【正文】 反映本案濃烈的時(shí)代氣息。小區(qū)具有超前的設(shè)施及配套，同時(shí)結(jié)合莘城的策劃思路，反映一種全新的生活理念。概念： 借助藝術(shù)大師卓別林所拍攝的《摩登時(shí)代》這一膾炙人口的著名影片的片名作為案名，可使本案更加容易被消費(fèi)者所接受，有益于推廣小區(qū)的知名度。五、 CI戰(zhàn)略與VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)1． CI戰(zhàn)略 CI也稱CIS，是英文Corporate Identity System（企業(yè)統(tǒng)一化系統(tǒng)）的縮寫，它是將富于個(gè)性和企業(yè)特征的經(jīng)營(yíng)理念、管理策略、行為規(guī)范等信息，運(yùn)用統(tǒng)一化、規(guī)范化的視覺傳達(dá)系統(tǒng)及廣泛的公共關(guān)系活動(dòng)，傳達(dá)給企業(yè)的關(guān)系者乃至全社會(huì)，在企業(yè)的內(nèi)部、外部以及相關(guān)環(huán)境產(chǎn)生一致的認(rèn)同感和價(jià)值觀，從而為其產(chǎn)品的總價(jià)值，對(duì)于消費(fèi)者而言，開發(fā)商的整體形象，公司實(shí)力、管理理念，已成為其消費(fèi)時(shí)的主要考慮因素，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，運(yùn)用CI戰(zhàn)略將自身推向市場(chǎng)，已成為當(dāng)今市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)，要在競(jìng)爭(zhēng)激烈對(duì)手林立的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳根，尋得自己一份市場(chǎng)份額，統(tǒng)一化、規(guī)范化的系統(tǒng)包裝策劃是必不可少的。2． VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì) VI設(shè)計(jì)是CI戰(zhàn)略中重要的一環(huán)，它的重要性在于體現(xiàn)企業(yè)外觀，這一意義，在CI戰(zhàn)略中的VI體系是由企業(yè)的標(biāo)志基礎(chǔ)設(shè)計(jì)系統(tǒng)和其他凡是觸及到眼睛的所有項(xiàng)目所構(gòu)成，其基本要素包括以下幾個(gè)方面。A． 企業(yè)標(biāo)志（本案LOGO）——本案視覺溝通的基本形態(tài)，它是VI設(shè)計(jì)的核心，是設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。B． 個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)字體——中英文字體的選擇，其應(yīng)當(dāng)在符合本案性質(zhì)以及決定的個(gè)案標(biāo)志的要求。它會(huì)在銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)上被應(yīng)用，能達(dá)到完美的契合。C． 個(gè)案標(biāo)準(zhǔn)色及輔助色——這對(duì)于本案來說是一種形象色彩，它的功用及滲透性是極強(qiáng)的，它會(huì)在相當(dāng)廣泛的范圍內(nèi)展開使用。如：標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、樓書、DM、廣告、橫幅、引導(dǎo)旗、指路牌、制服等。  所有視覺系統(tǒng)都必須符合以上三方面的因素，去設(shè)計(jì)、組合，才能在銷售過程中達(dá)到統(tǒng)一、有序的目的。使用VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)可大幅度提高消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商專業(yè)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的信任指數(shù)，在營(yíng)銷策劃中必不可少。六、 售樓處包裝1． 