【正文】 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、健身房、會(huì)所、幼兒園，占地面積為 25 萬(wàn)平方米（一期開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平方米，共有 12 棟樓，10 棟多層，2 棟小高層，506 戶，停車(chē)位 340 個(gè)） ，建筑面積為 48 萬(wàn)平方米，總規(guī)劃戶數(shù)3300 戶，面積區(qū)間多層為 84156㎡（得房率 88%） ，價(jià)格區(qū)間多層為 3100 元/㎡左右（尚未開(kāi)盤(pán)，正在卓展接受排號(hào)，排號(hào)費(fèi) 3000 元，可退） ，預(yù)計(jì) 07 年 5 月份開(kāi)盤(pán)。從其位置來(lái)看，其位于綠園區(qū)，靠近朝陽(yáng)區(qū)，稍偏遠(yuǎn)一些；從其產(chǎn)品來(lái)看，主要以多層為主，輔以小高層出售，單價(jià)主要集中在 3100 元/㎡左右（目前尚未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格暫時(shí)未定，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)高于 3100） ；從其面積段來(lái)看，主要集中在84156㎡，面積適中；其為北京中冶新奧知名國(guó)企，有一定的知名度；占地 0711 是其熱銷(xiāo)時(shí)段，從以上幾個(gè)方面分析，其雖與本案較遠(yuǎn)，卻也是 07 年本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。第 4章項(xiàng)目分析與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位1．主要交通干線地塊附近的主要交通線路有：吉林大路、東盛大街。這兩條路線現(xiàn)有公交車(chē)線路：362280、25302322265 路。2．途徑重要站點(diǎn)通往長(zhǎng)春站方向的線路有：3680 路。通往商圈防線的線路有：2222362680 路。通往醫(yī)院方向的線路有：3680、2530265 路。 項(xiàng)目周邊的 宗地約 公里范圍內(nèi)社區(qū)配套，詳細(xì)如下所列：醫(yī)療、衛(wèi)生：醫(yī)大一院分院、中日聯(lián)誼醫(yī)院、二道區(qū)醫(yī)院、亞泰醫(yī)藥、樂(lè)群醫(yī)院、長(zhǎng)春市中醫(yī)院等。學(xué)校：維多利亞幼兒園、亞泰小學(xué)、吉林小學(xué)、長(zhǎng)春 6 中（市重點(diǎn)） 、108 中學(xué)、五十二中學(xué)，長(zhǎng)春師范等。方便購(gòu)物：亞泰超市、國(guó)貿(mào)商都、東方商城、亞泰綜合市場(chǎng)、北方服裝市場(chǎng)、長(zhǎng)春市生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)。餐飲、賓館、娛樂(lè)：龍達(dá)賓館、龍達(dá)康樂(lè)宮、萬(wàn)通賓館、北海灣俱樂(lè)部、亞泰會(huì)館洗浴等。文化休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施：勞動(dòng)公園、全民健身活動(dòng)中心。金融、電訊：二道區(qū)臨河街郵電局、建行、工行、商行；開(kāi)發(fā)區(qū)電信分局和順?lè)志?。宗地地處于長(zhǎng)春市老城區(qū)——二道區(qū)，周邊市政配套比較完善。上水管道位于地塊內(nèi)有一條 DN1000 的上水管為供水干線，在周邊還有 DN100300 的給水管道；市政主排污管位于安樂(lè)路，管徑為 DN1000；市政主雨水管分別位于安樂(lè)路、管徑為 DN1000，民豐街管徑為 DN600；公園路上有一條 DN400 的煤氣管道直接接入；沿吉林大路、民豐街、安樂(lè)路、福安街有電信地下電纜線，內(nèi)部有電信架空電纜線；熱源接自福安街供熱站。場(chǎng)地交通便捷、商業(yè)、醫(yī)療、文化及教育配套齊全，綠化環(huán)境優(yōu)美、自然景觀和城市繁華的有機(jī)結(jié)合，無(wú)法仿制的人文環(huán)境造就了本項(xiàng)目的尊貴品質(zhì)，因此是不可多得的高品質(zhì)住宅區(qū)。(SWOT 分析法)SWOT 分析法是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常用的方法之一。