǎn)投資600萬元，其中：盧野村委會自籌解決300萬元，申請銀行貸款500萬元。第十章　財務(wù)效益評價該項目建設(shè)期共3期，項目經(jīng)營期20年，貸款償還期3年，投資回收期所得稅前6年，所得稅后7年，根據(jù)全部投資測算，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），%，財務(wù)效益分析以上述方案為主體，對項目的整體經(jīng)濟狀況進行效益分析。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家有關(guān)文件規(guī)定和要求，對本項目在計算期內(nèi)的經(jīng)濟效益進行分析與評價。（1）租金：根據(jù)項目本身特點并參考**現(xiàn)有各類交易市場的租金水平，，，，，；（2）財務(wù)基準收益率：財務(wù)效益分析中財務(wù)基準收益率取定為12%；（3）實施進度：項目建設(shè)期為2年，營業(yè)第2年達產(chǎn)（攤位出租率100%），因項目達產(chǎn)期和收益期較長，計算期確定為20年，經(jīng)營期為18年?；鶞誓甓楣こ涕_工的第一年（2008年）。（4）勞動定員及工資總額：項目合同制勞動總定員為67人，其中：管理人員24人，%，員工和長年雇用臨時工43人，%，人均年工資及福利按8400元計。（5）利率：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款利率（35年以上）%；（6）固定資產(chǎn)投資分年使用計劃：第一年使用自籌資金500萬元，第二年投入自籌資金248萬元，國家財政補助914萬元。（7）建設(shè)期利息：建設(shè)期利息為項目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息。項目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計入當年財務(wù)費用；（8）流動資金估算：項目流動資金采用擴大指標法進行估算，即按正常年經(jīng)營成本的30%計，其中：鋪底流動資金為33萬元。項目正常年出租（營業(yè)），具體估算詳見表8銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅12%（計入成本）、城建稅3%，教育附加費3%計算。，其中：（1），；（2）（計入成本）（1）水、電、煤費用：，；，；耗原煤608噸，原煤價按80元/噸計算。需水、電；（2）工資及福利：項目總定員為24人，平均年工資及福利費按8400元/人測算，；（3）修理費按折舊費的35%計取，項目建成開始運行后計入成本，；（4）折舊及攤銷：，折舊年限按18年，殘值率按4%計算，；（5）財務(wù)費用：長期借款生產(chǎn)經(jīng)營期應(yīng)計利息計入財務(wù)費用。流動資金借款利息計入財務(wù)費用，；（6）其它費用：為了計算簡便，按工資總額的180%計取。，其中：，；。年平均利潤總額為281萬元。所得稅稅率為33%。盈余公積金按稅后利潤的10%計取。（1）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資），%，；（2）財務(wù)凈現(xiàn)值計算期內(nèi)全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（1＝12%），；（3）投資回收期。投資利潤率＝%，投資利稅率＝%。通過以上指標分析，項目有較強盈利能力，能滿足要求財務(wù)上是可行的。從借款還本付息計算表看，（含建設(shè)期），能滿足銀行的貸款要求。，主要還款資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷費等。從資金來源運用表中可看出，營業(yè)期第1年開始出現(xiàn)盈利資金，（計算期內(nèi)各年能收支平衡，并有盈余）。從資產(chǎn)負債表來看，；流動比率和速動比率除營業(yè)期前兩年小于1以外，其余各年均大于1，說明項目償債能力很強。項目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點（BEP）%。固定成本BEP＝――――――――――――――――――*100%銷售收入可變成本銷售稅金及附加計算結(jié)果表明，%，企業(yè)即可保本。預測在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為銷售單價（收入）、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資、流動資金和建設(shè)期延長。為此，分別對項目銷售單價（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、流動資金和延長等因素的變化（變化率分別為＋10%、＋20%、10%、20%）對財務(wù)內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標的影響程度進行了分析，從計算結(jié)果可以看出，銷售單價（收入）是影響財務(wù)內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是建設(shè)期延長、固定資金投資、經(jīng)營成本和流動資金。說明項目具有一定的抗風險能力。從上述財務(wù)評價看。項目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風險能力，因此項目財務(wù)效益評價是可行的。第十一章　結(jié)論及建議該市場的建設(shè)對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展將起到橋梁和紐帶作用?？梢酝怀鍪袌龅膶蜃饔?，使零散性商業(yè)向社區(qū)商業(yè)延伸，有利于當?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城鄉(xiāng)體系建設(shè)的發(fā)展，符合國家鼓勵發(fā)展商業(yè)網(wǎng)點政策，有廣闊的發(fā)展前景。而且項目的實施可以為忻府區(qū)城市建設(shè)起到拾遺補缺的作用，可以豐富市民的“菜籃子”。該市場的建成可一改這里目前的城市面貌、街道市場、交通秩序混亂的現(xiàn)象，為忻府區(qū)增添一新景觀，而且通過場地硬化、連片供暖，還可以減少廢氣和粉塵的污染。研究分析表明，該市場的建設(shè)條件較好，在正常經(jīng)營條件下，各項經(jīng)濟效益指標良好，項目是可行的。市場的建設(shè)和經(jīng)營關(guān)聯(lián)度很大，為使市場建設(shè)和經(jīng)營管理能夠正常有序地進行、在市場建設(shè)過程中公司應(yīng)主動與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)系，得到多方面支持。市場建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播、電視等新聞媒體，加強市場的宣傳力度。與當?shù)丨h(huán)境保護部門密切配合，切實做好市場的環(huán)境保護工作。