【正文】 1次。　?。?）巡更點(diǎn)　　每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄?！　。?0）讀卡器　　每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況?！　。?1）電磁鎖門鎖　　每2周檢查1次吸力、外觀、接線?！　。?2）出門按鈕　　每2周檢查1次開鎖功能、接線?！　　　。?）在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請?！　。?）日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。　?。?）應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督?！　。?）配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)?！　。?）制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場?！　　　。?）啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。　?。?）使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。　?。?）設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志?！　。?）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求?！　　　。?）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)　　○1火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備　　每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次?！　　?火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置　　每月抽查測試1次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次?！　　?備用電源　　每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。　?。?）消防廣播系統(tǒng)　　每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次?！　。?）防排煙系統(tǒng)　　每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)防2次排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。　?。?）防火分隔設(shè)施　　每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護(hù)2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤滑油?！　。?）水滅火系統(tǒng)　　消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓?！　。?）應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志　　每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間?！　。?）消防電梯　　每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，檢查轎箱內(nèi)消防電話?！　。?）滅火器　　每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器型號(hào)、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)?！　　　。?）建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。　?。?）建立裝飾裝修管理檔案。　?。?）受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)?！　。?）裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。　?。?）裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理?！　。?）委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運(yùn)。　　　?。?）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)（如停水、停電等），應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)；　?。?）水、電急修15分鐘內(nèi)，其它報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；　?。?） 每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查；　?。?）每年組織1次業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。　?。ǘ┚S修工作的制度和方法　　　　我們將從公司總部儲(chǔ)備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)各專業(yè)口的工程人員，共同充實(shí)本項(xiàng)目的工程維修力量，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要?！　⊥瑫r(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等?！　　⒐蚕聿课坏木S修檔案?！　∥覀儗ξ飿I(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳（包括登記臺(tái)帳、分戶臺(tái)帳、分類匯總臺(tái)帳），并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共享部位的運(yùn)行（使用）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考?！　　　∥覀儗⒍ㄆ趯ξ飿I(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向?！　　　〖础翱?、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果?！　　　《ㄆ趯ξ飿I(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共享部位完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向?！　?、設(shè)施的維護(hù)　　根據(jù)業(yè)主/使用人的需要，逐步對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改良性維護(hù)，擴(kuò)展設(shè)施設(shè)備功能，在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)各設(shè)備的智能化運(yùn)行，達(dá)到對全部設(shè)施設(shè)備的集中監(jiān)控、一體化管理的目的，使設(shè)備運(yùn)行更加安全、穩(wěn)定、高效?！　。ㄈ┰O(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理　　　　為認(rèn)真解決業(yè)主/使用人入住后房屋維修問題，本著“實(shí)事求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)客戶”的精神，制訂本規(guī)定?！　I(yè)主/使用人在小區(qū)入住時(shí)同物業(yè)服務(wù)處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字，由物業(yè)服務(wù)處負(fù)責(zé)聯(lián)系施工方組織專人維修，維修后物業(yè)服務(wù)處實(shí)行驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)?！　I(yè)主/使用人房屋自竣工驗(yàn)收之日至保修期滿前，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)處部在接到業(yè)主/使用人投訴和反映情況后應(yīng)立即反饋給甲方，或直接聯(lián)系整改負(fù)責(zé)人并監(jiān)督其施工。　　業(yè)主/使用人房屋在保修期滿后出現(xiàn)質(zhì)量問題，由保修期滿自行負(fù)責(zé)?！　》补茌爡^(qū)域內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修（小修），由物業(yè)服務(wù)處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。　　　　指定專人負(fù)責(zé)每月定期的維修回訪工作。　　對房屋的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時(shí)觀察效果，專人定期仔細(xì)檢查，并作專項(xiàng)記錄?！　ΡＰ奁跐M室內(nèi)的一般維修，每月按工程部提供的派工單總量的15%30%隨機(jī)抽樣回訪并做記錄，回訪可以是上門回訪，也可以電話回訪，按規(guī)定不少于20%?！　膊课坏木S修，維修班長每周巡視時(shí)查看維修質(zhì)量。　　　　　?。ㄋ模┏邪坦芾怼　Τ邪S修商的管理是物業(yè)運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，外包維修工作的好壞直接影響物業(yè)的整體運(yùn)作。