售樓處包裝的必要性對(duì)于一個(gè)個(gè)案來說，售樓處作為一個(gè)窗口，將直接影響到銷售的業(yè)績(jī)。對(duì)于消費(fèi)者來說，售樓處是體現(xiàn)一個(gè)樓盤品質(zhì)，開發(fā)商實(shí)力，品位的第一印象，一個(gè)好的售樓處能夠直接吸引客戶的注意力。是個(gè)案推向市場(chǎng)的第一步。一個(gè)好的售樓處，它可以直接體現(xiàn)個(gè)案的策劃思路，突出其優(yōu)勢(shì)所在，在VI視覺系統(tǒng)中占有一席之地。本案售樓處建議 本案位于春申路、滬閔路，考慮到售樓處必須是設(shè)立在人流密集的主干道路上，因此本案售樓處選址在春申路、滬閔路口較為合適。春申路、滬閔路均屬交通主干道，其來往人流、車流頻繁，售樓處建造于此可借助良好的地理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳。同時(shí)滬閔路良好的綠化帶還可使之更加醒目。  為了達(dá)到整盤包裝超值性這一效果。在售樓處的包裝上要做到高雅、新潮、獨(dú)具一格，因此建議在售樓處的建造上采取以下幾項(xiàng)措施：A． 外觀： 由于選取的地理位置形狀較佳，所以在售樓處的外形上可擺脫傳統(tǒng)長(zhǎng)條形設(shè)計(jì)，可采用扇型外形，這樣可包容滬閔、春申兩條干道，在外形上力爭(zhēng)達(dá)到本案獨(dú)有特色，顏色采用本案VI系統(tǒng)的主色調(diào)與其他宣傳資料達(dá)成統(tǒng)一。吸引消費(fèi)者注意力。整個(gè)售樓處外形還需有明顯標(biāo)識(shí)。B． 內(nèi)部包裝： 售樓處內(nèi)部，借助外形的大開面達(dá)到明亮的采光效果，同時(shí)配以良好的照明系統(tǒng)，保持售樓處光線明亮，使客戶在洽談過程中始終保持明快的心情。內(nèi)部色調(diào)采用系統(tǒng)色中較為溫馨的顏色。增強(qiáng)客戶歸屬感。內(nèi)部裝修簡(jiǎn)潔、大氣，符合時(shí)代快節(jié)奏，設(shè)主控與洽談區(qū)域。提升本案售樓處專業(yè)化印象。C． 銷售道具：在售樓處內(nèi)擺置各式點(diǎn)綴、突出個(gè)案品味，同時(shí)配以模型、LOGO墻、展板等銷售道具，使銷售更具洽談氛圍。所有道具的選取、設(shè)計(jì)、制作必須符合VI要求，另外增設(shè)背景音樂，活躍氣氛。（本案為初步方案，具體方案待與開發(fā)商協(xié)商擬定）七、 樣板房設(shè)計(jì)1． 樣品房的作用 樣品房、樣板屋均可稱之。在客戶購(gòu)房時(shí)具有盲從性及引導(dǎo)性。與廣告相似，樣品房同樣具有極強(qiáng)的引導(dǎo)及刺激購(gòu)房的作用。一套好的樣品房，可給予消費(fèi)者美好未來生活的憧憬。使購(gòu)買欲更形象化、具體化，是個(gè)案在銷售中重要不可缺少的一環(huán)。樣品房的設(shè)計(jì)往往會(huì)影響到個(gè)案銷售的分布，因此在選擇設(shè)計(jì)樣品房之時(shí)應(yīng)慎重考慮到各方面因素的分析。2． 本案樣品房的設(shè)計(jì) 本案把客戶定位在中高檔次同時(shí)，房型設(shè)計(jì)上的選擇面較廣、面積覆蓋大，所以在選擇設(shè)計(jì)裝璜樣品房時(shí)，應(yīng)仔細(xì)考慮選取三至四套進(jìn)行設(shè)計(jì)、推向市場(chǎng)。（選擇的房型將在正式啟動(dòng)時(shí)予以決定）。以達(dá)到良好的銷售輔助作用，對(duì)于樣品房的設(shè)計(jì)可遵循以下標(biāo)準(zhǔn)。a. 設(shè)計(jì)：考慮到現(xiàn)場(chǎng)都市人對(duì)家居的裝飾要求，本案的樣品房設(shè)計(jì)可聘用專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)符合時(shí)代節(jié)奏的樣稿。在房型上可采用一至二種品味，以適合消費(fèi)者不同審美觀念。b. 選址：考慮到帶看樣品房的便捷成度，與今后樣品房的銷售。因此可選二樓作為設(shè)計(jì)裝璜樣品房的樓層。c. 