華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)模式分析調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-13 22:27本頁(yè)面
【正文】 務(wù)業(yè)是最大的就業(yè)容器，改革是突破口 ，房地產(chǎn)調(diào)控以及保障房建設(shè)是降低城鎮(zhèn)化門檻；在空間布局上，城市群是主體形態(tài)，要加快在中西部合適的地方培育城市群 ，同時(shí)要促進(jìn)中小城市建設(shè)；在政策設(shè)計(jì)上，將更為注重收入合理分配，提高居民收入，擴(kuò)大內(nèi)需。“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式必須創(chuàng)新，將以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口就業(yè)作為核心推動(dòng)力，以更有效率、更具包容性為目標(biāo)，兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。在城鎮(zhèn)化的體制機(jī)制上，與前兩階段依靠政府行政手段為主要推動(dòng)不同，新型城鎮(zhèn)化將更多創(chuàng)新，更多采取市場(chǎng)化的方式，讓企業(yè)成為主體。在這一過程中，通過深度整合社會(huì)資源，注重城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，特別是二、三產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展和升級(jí)，同時(shí)關(guān)注城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展以及城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以更可持續(xù)的模式推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，以往以房地產(chǎn)企業(yè)為主體的、簡(jiǎn)單粗放的“圈地蓋房”的老路將不能適應(yīng)新形勢(shì)的要求。參與新型城鎮(zhèn)化的企業(yè)應(yīng)同政府、居民形成伙伴關(guān)系，參與到產(chǎn)業(yè)、社會(huì)、環(huán)境發(fā)展，參與到大區(qū)域的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的全過程中去，從傳統(tǒng)的開發(fā)商逐步成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商。而企業(yè)如何能適應(yīng)這一新角色的要求？個(gè)人認(rèn)為主要應(yīng)扮演好三種角色：第一，新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃創(chuàng)新者。這里指的規(guī)劃，包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、制度規(guī)劃，根據(jù)地方政府對(duì)區(qū)域發(fā)展的總體要求，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)空間布局、生態(tài)、社會(huì)服務(wù)、智慧城市的綜合統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)職住平衡，宜居宜業(yè)，使原住民成為“新市民”，從而實(shí)現(xiàn)真正的人的城鎮(zhèn)化。第二，新型城鎮(zhèn)化的資源整合者。一個(gè)新城鎮(zhèn)必須是功能的混合體，不能再出現(xiàn)單一功能的臥城。新型城鎮(zhèn)化開發(fā)建設(shè)，需要產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等不同功能的合理配比，這就需要對(duì)新型城鎮(zhèn)化涉及的國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，企業(yè)、政府兩種資源，農(nóng)民、市民兩方利益，行業(yè)內(nèi)外兩種力量進(jìn)行深度整合，通過城鎮(zhèn)化的平臺(tái)將不同社會(huì)資源引入到開發(fā)建設(shè)中來(lái)。過去這些完全由政府主導(dǎo)的過程，現(xiàn)在需要企業(yè)和政府共同去找到這一過程背后的商業(yè)契機(jī)，打造新商業(yè)模式，以打造一個(gè)功能混合的新城鎮(zhèn)，并由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、解決就業(yè)問題。第三，新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新的探索者。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)不同，企業(yè)參與新城鎮(zhèn)建設(shè)涉及行業(yè)多，需要的資金量大。而在國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀局勢(shì)正發(fā)生深刻變化的今天，傳統(tǒng)單一的融資渠道也將越來(lái)越不能滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。因此，如何有效的運(yùn)用新型金融工具，盤活社會(huì)資源，將是新型城鎮(zhèn)化的重要基礎(chǔ)。