【正文】 ，減少墻體冷、熱橋產生的能耗損失，℃ w/m2℃以下。夏季外墻內表面最高溫度小于34℃。外窗：采用塑鋼節(jié)能窗，窗的形式為凸窗和矩形窗，不僅外觀美觀豪華，使用壽命長，而且熱工性能良好，使傳熱系數降至3w/m2℃以下，夏季配以熱反射織物窗簾，使太陽輻射、透過率小于20%。東西向不開窗。塑鋼窗氣密性良好，；塑鋼窗導熱系數低，隔熱效果顯著優(yōu)于鋁合金窗，%，不受任何配堿磁物的侵蝕，不受廢氣及鹽份的影響；優(yōu)質塑料異型材采用進口改性劑，原材料中添加防紫外線吸收劑，在30℃至70℃氣溫驟變之間，在干涼、潮濕、烈日、暴雨中倍受考驗，不變色，不老化、不吹脆化。同時，塑鋼窗隔音效果顯著，塑鋼門窗的隔聲性能為30dB以上，而鋁合金門窗的隔聲性能為19dB。屋面：蓄水覆土綠色種植屋面，它由結構層、找平層、防水層（復合防水）、蓄水層、濾水層種植層等構造層組成。二、公用工程節(jié)能（一）電氣節(jié)能選用低能耗的電氣設備。所有變配電設備、開關、關源及燈具，均采用新型低耗產品。公共照明開關盡量采用自斷電延時開關。熒光燈自帶電容器且變電所采用集中電容補償以降低無功損耗。（二）給排水節(jié)能根據我國現行供水情況及建筑用水情況，建筑給排水節(jié)能主要有以下幾個途徑：1．衛(wèi)生器具：采用新型節(jié)水衛(wèi)生潔具、自閉式沖洗閥門； 2．用水設施：采用陶瓷閥芯水龍頭。3．使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設備。（三）其它節(jié)能充分利用利用太陽能用作辦公熱水加熱。三、項目能耗分析（一）需水量計算根據項目特點，本項目每年運營365天。本項目工作人員3000人，生活用水量按照35L/人天。本項目年接待游客量為100萬人次，每人次10公升用水量計算，年用水量預計為1000噸。（二）耗電量計算經測算，項目供電負荷為5000（KVA），日均用電量為5000度。四、項目能耗評價（一）項目能耗折算系數電的折算系數：根據《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。水的折算系數：根據《綜合能耗計算通則》【GB/T2589—2008】。項目總能耗量見下表：項目直接綜合能耗等價值折標計算表項目單位等價值折標煤年耗量折標煤比例系數（tce）（tce）（%）水t39325%電萬度%煤t合計100%（三）能源結構分析從表中可以看出，其中：，%，，%。項目主要消耗能源品種為電。第九章 項目管理與實施進度一、項目管理本項目在建設期，應成立工程建設領導小組，下設辦公室，確保項目高質量、高標準、按計劃安排的工期完成。（一）實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、對參建單位的領導人和直接責任人，實行工程質量終身追究制度。（二）實行工程監(jiān)理制。項目建設過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。（三）嚴格按照基本建設程序辦事，建設過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。（四）嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ茫瑖澜灿煤蛿D占。二、實施進度計劃（一）建設工期建設工期是指從擬建項目永久性工程開工之日，到項目全部建成投產或交付使用所需的全部時間。本項目計劃建設工期為24個月。（二）項目實施進度計劃安排 編制和報批可行性研究報告 完成詳勘、總體規(guī)劃及建筑設計、完成三通一平 完成土建工程 完成內部裝修及布展工程 項目竣工，經驗收合格后正式交付使用。第十章 工程招標方案一、招標范圍本項目的招標范圍包括：工程勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購。二、招標組織形式項目采用委托招標形式，由項目業(yè)主通過比選等競爭方式自行確定具有相應資質范圍的招標代理機構。項目招標應遵循公平、公正、公開、誠信信用的原則。三、招標方式。具體采用的方式依據項目規(guī)模按照《中華人民共和國招投標法》、《XX省國家投資工程建設項目招標投標條例》、《XX省政府投資工程建設項目比選項辦法》確定。規(guī)模限額以下的項目可以參照政府采購中的競爭性談判、單一來源采購、詢價等方式確定承包人。在指定媒介發(fā)布招標公告的同時，招標人根據項目的性質和需要，也可以在其他媒介發(fā)布招標公告，其公告內容應當與在指定媒介發(fā)布的招標公告相同。四、投標人資格確認。；國家有關規(guī)定對投標人資格條件或招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應當具備規(guī)定的資格條件。