內(nèi)布置：由于樣品房設(shè)在工地內(nèi)部，因此腳手架等各種施工工具會(huì)影響到室內(nèi)的采光，所以樣品房?jī)?nèi)可增設(shè)高品味窗簾，但必須保證充足的照明，同時(shí)在細(xì)小擺設(shè)、裝飾的選擇上要有品味及新意，能使樣品房更具居家氛圍（具體細(xì)節(jié)，將于樣品房正式啟動(dòng)后決定）。八、 廣告宣傳基調(diào) 常言道“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”只有在事先做好充足的準(zhǔn)備工作，我們才能找到宣傳的切入點(diǎn)，從而制定廣告的策略。一項(xiàng)周密的廣告策劃，對(duì)于其實(shí)施的每一個(gè)步驟、每一個(gè)層次、每一道手續(xù)、每一項(xiàng)宣傳都將規(guī)定具體的實(shí)施辦法。這包括了：廣告應(yīng)在什么時(shí)間、什么形式、什么地點(diǎn)發(fā)布出去。廣告活動(dòng)如何與樓盤整體促銷策略相配合、如何在檢驗(yàn)其效果后及時(shí)調(diào)整，如何對(duì)周邊的物業(yè)情況作出相應(yīng)的反映，這些都是我們要考慮的問題，在整個(gè)過程中每一環(huán)節(jié)都相當(dāng)重要，并且缺一不可。廣告宣傳基調(diào)的確定我們將參考以下幾個(gè)思考： 找出產(chǎn)品的特色。 與市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品作比較。 分析價(jià)格與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性。 尋出最與眾不同的特色，即最具競(jìng)爭(zhēng)力的特點(diǎn)。 產(chǎn)品與當(dāng)前消費(fèi)者心理的關(guān)聯(lián)性。  按照以上幾點(diǎn)，展開我們對(duì)本案廣告宣傳的思路。我們清晰的可以看出：上海莘城這塊“新大陸”仍是我們包裝的重點(diǎn)，我們的立意要高，不能單純包裝本案，而是應(yīng)該把整個(gè)上海莘城視作是一塊“新大陸”，是為全體新人類提供全新生活的“新大陸”。在這里提供的是5萬M2的中央公園，即將興建的17萬M2的SHOPPING MALL以及幾座高星級(jí)的大酒店。在這塊“新大陸”上，我們可以收獲未來。 因此我們包裝的順序應(yīng)該是首先包裝上海莘城、爾后再包裝本案，由大到小兩者結(jié)合，形成立體包裝，從而達(dá)到我們宣傳的真正目的。九、 廣告宣傳形式： 當(dāng)今的企業(yè)界流傳著這樣一句至理名言，就是：自然資源可以枯竭，唯有理念生生不息。這句名言中所指的理念，即為我們上述概念的底蘊(yùn)。當(dāng)我們把理念滲透到概念中之后，就形成了一股內(nèi)部的導(dǎo)向力與沖擊力，就需要有良好的推廣形式予以闡發(fā)。根據(jù)我們對(duì)本案的了解，我們制定了以下組合推廣形式。A、主要宣傳通路：NS—報(bào)紙媒體廣告具有內(nèi)容全面、詳盡，傳閱性強(qiáng)，保存可能大的特點(diǎn)，可作為反復(fù)認(rèn)知的工具，也將成為本案主要的宣傳手段。媒體廣告的發(fā)布，可使本案的各種資訊組合向外推廣，起到了“拉網(wǎng)捕魚”的作用。但是在目前上海眾多媒體當(dāng)中要選擇適當(dāng)媒體，根據(jù)進(jìn)度、銷售率、工程進(jìn)度等各方面因素作為載體是相當(dāng)重要的，媒體選擇不能從一而終，而應(yīng)有所變化，才能達(dá)到良好的宣傳效果。B、輔助宣傳手段216。 TV—電視廣告具有接受面廣，包括內(nèi)容豐富、全面、視覺沖擊力極強(qiáng)的特點(diǎn)，是當(dāng)今房產(chǎn)界開始逐步風(fēng)靡的宣傳形式，電視廣告對(duì)于消費(fèi)者來說更能體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，可信度也較強(qiáng)于媒體廣告。因此在本案的宣傳上我們將其定為主要的輔助通道。通過有序的電視廣告配合媒體廣告進(jìn)行宣傳。216。 橫幅—可以創(chuàng)造銷售氣氛，傳播銷售對(duì)象，塑造良好的形象，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)公司及樓盤的印象。216。 引導(dǎo)旗—在本案附近區(qū)域懸掛，可起到與橫幅相同的作用，并能作為指示標(biāo)志在開盤和SP活動(dòng)期間使用。216。 