【正文】 的供貨、設計、施工、監(jiān)理等單位均要進行必要的資格審查，通過招投標方式，優(yōu)選經(jīng)驗豐富、社會信譽好、優(yōu)良品率高的單位參加本工程的建設。 本項目實施階段包括項目調(diào)研、申報立項、可研報告編制、審批、施工圖設計、項目招投標、工程施工、試運行、正式運行九個階段。 根據(jù)項目實施計劃安排，上述各階段之間存在交叉并行的關系。 根據(jù)上述原則和各階段劃分的具體情況，進行項目建設的實施進度計劃安排，考慮市場滾動發(fā)展，計劃用三年的時間建成綜合批發(fā)交易市場，第一年“三通一平”及施工圖設計、果蔬交易大棚建設。第二年綜合交易大廳及基礎配套設施建設，形成規(guī)模和市場氛圍。根據(jù)現(xiàn)在市場情況，在經(jīng)濟效益可觀的情況下進行第二期項目的內(nèi)容建設，第三年完成屠宰場所、舊貨市場建設 。 第九章 環(huán)境保護和安全防護 綜合批發(fā)市場四周為城市道路，所占用土地除小部分荒地外，其余大部分是農(nóng)田。大部分區(qū)域除道路車輛產(chǎn)生污染外，基本無其他形式環(huán)境污染。只是在規(guī)劃市場區(qū)的東南角是目前自發(fā)形成的蔬菜、活畜交易市場，產(chǎn)生的污染物主要是垃圾和牲畜糞便，在交易日結束后都得及時清掃，對周圍環(huán)境影響不大。 場內(nèi)污染物主要有垃圾、廢渣、廢氣及污水。 廢氣：廢氣主要為周圍環(huán)境及市場內(nèi)的大氣粉塵、機動車尾氣以及冬季采暖鍋爐產(chǎn)生的煙塵等。 噪聲：汽車發(fā)動機噪聲、加工機械噪聲、牲畜鳴叫噪聲以及人流產(chǎn)生的噪聲。 廢水：主要為蔬菜、活畜和生活污水。 垃圾：主要為清理蔬菜產(chǎn)生的菜葉、沙土，牲畜糞便，冬季取暖產(chǎn)生的廢渣以及人員活動產(chǎn)生的廢棄物。 廢氣：為了減少市場內(nèi)汽車尾氣對大氣的污染，采取在市場內(nèi)進行植樹綠化，對進入市場車輛一律規(guī)定關閉發(fā)動機。鍋爐采用雙層爐排燒形式，自然通風，熱風助燃，并配以機械消煙除塵設施。 噪聲：在市場四周設置綠化隔離帶，對機動車輛限制鳴笛，降低噪聲對周圍環(huán)境的影響。 廢水：污水主要來源于蔬菜和日常生活。對于蔬菜和日常生活產(chǎn)生的污水，通過場內(nèi)排水系統(tǒng)直接排入城市排水管網(wǎng)。 垃圾：在市場內(nèi)人流活動集中處設置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定時由環(huán)衛(wèi)人員送往封閉式垃圾收集站集中分類；鍋爐廢渣按要求及時堆放在市場管理部門指定的地方；用垃圾車運至指定的垃圾掩埋場。牲畜糞便清掃匯集后，運往農(nóng)田。 市場管理部門應加強管理，制定嚴格的規(guī)章制度。提高經(jīng)營者的環(huán)保意識，保持市場的清潔衛(wèi)生，對產(chǎn)生的垃圾、污水按規(guī)定及時處理。除此之外，要把場區(qū)綠化作為市場建設的一個重要內(nèi)容，在各功能區(qū)四周、道路兩側種植花草和林木，以改善和美化內(nèi)部環(huán)境。 對市場生產(chǎn)定理人員要定期進行安全生產(chǎn)教育和技術培訓，樹立安全第一的觀念。對危險性大、技術性強的工種實行上崗證制，定崗定編；在生產(chǎn)中一定要按勞動管理部門的有關規(guī)定做好勞動保護工作，積極防護，實行定期體檢，按需、按時配發(fā)勞保用品，實施安全及保健制度，保護工作人員的身體健康；對蔬菜加工和屠宰加工應嚴格按食品衛(wèi)生標準進行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進入加工場地。 由于市場經(jīng)營的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來源廣、流動性大，市場管理難度大。困此要求市場管理者與社會各界密切配合，為經(jīng)營者的日常生活、人生安全等諸多方面提供保障。 批發(fā)交易市場屬大型公共設施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域，市場的安全保衛(wèi)工作不僅關系到市場的正常運行，同時也直接關系到廣大經(jīng)營者和消費者的生命財產(chǎn)安全。