(按照國家文物局文物辦法[2003]43號《文物保護工程勘察設計資質管理辦法（試行）》、《文物保護工程施工資質管理辦法（試行）》，實施所有保護工程的勘察設計與施工管理；按照《中華人民共和國文物保護法實施條例》第十五條，執(zhí)行非文物保護工程的資質管理。)、業(yè)績、技術力量以及完成招標項目的機械設備等。五、招投標程序通過正式的招投標程序，進行招標公告一資格預審一投標邀請—招標文件—現場踏勘—標前預備會—正式開標—綜合評標—確定中標單位。六、中標與招標備案招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，依照招標文件和投標文件訂立書面合同，合同中可以約定以國家審計機關依法作出的審計結論作為結算依據。招標人或招標代理機構應在事后5個工作日內逐項向有關行政主管部門提交備案材料。七、招投標監(jiān)督有關行政主管部門按照職責分工，負責對招標投標過程中泄露保密資料、泄露標底、串通招標、串通投標、歧視排斥投標、騙取中標、違法談判、違法確定中標人、違法轉包或非法分包等違法行為進行監(jiān)督，并受理投標人和其他利害關系人的投訴。有關項目審批部門負責對規(guī)避招標、違反招標事項核準規(guī)定、違規(guī)發(fā)布招標公告或資格預審公告等違法行為進行監(jiān)督，對招標評標無效進行認定，并受理投標人和其他利害關系人的投訴。項目招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標比選招標勘察全部招標委托招標比選招標設計全部招標委托招標比選招標建筑工程安裝工程全部招標委托招標公開招標監(jiān)理全部招標委托招標比選招標重要設施設備購置全部招標委托招標比選招標第十一章 投資估算與資金籌措一、估算范圍本項目投資估算范圍包括：（一）土建工程、裝飾工程、水電安裝、消防工程等；（二）工程建設其他費：包括建設單位管理費、可行性研究報告編審費、工程監(jiān)理費、招標代理費等；（三）生活設施設備添置二、估算依據三、估算說明。%計取。%。%。%。四、投資估算。（一）（二）土建工程費用投資：；（三）裝飾工程設備安裝及費用投資：；（四）。五、資金籌措。、銀行貸款3億元。第十二章 項目財務評價一、項目銷售收入預測項目效益分析時僅考慮商鋪進行銷售，XX書畫藝術博物館及黃淮海書畫院為當地政府公益事業(yè)，成本價交政府使用，部分停車位及人防工程未計入。由于項目面對市場銷售，考慮當前XX房地產市場價格結合本項目地理位置，保守預測一層商鋪面積銷售均價3800元/平方米，；，銷售均價2600元/平方米計算，；XX書畫藝術博物館及黃淮海書畫院為當地政府公益事業(yè)，成本價1900元/平方米計算。二、項目總投資成本估算 根據項目開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產開發(fā)成本費用的構成方式，估算項目的各項開發(fā)成本費用，并按項目的發(fā)展進度估算開發(fā)的成本費用投入。（一）投資估算測算分析成本估算根據現有資料結合我公司收集的資料數據及經驗數據和當地市場水平加以綜合分析，最后估算出項目開發(fā)的各項成本。征地費用：建筑費用：裝飾工程設備安裝及費用：其他費用：固定資產總投資：（二）項目費用估算銀行利息：%x3=1905萬元銷售費用： %=不可預見費用：87954x0. 5%=項目凈收入：8718萬元所得稅：8718x25%=項目稅后利潤： 三、資金籌措計劃分析本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是項目融資，三是銷售房收入用于投資部分。從目前的資金投入情況分析，在項目開發(fā)過程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費用，而工程施工費用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項目已取得土地證并付清土地出讓金。項目開發(fā)中要保證資金鏈的正常運作，必須盡快進行銷售，以回籠資金，減少財務費用，根據XX房地產市場的去化度和銷售市場預測，銷售回款能夠保證。從目前動態(tài)投資資金情況分析，本項目投入8000萬元左右的資金可以實現開發(fā)。此投入未考慮銷售回款，在實際投入中，將有建筑商和材料供應商的墊資補充和銷售收入及按揭資金補充。本項目依據銷售情況擬分三期開發(fā)，一期開發(fā)結束時回籠資金在保證二期開發(fā)投入的情況下開始回收投資。四、效益分析（一）效益分析設定稅金及附加：按國內資金開發(fā)的方式進行本次房地產開發(fā)，在進行物業(yè)銷售時預計需支付的稅項主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據宿州市的實際情況，%計算。