【正文】 價費【2002】243號)文件，分別按2元/平方米、5元/平方米計取。(3)國家發(fā)展計劃委員會《關于建筑勘察設計收費管理辦法的通知》(計價字【2002】10號)文件，規(guī)劃(項目策劃、可行性研究報告編制)、工程地質勘測、%計取。(4）根據(jù)**市市場開發(fā)建設服務公司目前的經營水平、成本費用，參考自治區(qū)其它大中型市場經營企業(yè)的萬元銷售額中流動資占有額和周轉次數(shù)，結合項目的經營規(guī)模、經營內容，采用分項估算法估算。⑸國家物價局、建設部《關于發(fā)布工程監(jiān)理費有關規(guī)定的通知》(價費字【1992】479號)文件，工程監(jiān)理招標、%計取。(6)%計取。（7）技術培訓費按項目定員500元/人計取。..(8)基本預備費按直接工程費與間接工程費〔不包括土地購置)之和的2%計取。(9)由于國家宏觀調控，自治區(qū)物價水平比較穩(wěn)定，漲價預備費按2%進行考慮。(10)銀行貸款按3一5年期，年利率6%計算。建設資金為11608萬元。其中鋪底流動資金500萬元，建筑工程費用估算為9352萬元；。詳見附表。....企業(yè)自籌7508萬元，申請自治區(qū)補貼2000萬元，地方政策配套2000萬元，銀行貸款2100萬元。.第十章財務效益分析.**農副產品批發(fā)交易市場建設內容主要包括農產品電子交易、物流配送、農產品批發(fā)交易、儲藏。⑴原國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》。(2)財務基準收益率為10%.(3)%的稅收上交國稅，其中:12%房屋租賃稅、%企業(yè)營業(yè)稅、2%契稅。(4)市場攤位出租收入標準依據(jù)**市市場開發(fā)建設服務公司提供的價格標準。項目建設期3年(2009年8月一2012年4月)，營運期20年，計算期10年。2012年5月交易批發(fā)市場投入運營，當年達到正常年經營收入的60%，第二年(2013年)達到正常年經營收入的80%，第三年(2014年)以后實現(xiàn)100%的經營收入。批發(fā)交易市場經營收入主要來自交易大廳和大棚出租、保鮮庫存儲，物流配送、市場管理綜合樓出租收入等。正常年經營收入3639萬元，正常年經營分項收入見附表。營業(yè)稅金及附加主要包括營業(yè)稅、城建稅教育費附加。其中:營業(yè)稅5%、城建稅取營業(yè)稅7%、教育附加費取營業(yè)稅的3%。%，其中:租賃收入的12%交國稅營業(yè)稅5%,%。項目正常年營業(yè)稅金及附加為210萬元。正常年經營成本379萬元，總成本費用1561萬元。具體詳見總成本估算表。**農副產品綜合批發(fā)交易市場主要財務盈利指標見附表。正常年稅后利潤總額1612萬元。所得稅稅率為15%，盈余公積金按稅后利潤的10%，公益金按稅后利潤的5%計取。..經計算，%，當批發(fā)交易市場年經營收入額達到2030萬元(正常年經營收入為3639萬元)時企業(yè)可保本，項目具有較強的抗風險能力?？赡苡绊懕卷椖啃б娴闹饕蛩赜锌偸杖?、經營成本和固定資產投資，針對全部投資內部收益率指標，分析這些因素對項目可盈利性的影響表明，收入和固定資產投資的變化對財務內部收益率影響較大，特別是收入變化影響最大，總投資變化對財務內部收益率的影響較小。單因素從一10%至十10%變化，三項指標的敏感性依次為銷售收入、固定資產投資、經營成本。.根據(jù)現(xiàn)行財務制度和企業(yè)經營方式，項目自投入運營后的三年所的利潤即可償還銀行貸款本息(不包括建設期為2年)，項目計算期內各年都能達到收支平衡并有贏余，項目具有較強的債務清償能力。從上述財務計算和分析，項目具有較好的盈利能力和清償能力，并具有較強的抗風險能力，項目在財務上可行。第十一章 項目風險分析和防范措施.**農副產品綜合批發(fā)交易市場的建設，將對還處于規(guī)模小，經營管理不規(guī)范的**市現(xiàn)有農產品市場形成沖擊，加劇了行業(yè)的市場競爭。因此，在項目的運作中，一方面政府要對現(xiàn)有農產品市場的發(fā)展作好總體規(guī)劃和布局，將**農副產品批發(fā)交易市場作為**地區(qū)農業(yè)產業(yè)化的龍頭加以重點扶持和建設:另一方面農副產品市場股份有限公司應通過電子商務平臺擴大市場觸角，形成企業(yè)自身的核心競爭力，通過優(yōu)質化、規(guī)范化、系列化多功能服務，樹立經營形象，打造企業(yè)品牌，提高市場占有率。目前，**市區(qū)商品交易市場的管理體系、經營模式與現(xiàn)代化流通業(yè)的內涵和發(fā)展極不適應，包括商品市場在內的經營項目在經營過程中成本升居高不下，項目的投資收益率普遍偏低。農產品市場股份有限公司將發(fā)揮經營管理規(guī)范化、標準化的優(yōu)勢，以股份公可內部的競爭機制、優(yōu)化機制為手段，有效地化解市場的管理風險。同時，立足于物流經營的市場化、系統(tǒng)化，以市場為導向，積極參與競爭，利用戰(zhàn)略布局和運作起點高的優(yōu)勢，采用規(guī)模化經營，化解市場的經營風險。農副產品綜合批發(fā)交易市場建設規(guī)模大，建設內容多，在投資建設過程，建筑材料價格的上升，公用工程的配套條件變化等因素，都將會導致增加投資，降低投資收益。通過優(yōu)化工程設計方案，制定合理的實施計劃，實行項目的信息管理、合同管理，加快建設進度，保證按期竣工投產，并通過資本運作、工程承包等方式控制投資成本，降低投資風險。與此同時，有關政府部門應對項目的建設在立項審批、經營政策、資金安排等方面給予支持，發(fā)揮項目良好的社會效益，提高投資收益。目前，我國農副產品的網(wǎng)上交易、物流配送作為新興產業(yè)在政策環(huán)境、管理體制、經營模式等方面都尚不成熟，對瓜果、蔬菜的保鮮的應用在技術上有一定的要求，由此形成了投資風險，尤其在經濟發(fā)展相對滯后，高技術人才欠缺的**地區(qū)為首次應用，具有較大的風險。