所謂 SWOT 分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、劣勢(shì)因素、機(jī)會(huì)因素和威脅因素，通過(guò)調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一段的次序排列起來(lái)，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。運(yùn)用這種方法，有利于人們對(duì)組織所處情景進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的研究，有助于人們制定發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃，以及相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃或?qū)Σ摺?．區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春東部區(qū)域，是主城區(qū)向外擴(kuò)展的最佳區(qū)域之一，隨著長(zhǎng)春市政府南拓東展的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，使東部板塊具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿εc升值效應(yīng)。福達(dá)地產(chǎn)在整個(gè)二道區(qū)域已經(jīng)形成了集約化經(jīng)濟(jì)模式，成功打造了成熟的商業(yè)板塊——“福達(dá)商圈” ，并成為整個(gè)二道區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力。因此，開(kāi)發(fā)商在政府資源，區(qū)域關(guān)系及口碑上都有較好的基礎(chǔ)。2．交通優(yōu)勢(shì)從全市范圍看：項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)春市的新迎賓大道吉林大路、出入便捷，直接可通達(dá)龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)、外環(huán)高速公路入口；另，由吉林大路聯(lián)接至市中心的通途亦方便快捷（出租車(chē)程僅需 10 分鐘左右） 。從二道區(qū)域看：項(xiàng)目位于區(qū)域核心商業(yè)區(qū)“福達(dá)商圈”內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，四通八達(dá)，可直接輻射到整個(gè)二道區(qū)域。4．社區(qū)及規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建筑面積在 20 萬(wàn)方以上，為 2022 年區(qū)域板塊內(nèi)為數(shù)不多的大型樓盤(pán)之一，整體社區(qū)內(nèi)有完善的生活設(shè)施配套和社區(qū)服務(wù)體系，人口密集，屬福達(dá)商圈之內(nèi)，周邊銀行、郵局、學(xué)校等公建配套設(shè)施一應(yīng)俱全，區(qū)域板塊亦效應(yīng)成熟。1．板塊社會(huì)認(rèn)知度較弱雖然二道區(qū)域近幾年開(kāi)發(fā)力度較大，板塊效應(yīng)日趨成熟，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。但在長(zhǎng)春市民心中其根深蒂固的位置偏僻且貧窮落后的地位并未完全抹去，骨子里對(duì)二道區(qū)的開(kāi)發(fā)新形象與日后升值潛力并未完全認(rèn)可與接受，整體市場(chǎng)仍需在日后的營(yíng)銷(xiāo)推廣中加以全面的引導(dǎo)與詮釋。2．目標(biāo)客戶資源總量并不十分理想多年來(lái)板塊的發(fā)展滯后，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品較少能滿足中高檔人士的住房需求，中高檔物業(yè)需求的客戶資源對(duì)二道區(qū)域好感相對(duì)缺乏。萬(wàn)科、中海品牌在區(qū)域內(nèi)有較大的號(hào)召力，其他補(bǔ)充產(chǎn)品如長(zhǎng)江花園、大連昊源等，在項(xiàng)目日后推廣，將會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)搶客源的情況，可能會(huì)出現(xiàn)一定比例的客戶分流的局面。綜上所述，項(xiàng)目在二道區(qū)域內(nèi)已經(jīng)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力，具有較強(qiáng)的板塊優(yōu)勢(shì)、政府資源、 ，成熟生活配套、便利交通與良好的品牌市場(chǎng)口碑，并且去化區(qū)域客群的能力較強(qiáng)。