%。銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括項目推廣宣傳、廣告等費用，%計算。所得稅：按應納稅所得額的25%計算征收。（二）財務評價指標的選取分析對本項目進行經濟分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，計算全部投資的經濟效益。在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為：內部收益率（IRR）內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于0時的折現率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態(tài)評價指標。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。財務凈現值（NPV）財務凈現值（NPV）是按事先設定的基準貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于0時的項目是可以考慮接受的。貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險、經營目標和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現率。本項目根據投資經營目標將貼現率選定為10%。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。銷售利潤率稅后利潤與銷售收入之比。（三）項目靜態(tài)收益分析計算出的靜態(tài)指標如下：序號指標名稱單位指標值1稅前利潤萬元87182稅后利潤萬元3稅前投資收益率%4稅后投資收益率%5稅后銷售利潤率%從以上靜態(tài)指標分析可得，本方案靜態(tài)效益分析是可行的。（四）項目動態(tài)收益分析項目方案的動態(tài)財務分析指標計算見下表：序號指標名稱單位指標值1稅前內部收益率%2稅后內部收益率%3稅前凈現值萬元87184稅后凈現值萬元5盈虧平衡銷售率%在本項目中，選取10%為基準收益率，項目稅后收益率遠大于基準收益率，項目具有較強的盈利能力；在計算凈現值時，選取10%作為貼現率，項目的所得稅前及稅后的凈現值遠大于零，能滿足盈利要求。 從上表動態(tài)指標分析可得，本方案盈利能力較強，可以選取。（五）財務分析結論綜合以上分析可得出本項目財務評價結論：從財務評價指標看，本項目可以接受的靜態(tài)和動態(tài)盈利能力，因而在財務上是可行的。第十三章 效益分析一、經濟效益分析項目建成后，通過市場經營手段建立和構架書畫藝術服務平臺的商業(yè)模式，包括不同的物業(yè)形態(tài)，不同的服務體系，并通過內部各項差異經營相互補充來實現最高利潤和低成本的相互均衡。還可以通過擴大書畫藝術產業(yè)相關的衍生和增值業(yè)務，提高平臺運營的整體盈利水平，發(fā)展高端書畫藝術產業(yè)，提升附加值，支持后續(xù)租金的適當提高。在展覽、服務平臺收入和特色旅游商品、書畫藝術產品銷售等方面，將取得可觀的經濟效益；并有力地拉動地方其他相關產業(yè)的經濟收入。二、社會效益分析本項目的建設將為促進XX書畫藝術產業(yè)的發(fā)展起到示范樣板的積極作用，成為XX書畫藝術產業(yè)成果的展示交流平臺，提高了XX書畫藝術產業(yè)的綜合商業(yè)能力能力，進一步地推動XX書畫藝術產業(yè)的發(fā)展。項目建成后，將極大推進書畫藝術集聚區(qū)的快速形成與發(fā)展，將書畫藝術展覽、商品開發(fā)、品味體驗、書畫人才培訓、餐飲娛樂等形成完整產業(yè)鏈條，吸引各類書畫藝術產業(yè)集聚，對關聯行業(yè)具有很強的牽引作用，可形成系列化、規(guī)?；⑹袌龌推放苹臅嬎囆g產業(yè)加速發(fā)展。不僅拉動XX的經濟增長、增加就業(yè)和財政稅收起到巨大的作用，并且將填補XX省目前尚無書畫藝術產業(yè)聚集區(qū)的空白，對于XX建設文化強縣的發(fā)展戰(zhàn)略具有及其重要的現實意義和長遠意義。第十四章 結論和建議一、結論（一）本項目建設符合XX社會經濟總體發(fā)展。（二）本項目的選址合理，地塊配套齊全，場址能滿足建設要求和規(guī)劃展覽的功能要求。（三）本項目的建設內容和工程建設方案，經過詳細分析和論證，證明是可行的。（四）本項目對環(huán)境影響非常小，通過施工時的防護，把施工對環(huán)境的影響降到了最低，本項目在環(huán)境影響的評價是可行的。（五）本項目在