具體管理方案如下：　　要求承包商制定詳細(xì)年、季度、月保養(yǎng)計(jì)劃；　　要求承包商每月對管轄的設(shè)備的維保運(yùn)行情況以書面形式報(bào)呈物業(yè)服務(wù)處；　　對日常維護(hù)保證配件及大型設(shè)備的購買更換要有詳盡的書面報(bào)告并建立檔案制度；　　對維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)人要有值班運(yùn)行及巡檢制度并有相應(yīng)記錄；　　物業(yè)工程人員應(yīng)定期不定期進(jìn)行設(shè)備檢查，以確保整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行正常，并以書面形式發(fā)予承包商，并有書面記錄；　　對重大事故造成設(shè)備損害，要有文字及圖片記錄，以利于相關(guān)費(fèi)用及責(zé)任的鑒定。　?。ㄎ澹┕こ虣n案管理　　檔案包含內(nèi)容:　　小區(qū)土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）；　　小區(qū)設(shè)施設(shè)備之質(zhì)檢、消防、勞動(dòng)局、公安及音像管理等部門驗(yàn)收合格文件；　　小區(qū)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合約；　　小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄（管理公司）；　　小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄（發(fā)展商、承包商與管理公司）；　　單元驗(yàn)收及移交記錄（承包商、業(yè)主/使用人與物業(yè)服務(wù)處）；　　用戶單元二次裝修圖則及審批手續(xù)；　　二次裝修期間物業(yè)服務(wù)處監(jiān)督檢查資料；　　物業(yè)服務(wù)公司設(shè)備維修保養(yǎng)類：　　各項(xiàng)保養(yǎng)維修分包合約；　　各類設(shè)施設(shè)備要有專門的維修保養(yǎng)制度及應(yīng)急措施；　　各類設(shè)施設(shè)備有獨(dú)立的維修檔案，及日常巡檢維修記錄；　　主要部位如變配電間、監(jiān)控中心、電梯機(jī)房等應(yīng)有工作日記、交接班記錄、巡視記錄及人員進(jìn)出記錄；　　物業(yè)服務(wù)處有用戶維修保修單，維修后應(yīng)有回訪記錄；　　變配電間要有供電部門定期電氣測試報(bào)告記錄；　　電梯要有勞動(dòng)部門合格證書及年檢報(bào)告；　　生活水箱要定期清洗并存記錄，清洗后要有衛(wèi)生部門水質(zhì)檢測報(bào)告，清洗工作應(yīng)有有效體檢證明；　　避雷系統(tǒng)要有定期檢測報(bào)告；　　應(yīng)有定期沉降檢測報(bào)告；　　消防泵、管道應(yīng)有定期試機(jī)及換水記錄，煙感及溫感探頭應(yīng)有定期測試工作記錄；　　其它設(shè)施設(shè)備檢測記錄資料；　　設(shè)備值班與巡檢記錄；　　管理工作計(jì)劃與報(bào)告；　　工程設(shè)備管理計(jì)劃與報(bào)告；　　物業(yè)服務(wù)處往來信函；　　用戶報(bào)修與投訴處理記錄；　　承包商維修或保養(yǎng)工作情況記錄?！　∷?、安全管理　?。ㄒ唬┌踩芾怼　　　∽龊冒卜拦芾恚瀼亍鞍踩谝?、預(yù)防為主的方針”，實(shí)行“人防、物防、技防三者結(jié)合”的原則，建立一套科學(xué)的、切實(shí)可用、行之有效的安全防范管理制度，按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、操作程序化管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求。明確細(xì)化職責(zé)，建立考核獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，提高安全防范服務(wù)的效率和質(zhì)量?！　?4小時(shí)值班制度：安防人員分早、中、晚三班，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度?！　“卜廊藛T上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌?！　∩蠉彆r(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全?！　∈煜け緧徫蝗蝿?wù)和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失?！　圩o(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理?！　?jiān)守崗位，提高警惕，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲?！　∮鲇芯o急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長或主管領(lǐng)導(dǎo)請示報(bào)告?！　?yán)格執(zhí)行交接班制度?！　》e極向業(yè)主/使用人宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí)。　　　　統(tǒng)一作息、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中培訓(xùn)、集中管理。　　努力培養(yǎng)安防人員的服務(wù)意識(shí)，樹立“客戶需要就是工作”的觀念，改變原來安防人員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的安防人員成為“安防員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體?！　　　〗庸苋牖锲冢覀冎饕匀朔罏橹?，技防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔?！　≌＞幼∑?，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、地下車庫管理，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，上下班高峰期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛，及公共秩序維護(hù)?！　。何覀儗⒊浞掷煤眯^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對小區(qū)實(shí)施更好地安全管理?！　。ǘ┸囕v管理　　嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定對小區(qū)停車場進(jìn)行維護(hù)及管理，保證其正常使用功能，以滿足業(yè)主/使用人的需求。　　　　規(guī)劃停車場的車位，在停車場內(nèi)應(yīng)保證車輛安全有序的停放，亂停亂放既不方便業(yè)主/使用人，也不利于管理，還容易發(fā)生交通事故，因此要把停車場劃分為不同的車位，使車輛有序停泊?！　≡O(shè)置指示標(biāo)識(shí)，在停車場內(nèi)設(shè)置清晰明確的指示標(biāo)識(shí)，使標(biāo)識(shí)覆蓋停車場所有的事故隱患位置，將一切事故盡早扼殺在萌芽狀態(tài)?！　∨鋫浒踩婪对O(shè)備，為保障停車場內(nèi)車輛行駛的安全，防止被盜，在停車場內(nèi)加設(shè)安全防范設(shè)備，以便管理人員的全面監(jiān)控和管理。　　嚴(yán)格執(zhí)行停車場管理制度，停車場實(shí)行24小時(shí)值班制度和定期巡查制度，對進(jìn)入停車場車輛要驗(yàn)證發(fā)牌登記，對駛離停車場車庫驗(yàn)證收牌，管理人員還要負(fù)責(zé)停車場的車輛引導(dǎo)、行駛、停放、疏散、提示和解決糾紛等工作?！　≤囕v必須停放在地下車庫內(nèi)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車?！　》惭b有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)?！　≡谏舷掳喔叻?，增設(shè)臨時(shí)人員在主要出入□協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí)，要求安防人員對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放。　　安防人員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責(zé)任?！　　　τ谀ν熊嚭妥孕熊嚨墓芾?，我們將會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，劃出專位并由專人進(jìn)行管理。我們將實(shí)施存車牌停車制度有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的費(fèi)用　?。ㄈ┫拦芾怼　∠镭?zé)任重于泰山，同時(shí)消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán)，堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺(tái)”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。　　　　將在宣傳欄張貼消防法規(guī)、防火知識(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)安防人員的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力，防患于“未燃”。做好消防培訓(xùn)及演練工作：　　　　裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。　　對于復(fù)雜裝修、大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)，方可開工?！　≡谌胱∑陂g，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、設(shè)置明顯指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢?！　?，消防