雖然在具有相關(guān)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)也有一定的劣勢(shì)存在，其具體就為對(duì)市區(qū)客戶的引導(dǎo)與積累需要在日后的營(yíng)銷(xiāo)推廣上加以重點(diǎn)渲染，并將其它劣勢(shì)亦要合理弱化，為項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)去化奠定優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)對(duì)弱勢(shì)加以合理規(guī)避，并以有力優(yōu)勢(shì)超越不利因素，從而保證項(xiàng)目的順利進(jìn)展，樹(shù)立良好的品牌形象。綜合起來(lái)，本項(xiàng)目的客觀優(yōu)勢(shì)要大于劣勢(shì)因素。因二道區(qū)域改造是長(zhǎng)春市市政府，統(tǒng)一規(guī)劃，著手實(shí)施的，在整個(gè)規(guī)劃空間上將優(yōu)于市區(qū)內(nèi)靠歷史沉積型的模式，相對(duì)更合理有效，隨著二道區(qū)域的開(kāi)發(fā)加速，其優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯；吉林大路是長(zhǎng)春市的機(jī)場(chǎng)大道，長(zhǎng)春市政府將之規(guī)劃為迎賓大道，并逐步完善其沿線設(shè)施。因此此條線路將成為二道區(qū)域的“黃金商業(yè)積聚區(qū)” ，而本項(xiàng)目之地理位置正與其相符，這一利好因素將大力刺激本項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。，福達(dá)商圈的成熟東部作為長(zhǎng)春城市發(fā)展的良好空間，后期發(fā)展前景巨大；隨著“福達(dá)商圈”的日益成熟，也會(huì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，從而為項(xiàng)目品質(zhì)提升提供基礎(chǔ)。長(zhǎng)春市自去年開(kāi)始加大城市改造力度，未來(lái)二道區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)大量城市移民，長(zhǎng)春部分有預(yù)見(jiàn)思想的市民已經(jīng)越來(lái)越關(guān)注二道區(qū)的發(fā)展，這位項(xiàng)目后期的發(fā)展提供了更廣闊的的客群基礎(chǔ)。萬(wàn)科、中海等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商在二道區(qū)的大面積開(kāi)發(fā)將加快二道區(qū)城市化進(jìn)程，吸引更多城市中產(chǎn)階級(jí)客源對(duì)二道區(qū)域的廣泛關(guān)注。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)的不確定性受?chē)?guó)家地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)空的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)臨界期。各類(lèi)稅費(fèi)改革、住房政策等措施并不明朗，使全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)整體的低糜，老百姓持幣觀望態(tài)勢(shì)明顯。長(zhǎng)春市場(chǎng)狀況較好，但對(duì)地產(chǎn)投資者的信心有一定程度的制約。2．福達(dá)地產(chǎn)品牌的提升遇到的問(wèn)題由于福達(dá)地產(chǎn)在長(zhǎng)春一直是從事中低檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，缺乏明星項(xiàng)目的打造。在長(zhǎng)春市民中雖有一定的認(rèn)知度，但難以形成美譽(yù)度和好感，品牌效應(yīng)和溢價(jià)能力相中高端客戶較弱。再加上福達(dá)花園和一、二期主推路線都針對(duì)中層客群，缺乏號(hào)召力，對(duì)三期的打造中高檔社區(qū)的概念會(huì)對(duì)目標(biāo)客層產(chǎn)生誤導(dǎo)。綜合所述，對(duì)本項(xiàng)目在二道區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言前景較為樂(lè)觀。