樓書—直接體現(xiàn)本案策劃理念、房型設(shè)計(jì)，來引導(dǎo)消費(fèi)。216。 DM—主題概念的滲透者，依策劃重點(diǎn)指示對(duì)特定區(qū)域訴求對(duì)象實(shí)施整體密集轟炸，把策劃概念真正滲入消費(fèi)者心中，在強(qiáng)銷階段，根據(jù)開盤期購(gòu)房業(yè)主的統(tǒng)計(jì)有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳。216。 車身廣告—車身廣告流動(dòng)性強(qiáng)，覆蓋面廣，易于對(duì)本案的主概念進(jìn)行宣傳，半強(qiáng)制性將本案印象滲透到消費(fèi)者心目之中。由于本案地理優(yōu)勢(shì)，投放車身廣告比較適合。216。 SP—促銷活動(dòng)定期或不定期的舉行，能進(jìn)一步加強(qiáng)本案資訊的傳播，加強(qiáng)與客戶的交流，更深一步提升銷售氛圍。216。 房展會(huì)—可擴(kuò)大本與案客源的接觸，運(yùn)用房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，推廣本案知名度，吸引客戶參觀。十、 廣告節(jié)奏控制 廣告投放在宣傳中起到相當(dāng)重要的作用，在本案的銷售過程中廣告的投放要根據(jù)各銷售階段的實(shí)際情況，隨時(shí)調(diào)整，達(dá)到良好的銷售業(yè)績(jī)。以下根據(jù)各銷售階段作一大體分配（詳細(xì)分配待簽約后協(xié)商擬訂）。A、 試銷階段—這一階段由于預(yù)售許可證尚未下達(dá)，所以在媒體上的宣傳較難實(shí)施。在此階段可以在媒體上發(fā)布軟性文章來宣傳本案的規(guī)劃及策劃理念，對(duì)本案進(jìn)行形象上的包裝，作形象廣告，同時(shí)可以將車身廣告推向社會(huì)，在前期先行推廣本案案名，將其滲透入消費(fèi)者的心目之中，為開盤銷售作一定鋪墊。B、 公開階段—這一階段作為銷售中比較重要的環(huán)節(jié)。在廣告的投放上應(yīng)該要組合出擊，開盤前期運(yùn)用較大版面宣傳開盤信息，開盤之后保持一定投放量，同時(shí)在開盤時(shí)舉行大型SP活動(dòng)，制造銷售氣氛，懸掛橫幅、引導(dǎo)旗配合推廣，加以電視廣告的輔助宣傳，達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。C、 強(qiáng)銷階段—與公開階段相同。這一階段在銷售中起著相當(dāng)重要的作用，在這一階段主要選擇有效的媒體，加以TV廣告。并根據(jù)前階段客戶的來源分析歸納其主要區(qū)域，以DM的形式集中宣傳，迅速提高本案的知名度，推廣其理念，吸引準(zhǔn)客戶前來購(gòu)置，并能定期參加房展活動(dòng)。在銷售中配以SP促銷活動(dòng)，聚集人氣，達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。D、 此階段主要保持前兩階段的銷售熱潮。在此階段廣告的投放主要以媒體持續(xù)的廣告，配合各進(jìn)度舉行SP促銷活動(dòng)，參加房產(chǎn)活動(dòng)，在宣傳上深化策劃理念。E、 續(xù)銷階段—此階段是銷售的再次升溫，在宣傳上更上一個(gè)臺(tái)階，廣告上再次配合DM進(jìn)行宣傳，媒體宣傳突出現(xiàn)房概念。舉行大型SP活動(dòng)。輔助宣傳。第七部分  摩登時(shí)代的合作方式為獨(dú)家營(yíng)銷總代理代理，本公司將提供以下服務(wù)： 主概念設(shè)計(jì)與案名設(shè)計(jì)A、 主概念設(shè)計(jì)；B、 主概念的立意與闡述；C、 案名設(shè)計(jì)及案名寓意。 全套VI視覺識(shí)別系統(tǒng)：A、 樓書設(shè)計(jì)；B、 樓標(biāo)設(shè)計(jì)；C、 戶外展板設(shè)計(jì)；D、 橫幅設(shè)計(jì)；E、 引導(dǎo)旗設(shè)計(jì)；F、 室內(nèi)看板設(shè)計(jì)；G、 售樓中心設(shè)計(jì)；H、 室內(nèi)主控臺(tái)設(shè)計(jì)；I、 LOGO墻設(shè)計(jì)；J、 胸卡設(shè)計(jì)；K、 名片設(shè)計(jì)；L、 售樓人員服飾設(shè)計(jì)。 