發(fā)行基金的方式支持城鎮(zhèn)化建設(shè)、并展開金融服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，為公司開辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也將成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商面臨的重大課題?！?——以上摘自《人民日?qǐng)?bào)》，中投發(fā)展有限責(zé)任公司總裁 三、結(jié)論與建議結(jié)論：（一）該模式具有創(chuàng)新性和操作性，市場(chǎng)前景樂觀 該模式契合城鎮(zhèn)化的國(guó)家戰(zhàn)略方向，探索出了創(chuàng)新的操作模式和商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了“政企雙贏”的目標(biāo)，利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)落地及勞動(dòng)力就業(yè)等，是現(xiàn)階段具有競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)操作模式。（二）該模式門檻較高，具備核心競(jìng)爭(zhēng)力 開發(fā)企業(yè)如想復(fù)制該模式，需同時(shí)具備幾個(gè)條件，包括：與政府的和諧關(guān)系及議價(jià)能力、資金運(yùn)作及墊付能力、極強(qiáng)的招商能力、全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)覆蓋的能力、酒店等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力。畢竟委托開發(fā)對(duì)于政府而言機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，無(wú)法與其充分信任、溝通、執(zhí)行、落地，開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到制約。（三）該模式可復(fù)制性強(qiáng)，前難后易該模式一旦成功操作一個(gè)，形成可參觀、可評(píng)估的實(shí)體模版，對(duì)后續(xù)政府的議價(jià)能力將形成巨大的提升，取得政府更充分的信任。并且隨著項(xiàng)目增加，如果管理、人才、資金能匹配，則可能輕易實(shí)現(xiàn)開發(fā)的乘數(shù)效應(yīng)，規(guī)?？梢约彼贁U(kuò)張，其形成的規(guī)模效應(yīng)極強(qiáng)，屬于“前難后易”：與政府的議價(jià)能力是“前難后易”、與資本的溢價(jià)能力是“前難后易”、開發(fā)的利潤(rùn)創(chuàng)造能力是“前難后易”。（四）該模式衍生性想象空間巨大 僅僅是園區(qū)建設(shè)這塊，可以由公司對(duì)政府衍生為C2C模式，例如與中國(guó)航天科技集團(tuán)簽約打造固安航天科技產(chǎn)業(yè)園，與中國(guó)聯(lián)合航空有限公司簽約打造國(guó)際臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)全面推進(jìn)固安肽谷生物科學(xué)園建設(shè)。在其他產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中，例如產(chǎn)業(yè)園入駐是否可以形成新三板的孵化園，進(jìn)行股權(quán)投資？是否可以擴(kuò)展成養(yǎng)老地產(chǎn)？以上都是具有極大的想象空間。（五）該模式利用資本杠桿能力強(qiáng) 企業(yè)參與新城鎮(zhèn)建設(shè)涉及行業(yè)多，需要的資金量大，目前金融體制改革不斷要求創(chuàng)新，不論是其中的舊城改造項(xiàng)目、保障房建設(shè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等等，都是可以具備資本運(yùn)作的空間。無(wú)論從宏觀還是微觀、投資方還是運(yùn)作方，都可以借助這個(gè)載體充分利用資本杠桿。（六）浙江具備機(jī)會(huì)《杭州市五縣（市）域發(fā)展規(guī)劃》中明確在20112015年間，區(qū)域一體化融合發(fā)展需要進(jìn)入新階段：富陽(yáng)市、臨安市、建德市、桐廬縣、淳安縣要順應(yīng)區(qū)域一體化融合發(fā)展潮流，主動(dòng)接受世界第六大城市群輻射，主動(dòng)融入長(zhǎng)三角和杭州都市經(jīng)濟(jì)圈，在融入中加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。杭州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)過度，城鎮(zhèn)化投資重心在城市基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)、公共服務(wù)等硬件設(shè)施方面。但是接下來(lái)杭州市城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金的流向也發(fā)生變化，會(huì)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)向服務(wù)。根據(jù)麥肯錫全球研究院估計(jì)，到2025年，%的額外資金會(huì)用在流動(dòng)人口提供公共服務(wù)以及包括醫(yī)療保健和教育在內(nèi)的福利。因此，杭州市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)形成巨大的需求。附件：開發(fā)模式華夏幸福基業(yè)懷來(lái)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃(政府匯報(bào)版)華夏幸福資產(chǎn)重組公告26
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