雖然受長(zhǎng)春地產(chǎn)市場(chǎng)自身的不規(guī)范運(yùn)做及國(guó)家宏觀政策調(diào)整等因素的影響，使項(xiàng)目存有一定的市場(chǎng)潛在的威脅，但隨著長(zhǎng)春市政府規(guī)劃的推動(dòng)將加快整體經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，直接帶動(dòng)項(xiàng)目板塊的升溫，萬(wàn)科、中海等大品牌開(kāi)發(fā)商的介入也加快項(xiàng)目所處板塊的成熟，贏得長(zhǎng)春地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)客戶的青睞，亦為本項(xiàng)目提供較快的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)，使項(xiàng)目具有極高的開(kāi)發(fā)前景。實(shí)踐證明，不管推出什么類(lèi)型的樓盤(pán)，若想獲得成功，沒(méi)有好的市場(chǎng)定位是難以實(shí)現(xiàn)的。好的定位一旦得到消費(fèi)者的認(rèn)可，就能使項(xiàng)目形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而這一優(yōu)勢(shì)往往非產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)可比。根據(jù)上述分析福達(dá)花園三期福達(dá)城邦項(xiàng)目將目標(biāo)客群定位主要分為都市新銳型、安居樂(lè)業(yè)型、獵手型三種。（1）年齡：2535 歲（2）從事行業(yè)：投資、金融、保險(xiǎn)/國(guó)家、黨政機(jī)關(guān)/電力、煤氣、水的生產(chǎn)/供應(yīng)業(yè)/建筑、房地產(chǎn)業(yè)/批發(fā)零售、餐飲業(yè)/科學(xué)、技術(shù)服務(wù)業(yè)。（3）職位：個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)員工、管理人員/專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員/機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部/教師、基層管理人員、員工/個(gè)體、私營(yíng)老板/中高層管理人員。（4）收入：個(gè)人 20224000 元/月，家庭年收入 48 萬(wàn)元。（5）產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層、高層、公寓，多為二室三室，面積 80120平米。（6）物理特征：多為城市的新生代，接受過(guò)良好的教育，有著一份令收入較好的工作，白天工作非常忙碌，工作之余喜歡好好放松，他們注重職業(yè)的提升和失業(yè)的發(fā)展，而且有一定上升空間，對(duì)新生事物容易接受理解，對(duì)自己的未來(lái)前景充滿自信；有一定的經(jīng)濟(jì)能力，儲(chǔ)蓄積累能力較差，因而對(duì)價(jià)格因素比較敏感。（7）心理特征：對(duì)生活充滿激情，喜歡緊張而有序，充滿著活力個(gè)性的生活方式，渴望生活的與眾不同；日常工作的繁重和壓力，喜歡前衛(wèi)和新鮮刺激的場(chǎng)所得以讓他們發(fā)泄；他們渴望家的浪漫溫馨，注重物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。（1）年齡：3545 歲（2）從事行業(yè)：投資、金融、保險(xiǎn)/國(guó)家、黨政機(jī)關(guān)/電力、煤氣、水的生產(chǎn)/供應(yīng)業(yè)/建筑、房地產(chǎn)業(yè)/批發(fā)零售、餐飲業(yè)/科學(xué)、技術(shù)服務(wù)業(yè)。（3）職位：個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)員工、管理人員/專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員/機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部/教師、中高層管理人員/個(gè)體、私營(yíng)老板。（4）收入：個(gè)人 40006000 元/月，6000 元/月以上；家庭年收入 715 萬(wàn)元，15 萬(wàn)以上。（5）產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層、高層、多為三室及以上，面積 110160 平米。（6）物理特征：為城市的中堅(jiān)力量，有著穩(wěn)定的工作和豐厚的收入，工作忙碌而有序，有一定的社會(huì)地位，他們注重家庭和下一代的教育，努力營(yíng)造、改善家庭的生活環(huán)境，多數(shù)有車(chē)，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，與價(jià)格相比，他們更注重產(chǎn)品的品質(zhì)。