全程營(yíng)銷策劃方案的制定：A、 試銷期推廣方案的制定；B、 公開期推廣方案的制定；C、 其他后期方案的準(zhǔn)備。 全程廣告計(jì)劃的制定：A、 試銷期廣告主題的確定及推廣計(jì)劃；B、 公開期廣告推廣計(jì)劃；C、 后期廣告計(jì)劃的安排。 全程價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)的制定與完善A、 價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)的制定原則；B、 價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)；C、 景觀系數(shù)；D、 樓層系數(shù)；E、 朝向系數(shù)；F、 平均加收系數(shù)；G、 價(jià)格控制表。 規(guī)劃設(shè)計(jì)布局及園藝布局的建議書：A、 小區(qū)整體布局建議；B、 園林設(shè)計(jì)建議；C、 外觀立面設(shè)計(jì)建議；D、 會(huì)所設(shè)計(jì)建議。 促銷方案的制定：A、 SP展示活動(dòng)方案；B、 DS直銷活動(dòng)方案；C、 展示會(huì)方案；D、 現(xiàn)場(chǎng)SHOW方案。 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)銷售；A、 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)；B、 有關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)；C、 專業(yè)銷售技巧培訓(xùn)；D、 客戶心理學(xué)；E、 客戶類型判別及相應(yīng)措施；F、 現(xiàn)場(chǎng)專案銷控；G、 現(xiàn)場(chǎng)銷售組織架構(gòu)的派駐；H、 現(xiàn)場(chǎng)銷售任務(wù)的執(zhí)行與反饋市場(chǎng)反映。上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司二OOO年十一月盤古公司簡(jiǎn)介 上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司是滬上一家專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理公司。自公司成立以來，吸納了來自本市及各地的數(shù)十位策劃、銷售精英，本著“專業(yè)、兢業(yè)、樂業(yè)”的企業(yè)理念，竭誠(chéng)為滬上數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了專業(yè)化服務(wù)。公司成立后在閔行區(qū)內(nèi)的主要業(yè)績(jī)有： 梅蓮苑（虹梅路1111號(hào)）。 接手總代理后，通過良好的策劃和廣告推廣，在100天內(nèi)完成總銷量的90%。 美麗家園（莘西南路128弄）。 在總代理期內(nèi)，通過新奇、有效的促銷創(chuàng)意。 金榜世家（15期）（滄源路）全程策劃的金榜世家項(xiàng)目，以教育作為物業(yè)推廣的主線，推導(dǎo)出“東川大學(xué)城”的主概念，在市場(chǎng)上取得了良好的反響。本物業(yè)榮獲1999年度全市銷量排行榜第18位，閔行區(qū)第6位。 目前，金榜五期在本司的精心策劃下，正處于正常運(yùn)作的狀況中，銷售前景樂觀。 富仕名?。|川路、碧江路）約13萬M2。 本司擔(dān)任該盤的全程策劃，并一舉獲得成功。自今年9月18日開盤至今（40天）完成銷量176套。 本司相信：專業(yè)策劃公司與開發(fā)商企業(yè)，在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中，將處于共生共榮的“雙贏”模式中，我們的努力將帶給開發(fā)企業(yè)更多的市場(chǎng)份額、更快的銷售速度、更好的企業(yè)品牌。“我們不能左右風(fēng)向，但我們可以調(diào)整風(fēng)帆”。 我們?cè)概c貴司攜手共進(jìn)，同創(chuàng)輝煌。 上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司 二000年十一月102 / 102