一定要建設一支業(yè)務素質(zhì)高，作風過硬的市場安全保衛(wèi)隊伍、積極配合公安部門及時發(fā)現(xiàn)問題，消除市場內(nèi)可能發(fā)生的隱患。 第十章　　投資估算和資金籌措（1）建筑工程根據(jù)項目的建設內(nèi)容和工程量，按照**地區(qū)建筑工程單位估算指標、綜合定額和市場建設場址地質(zhì)情況等進行測算；（2）主要設備價格以生產(chǎn)企業(yè)報價為依據(jù)，并參考市場現(xiàn)行價格進行估算；（3）設施安裝費根據(jù)相關行業(yè)規(guī)定，并結合實際發(fā)生比例確定；（4）土地征購費根據(jù)**地區(qū)土地管理局地價綜字［94］42號文件精神，企業(yè)用地土地一級的使用權為4960元/平方米，；（5）供電費430元/千伏安；（6）勘察、設計費按直接工程費的2%計??；（7）%計?。唬?）辦公用品購置費估列20萬元；（9）預備費包括基本預備費和價差預備費，基本預備費按直接工程費和間接工程費的8%計取，價差預備費根據(jù)**維吾爾省計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)《國家計委關于加強對基本建設大中型項目中“價差預備費”管理有關問題的通知》的通知（新計設標［1999］1008號）文件精神不再計取。估算項目固定資產(chǎn)投資為1662萬元。（詳見固定資產(chǎn)投資估算表）根據(jù)項目建設期安排，固定資產(chǎn)投資分2年投入。（1）建設期第一年，主要建設內(nèi)容為場地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設、設備定貨等。安排使用投資為914萬元，占固定資產(chǎn)投資的55%。（2）建設期第二年，主要建設內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。安排使用投資為748萬元，占固定資產(chǎn)投資的45%。（3）建設期第三年完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。項目固定資產(chǎn)投資1662萬元，其中：企業(yè)自籌解決248萬元，申請銀行貸款500萬元，申請國家財政補助914萬元。第十一章　財務效益評價該項目建設期共3年，項目經(jīng)營期20年，，根據(jù)全部投資測算，財務凈現(xiàn)值（FNPV），%，財務效益分析以上述方案為主體，對項目的整體經(jīng)濟狀況進行效益分析。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）及國家有關文件規(guī)定和要求，對本項目在計算期內(nèi)的經(jīng)濟效益進行分析與評價。（1）租金：根據(jù)項目本身特點并參考**現(xiàn)有各類交易市場的租金水平，，，，，；（2）財務基準收益率：財務效益分析中財務基準收益率取定為12%；（3）實施進度：項目建設期為2年，營業(yè)第2年達產(chǎn)（攤位出租率100%），因項目達產(chǎn)期和收益期較長，計算期確定為20年，經(jīng)營期為18年?；鶞誓甓楣こ涕_工的第一年（2008年）。（4）勞動定員及工資總額：項目合同制勞動總定員為67人，其中：管理人員24人，%，員工和長年雇用臨時工43人，%，人均年工資及福利按8400元計。（5）利率：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款利率（35年以上）%；（6）固定資產(chǎn)投資分年使用計劃：第一年使用自籌資金500萬元，第二年投入自籌資金248萬元，國家財政補助914萬元。（7）建設期利息：建設期利息為項目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息。項目投產(chǎn)后發(fā)生的利息計入當年財務費用；（8）流動資金估算：項目流動資金采用擴大指標法進行估算，即按正常年經(jīng)營成本的30%計，其中：鋪底流動資金為33萬元。項目正常年出租（營業(yè)），具體估算詳見表8銷售稅金及附加主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。其中：營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅12%（計入成本）、城建稅3%，教育附加費3%計算。