（7）心理特征：他們對(duì)細(xì)節(jié)挑剔，喜歡和諧、寧?kù)o的生活空間，期盼得到更高的生活品質(zhì)和自然健康，向往悠閑、健康，充滿著陽(yáng)光、熱情但又不過(guò)分張揚(yáng)的生活方式；他們喜歡漫漫的品味生活，關(guān)注下一代的成長(zhǎng)，他們對(duì)周邊的配套要求較高，強(qiáng)調(diào)生活的方便，特別是教育水平；比較講求社區(qū)的人文氛圍，希望產(chǎn)品獨(dú)特，講求空間的私密性，較好的物業(yè)管理。（1）年齡：30 歲以上（2）從事行業(yè)：投資、金融、保險(xiǎn)/供應(yīng)業(yè)/建筑、房地產(chǎn)業(yè)/批發(fā)零售、餐飲業(yè)/科學(xué)、技術(shù)服務(wù)業(yè)。（3）職位：個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主/機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部/教師、中高層管理人員/個(gè)體、私營(yíng)老板/項(xiàng)目周遍的商戶。（4）特征：他們對(duì)市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，他們有較高的收入，資金儲(chǔ)備充足，他們利用市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到較高的回報(bào)。（5）產(chǎn)品類(lèi)型：小高層、高層、多為二室及以下，面積 4080 平米；商鋪。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該尊從客戶導(dǎo)向，注重產(chǎn)品的質(zhì)量和細(xì)節(jié)，注重物業(yè)的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)根據(jù)上述的客群定位分析，為了提升整體項(xiàng)目品質(zhì)，應(yīng)嚴(yán)控銷(xiāo)售客群，對(duì)于拾荒者、精神病患者等嚴(yán)重影響其他業(yè)主生活的，以及對(duì)項(xiàng)目造成負(fù)面影響的，事前要堅(jiān)決不予銷(xiāo)售，事后要?jiǎng)袷蛊渫朔俊?．項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃定位：全方位生活機(jī)能的、新城市主義人文社區(qū)定位詮釋?zhuān)海?）全方位生活機(jī)能——其生活方式與居住理念的體現(xiàn)，很大一部分需要社區(qū)自身齊全且與生活方式匹配的生活配套功能來(lái)完成，會(huì)所、商業(yè)街等等，完善的生活配套機(jī)能設(shè)置是營(yíng)建大型生活社區(qū)的必要配置，也是現(xiàn)代化住宅社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。（2）新城市主義人文社區(qū)—倡導(dǎo)人本主義設(shè)計(jì)理念，能將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊。以居住舒適為第一要素，注重人與人的交流空間，從細(xì)節(jié)人文關(guān)懷著手，塑造時(shí)尚、現(xiàn)代、有國(guó)際感的高品質(zhì)的和諧型人文風(fēng)情社區(qū)。2．細(xì)分產(chǎn)品定位依據(jù)客群定位，福達(dá)城邦將針對(duì)都市新銳、安居樂(lè)業(yè)、獵手型三種客群將產(chǎn)品類(lèi)型和戶型細(xì)分，以滿足同一客群的多種需要，如下。（1）經(jīng)濟(jì)型住宅：時(shí)尚、簡(jiǎn)約，德式風(fēng)情建筑的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)型住宅主要客群：主要滿足都市新銳型需求，其次滿足部分安居樂(lè)業(yè)型、獵手型客群需求。定位詮釋?zhuān)簳r(shí)尚、簡(jiǎn)約以中小戶型為主，為單身和新婚階層打造、設(shè)計(jì)前衛(wèi)時(shí)尚；格局分配合理，大小因需而取，為簡(jiǎn)約型風(fēng)格。表達(dá)出來(lái)，為社區(qū)整體形象的代表。