因此在積極實施引進專業(yè)人才和現(xiàn)代物流技術，積極參與國內物流管理和技術的交流的同時，要做好自身高技術人才的培養(yǎng)，提高新技術應用水平和經營管理能力。.第十二章 研究結論和實施建議通過**農副產品綜合批發(fā)交易市場的新建，將建立一個行之有效的經營管理、市場運作的新機制:培養(yǎng)一支既懂現(xiàn)代企業(yè)管理，又熟悉經營的人才隊伍:建立一個規(guī)范化管理，優(yōu)質服務的物流配送體系，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(1)項目的實施符合國家產業(yè)政策和**地區(qū)、市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃及2015年規(guī)劃綱要，利用**及周邊地區(qū)資源優(yōu)勢和**市作為南疆中心城市的地緣優(yōu)勢，通過批發(fā)交易市場連接消費市場與千家萬戶的生產，實現(xiàn)農民增收，加快農民脫貧致富步伐，促進農村經濟的發(fā)展，建設是必要的。(2)項目的建設符合城市規(guī)劃要求，布局合理，系統(tǒng)完整，功能配套，覆蓋面大，在區(qū)域經濟中的帶動作用和輻射作用顯著，建設規(guī)模是適度的。(3)項目的建設將促進農副產品市場的培育和形成，規(guī)范的市場體系又為農業(yè)產業(yè)化提供發(fā)展平臺和機遇，市場空間是廣闊的。(4)項目的前期工作扎實有效，包括市場規(guī)劃、建設用地，公用設施配套等建設條件已經和正在落實，建設條件是優(yōu)越的。(5)**農副產品批發(fā)交易市場股份有限公司是從事商品市場經營管理的專營公司，主業(yè)清晰，是具備了一定的管理水平、豐富的經營業(yè)績和核心競爭力的流通企業(yè)，對項目的運作是有能力的。⑹項目所得稅后的財務內部收益率l4%，大于l0%的社會基準收益率；財務凈現(xiàn)值大于零，全部投資可以在項目實施的第8年全部回收，市場年交易量占當?shù)刭Y源量的35cY~以上，年交易額將超過2億元。投資效益明顯，收益期長，在財務上是可行的。(7)項目的實施將帶動相關產業(yè)的發(fā)展，同時增加就業(yè)機會。農副產品批發(fā)交易屬于勞動密集型行業(yè)，建成后將向社會直接提供就業(yè)崗位5600人，間接就業(yè)崗位近萬人，極大地緩解當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，提高就業(yè)人員生活水平，促進社會的穩(wěn)定，社會效益是顯著的。(1)項目的建設周期短，資金投入密度高。因此，要制定科學的實施計劃，成立高效、精干、懂技術、會管理的項目建設班子，實行目標責任制，通過合同管理，對工程的質量、進度、資金進行有效監(jiān)理和控制，實現(xiàn)項目預期的建設目標。(2)以消費市場為導向，及時掌握市場動態(tài)，有針對性地調整經營方針，確保項目效益的實現(xiàn)。附表：1 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占總投資的%估算說明合計其中：外匯1建設投資12,59895%建設投資靜態(tài)部分12,00491%建筑工程費9,35371%設備及工器具購置費1,2159%安裝工程費360%土地使用費1,0008%土地使用稅4003%建設投資動態(tài)部分5945%漲價預備費1871%建設期利息1201%勘測設計費用150%項目前期工作費用851%基本預備費1871%2鋪底流動資金5004%3生產流動資金1001%4項目投入總資金13,198100%附表：2 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目 年份建設期生產經營期合計23456789101112生產負荷（%）01001001001001001001001001001001總投資13,19813,198固定資產投資13,09813,098建設期利息120120240流動資金1001002資金籌措13,19813,198自有資金11,19811,198用于固定資產投資資金11,19811,198借 款2,0002,000長期借款（本金及建設期利息）2,1202,120流動資金借款100100其他短期借款附表：3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增殖稅估算表 單位：萬元序號項 目3456789101112合計1冷庫出租收入額(萬元)6486486486486486486486486486486,480單價（元/噸）1,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,800出租噸數(shù)3,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,600銷項稅額(萬元)323232323232323232323242保鮮庫出租收入額(萬元)6486486486486486486486486486486,480單價（元/噸）1,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,8001,800出租噸數(shù)3,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,6003,600銷項稅額(萬元)323232323232323232323243攤床位出租收入額(萬元)2882882882882882882882882882882,880單價（元/個）7,2007,2007,2007,2007,2007,2007,2007,2007,2007,200出租數(shù)量400400400400400400400400400400銷項稅額(萬元)141414141414141414141444攤位出租收入額(萬元)4504504