，其中：（1），；（2）（計入成本）（1）水、電、煤費用：，；，；耗原煤608噸，原煤價按80元/噸計算。需水、電；（2）工資及福利：項目總定員為24人，平均年工資及福利費按8400元/人測算，；（3）修理費按折舊費的35%計取，項目建成開始運行后計入成本，；（4）折舊及攤銷：，折舊年限按18年，殘值率按4%計算，；（5）財務費用：長期借款生產(chǎn)經(jīng)營期應計利息計入財務費用。流動資金借款利息計入財務費用，；（6）其它費用：為了計算簡便，按工資總額的180%計取。，其中：，；。年平均利潤總額為281萬元。所得稅稅率為33%。盈余公積金按稅后利潤的10%計取。（1）財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率（全部投資），%，；（2）財務凈現(xiàn)值計算期內(nèi)全部投資財務凈現(xiàn)值（1＝12%），；（3）投資回收期。投資利潤率＝%，投資利稅率＝%。通過以上指標分析，項目有較強盈利能力，能滿足要求財務上是可行的。從借款還本付息計算表看，（含建設期），能滿足銀行的貸款要求。，主要還款資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷費等。從資金來源運用表中可看出，營業(yè)期第1年開始出現(xiàn)盈利資金，（計算期內(nèi)各年能收支平衡，并有盈余）。從資產(chǎn)負債表來看，；流動比率和速動比率除營業(yè)期前兩年小于1以外，其余各年均大于1，說明項目償債能力很強。項目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點（BEP）%。固定成本BEP＝――――――――――――――――――*100%銷售收入可變成本銷售稅金及附加計算結果表明，%，企業(yè)即可保本。預測在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為銷售單價（收入）、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資、流動資金和建設期延長。為此，分別對項目銷售單價（收入）、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、流動資金和延長等因素的變化（變化率分別為＋10%、＋20%、10%、20%）對財務內(nèi)部收益率，財務凈現(xiàn)值（全部投資）和投資回收期等指標的影響程度進行了分析，從計算結果可以看出，銷售單價（收入）是影響財務內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次分別是建設期延長、固定資金投資、經(jīng)營成本和流動資金。說明項目具有一定的抗風險能力。從上述財務評價看。項目具有很好的盈利能力清償能力，并具有一定的抗風險能力，因此項目財務效益評價是可行的。第十二章　結論及建議項目的建設對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展將起到橋梁和紐帶作用?？梢酝怀鍪袌龅膶蜃饔?，使生產(chǎn)向流通拓展，流通向生產(chǎn)延伸，有利于當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和農(nóng)區(qū)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有比較廣闊的發(fā)展前景。而且項目的實施可以為**縣的建設起到拾遺補缺的作用，可以豐富縣市民的“菜籃子”。項目的建成可一改這里目前的建筑物簡陋、交易日人貨混雜、交通秩序混亂的現(xiàn)象，為**縣增添一新景觀，而且通過場地硬化、連片供暖，還可以減少廢氣和粉塵的污染。研究分析表明，該項目的建設條件較好，在正常經(jīng)營條件下，各項經(jīng)濟效益指標良好，項目是可行的。市場的建設和經(jīng)營關聯(lián)度很大，為使市場建設和經(jīng)營管理能夠正常有序地進行、在市場建設過程中公司應主動做姨與各有關部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，得到多方面的支持。市場建成后的招商工作十分重要，除制定一系列優(yōu)惠政策外，要通過廣播、電視等新聞媒體，加強市場的宣傳力度。與當?shù)丨h(huán)境保護部門密切配合，切實做好市場的環(huán)境保護工作。43