實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)型——功能設(shè)置合理，以實(shí)用主義為主導(dǎo)設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)化不必需的空間，將部分利用的空間導(dǎo)入社區(qū)公共空間；面積適度、價(jià)格適中，總體產(chǎn)品實(shí)用經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)品要求多為二室，部分一室，面積多在 80100 平米/6080 平米，少數(shù)4060 平米。注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，講究產(chǎn)品的整潔、實(shí)用，并盡量體現(xiàn)人文氣息。生活要求方便快捷，臨近園區(qū)進(jìn)出口或項(xiàng)目周邊。（2）舒適型住宅：視覺(jué)效果好、追求品質(zhì)性生活的舒適型居家住宅主要客群：主要滿足部分安居樂(lè)業(yè)型客群需求，其次滿足都市新銳型需求。定位詮釋?zhuān)禾幱谏鐓^(qū)景觀集中區(qū)域，前后開(kāi)敞，間距大，室內(nèi)視覺(jué)效果好，加之高層的獨(dú)有視覺(jué)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高了整體的視覺(jué)感官享受。整體設(shè)計(jì)功能齊備，生活機(jī)能完善，外圍環(huán)境良好，出入便捷，形象感強(qiáng)，聲望高，生活氛圍濃，為追求高品質(zhì)生活人群理想選擇。室內(nèi)空間布局良好，功能分區(qū)，有主輔層次感；面積較大，空間寬松，居家功能強(qiáng)化，生活張弛有度，備顯居家生活的舒適感覺(jué)。產(chǎn)品要求多為二室，部分三室及四室，面積多在 80100 平米/100120 平米，少數(shù) 120160 平米。注重產(chǎn)品的質(zhì)量，功能布局的合理性，要求較好的視野，空氣的流通，建筑的自然大氣，注重園區(qū)的整體規(guī)劃。生活質(zhì)量要求較高，注重安全性、私密性及較完善的物業(yè)服務(wù)。商業(yè)定位為集現(xiàn)代居家生活概念、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的社區(qū)型商業(yè):集現(xiàn)代居家生活概念、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體——社區(qū)居民購(gòu)物消費(fèi)向休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)等綜合消費(fèi)的延伸承接，創(chuàng)造順應(yīng)這一新趨勢(shì)的現(xiàn)代商業(yè)組織模式。社區(qū)型商業(yè)為居住在項(xiàng)目以家庭為載體的各種消費(fèi)不出社區(qū)就能得到滿足。商業(yè)功能定位為集中商業(yè)區(qū)與社區(qū)商業(yè)街的協(xié)同組合。定位詮釋:（1）集中商業(yè)區(qū)——民豐大街兩側(cè)，既有集中的品牌餐飲區(qū)及現(xiàn)代家居風(fēng)情街作為商業(yè)主導(dǎo)。（2）社區(qū)商業(yè)街——散落著連戶商鋪、便利店以及專(zhuān)賣(mài)店等上百家店鋪，花店、蔬果鋪、美容店、健身俱樂(lè)部乃至證券所應(yīng)有盡有，咖啡館、書(shū)店、面包房步行可達(dá)。（3）協(xié)同組合——沒(méi)有圍墻的隔離，沒(méi)有大院的閉塞，所有的悠閑與溝通就發(fā)生在家門(mén)口，輕松與美好離居家生活如此接近。第 5章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化生活，致力建立于一個(gè)城市現(xiàn)代主義的生活方式。將典型的北方城市性生態(tài)化居住模式，理性、規(guī)則、均衡等元素結(jié)合起來(lái)，將開(kāi)放商業(yè)街區(qū)引入小區(qū)的主入口，打破社區(qū)的封閉模式，建立社區(qū)與城市的空間交流。堅(jiān)持平衡與突破的藝術(shù)原則。我們提倡在均好原則下的獨(dú)特居住方式，適當(dāng)?shù)囊?guī)劃形態(tài)變化，給予社區(qū)居民各有特點(diǎn)的居住感受，滿足不同人群的需要，創(chuàng)造和諧的社會(huì)關(guān)系。矩陣式布局，坐北朝南，感受皇者的氣息。整體的規(guī)劃布局已組團(tuán)為基本單位，眾多組團(tuán)又組合成了一個(gè)大的居住小區(qū)，北高南低，多層、小高層的合理搭配，純正的采光方向，讓您親身體驗(yàn)一個(gè)獨(dú)特的成熟社區(qū)，所帶來(lái)的感官?zèng)_擊。打造現(xiàn)代主義建筑，改變沿街形象。已吉林大路為主要的沿街形象，不斷變化的天際線，豐富了沿街的立面形象。同時(shí)起伏的天際線，讓每一個(gè)觀賞者都感覺(jué)賞心悅目。本工程為住宅小區(qū)，由多層、小高層、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)建筑組成。基地南北分外兩個(gè)區(qū)域，便于分期開(kāi)發(fā)建設(shè)。北部屬高層區(qū)，已 18 層，24 層，28 層的高層建筑為主，輔以適量的多層住宅。南部屬多層區(qū)，已 6 層的多層建筑為主，在組團(tuán)的中心區(qū)，位置較好的地段，及小區(qū)周邊的臨街地段，輔以適量的小高層的建筑形式。其中住宅部分包括商品住宅和回遷居民住宅兩部分?；厮拿嫜芈?，外圍住宅以小戶型為主，大戶型結(jié)合中心景觀帶設(shè)置，小區(qū)在空間設(shè)計(jì)上突出鄰里關(guān)系，以一個(gè)個(gè)大大小小的院落串聯(lián)起整個(gè)小區(qū)的空間序列，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)形成一處處宜人的空間，通過(guò)建筑與景觀的合理搭配設(shè)計(jì)，營(yíng)造一種家的氛圍，打造一處成熟的社區(qū)。表 總體規(guī)劃指標(biāo)參考項(xiàng)目 用地面積（平米）用地比例（%）項(xiàng)目 基底面積（平米）基底比例（%）規(guī)劃用地 147896 100% 規(guī)劃占地 126050 100% 90334 61% 16254 13% 21651 15% 20616 16% 20977 14% 33870 27%其中 14934 10% 55313 44%采用搭接式的施工方法，采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使得所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程，沿吉林大路和民豐街兩條主干道開(kāi)發(fā)兩個(gè)住宅組團(tuán)，并實(shí)施配備管網(wǎng)；這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到已成熟的公建配套設(shè)施，并作好防護(hù)綠地。推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)的價(jià)格即可，志在吸引買(mǎi)家，樹(shù)立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價(jià)作好準(zhǔn)備，也就是說(shuō)，采用低開(kāi)高走的策略。第二期可開(kāi)發(fā)北面的兩個(gè)組團(tuán)，這兩個(gè)組團(tuán)以高層為主，這時(shí)，小區(qū)以基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟， “人氣”聚集，此時(shí)，樓盤(pán)價(jià)格也提高一個(gè)檔次，這時(shí)，也是獲取較大利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明：本項(xiàng)目計(jì)劃從 2022 年 8 月開(kāi)始進(jìn)行前期工程，總工期為三年。整個(gè)分三期開(kāi)發(fā)。（1）前期開(kāi)發(fā)主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方案策劃，初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建，拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。（2）一期開(kāi)發(fā)一期開(kāi)發(fā)在南區(qū)進(jìn)行，主要是地塊的西南兩大組團(tuán)。（3）二期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)主要是地塊的西北一個(gè)組團(tuán)。（4）三期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)主要是地塊的東北兩個(gè)組團(tuán)。福達(dá)城邦住宅建筑安裝工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表 項(xiàng)目 回遷房 商品房基礎(chǔ)形式 樁基礎(chǔ) 樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻 框架剪力墻外墻 240 厚煤石空心磚 240 厚煤石空心磚分戶墻 190 厚珍珠巖 190 厚珍珠巖戶內(nèi)分隔墻 150 厚珍珠巖 150 厚珍珠巖內(nèi)墻管道井﹑廁所隔墻60 紅磚 60 紅磚外墻 苯板保溫 20kg/m3 擠塑板保溫主體工程 保溫 屋面 擠塑板保溫 苯板保溫