【正文】 果 ? 滿足擁有自宅的心理效用 ? 同時提供居住效用與資本增值的機(jī)會 專業(yè)來自百分百的投入 103203 購房的缺點 ? 缺乏流動性： 要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。 ? 維持成本高： 投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。 ? 賠本損失的風(fēng)險： 包括房屋損毀風(fēng)險，房屋市場價格整體下降跌的系統(tǒng)風(fēng)險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。 專業(yè)來自百分百的投入 104203 租房或購房的決策方法 ? 年成本法 ? 凈現(xiàn)值法 專業(yè)來自百分百的投入 105203 年成本法 ? 租房年成本 =押金 機(jī)會成本率 +年租金 ? 購房年成本 =首付款 機(jī)會成本率 +貸款余額 貸款利率 +年維修費及稅金 房價每年漲幅 ? 比較房租或者購房的年成本，成本小的更為劃算 ? 購房后總價固定，如果貸款利率不變，隨著每年還款，貸款余額逐漸減少，因此，購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲，則租房年成本逐漸上升 ? 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個比較，在租房或者購房決策時還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，比如房租是個否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢 專業(yè)來自百分百的投入 106203 年成本法案例 汪先生看上了一套 100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月 5500元，以 1個月房租作為押金。如果購房，總價 120萬元，可申請 60萬元貸款，房貸利率為 6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護(hù)成本為 5000元 /年，預(yù)計房價每年漲 100元 /平米，押金預(yù)收付款機(jī)會成本均為 3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？ 租房年成本： 5500 12+5500 1 3%=66165元 購房年成本： 600000 3%+600000 6%+5000100 100=49000元 購房的平均年成本為 49000元，比租房年成本 66165元低。若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房由于購房。因此，比較租房與購房那種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。 專業(yè)來自百分百的投入 107203 凈現(xiàn)值法（ NPV） ? 考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)金較高這為劃算?？梢允褂秘攧?wù)計算器現(xiàn)金流計算功能計算 NPV，或 EXCEL的 NPV財務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。 ? NPV計算時只考慮現(xiàn)金流量 ，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只記利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。 ? 比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算。 專業(yè)來自百分百的投入 108203 凈現(xiàn)值法案例 若汪先生已確定要在該處住滿 5年，如果租房，月房租每年增加 500元，第五年底將押金 5500元收回；如果購房，房價 120萬，維護(hù)成本第一年5000元，以后每年提高 5000元，假定該住房在第 5年末能以 125萬價格賣出。（假定折現(xiàn)率為 3%） 專業(yè)來自百分百的投入 109203 租房 NPV的計算 ? 租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付： 專業(yè)來自百分百的投入 110203 購房 NPV的計算 購房的凈現(xiàn)值：假定首付款期初支付，購房的房貸本本利為每年還一次，期末支付，維修成本也在期末支付。 266902＞ 367017，購房凈現(xiàn)值筆租房高，購房劃算。 合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會成本 3%與房貸利率 6%之間，可做敏感性分析，同時未來的房價變化有不可預(yù)測性，所以可做不同房價預(yù)期下的凈現(xiàn)值分析。 專業(yè)來自百分百的投入 111203 租房與購房 NPV計算 租房 購房首付 貸款 維護(hù)成本 購房合計 期初 (71,500) (600,000) (600,000) 第 1年 (72,000) (52,311) (5,000) (57,311) 第 2年 (78,000) (52,311) (10,000) (62,311) 第 3年 (84,000) (52,311) (15,000) (67,311) 第 4年 (90,000) (52,311) (20,000) (72,311) 第 5年 5,500 1,250,000 (560,366) (25,000) 664,634 折現(xiàn)率： 3% (367,017) (266,902) 折現(xiàn)率： 4% (359,934) (288,086) 折現(xiàn)率： 5% (353,116) (307,977) 折現(xiàn)率： 6% (346,551) (326,662) 專業(yè)來自百分百的投入 112203 敏感分析 —— 不同售房價格預(yù)期的租購房比較 售房價格 3% 4% 5% 6% 1,100,000 (396,293) (411,375) (425,506) (438,751) 1,150,000 (353,163) (370,278) (386,329) (401,388) 1,200,000 (310,032) (329,182) (347,153) (364,025) 1,250,000 (266,902) (288,086) (307,977) (326,662) 租房 NPV (367,017) (359,934) (353,116) (346,551) 專業(yè)來自百分百的投入 113203 租購房決策影響因素 ? 房價成長率 ：房價成長率越高，購房越劃算 ? 房租成長率 ：房租成長率越高，購房越劃算 ? 居住年數(shù) ：居住時間越長，購房越劃算 ? 利率水平 ：利率水平越高，租房越劃算 ? 房屋的持有成本 ：房屋持有成本越高，租房越劃算 ? 租房押金 ：押金水平越高，購房越劃算 專業(yè)來自百分百的投入 114203 居住規(guī)劃流程圖 居住需求 購房或 租房決策 環(huán)境需求 租房 空間需求 家庭人口 生活質(zhì)量 購房規(guī)劃 總價 首付款 貸款 專業(yè)來自百分百的投入 115203 第三部分：居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資 ? 租房或購房決策 ? 購房與換房規(guī)劃 ? 房產(chǎn)投資 專業(yè)來自百分百的投入 116203 購房與換房的規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃 ? 換房規(guī)劃 ? 其他房產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)該考慮的因素 專業(yè)來自百分百的投入 117203 購房規(guī)劃 ? 購房規(guī)劃的流程 ? 測算可負(fù)擔(dān)的房價 ?年收入概算法 ?目標(biāo)精算法 ? 購房區(qū)域的選擇 專業(yè)來自百分百的投入 118203 購房規(guī)劃的流程 列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的價格 決定購房目標(biāo)當(dāng)前的總價 估算購房時的房屋總價 計算該投資得終值是否能夠負(fù)擔(dān)屆時自備款 計算購房后每月儲蓄是否足以負(fù)擔(dān)房貸本利攤還額 資產(chǎn)應(yīng)如何配置才能達(dá)到所需的投資報酬率 可配置在購房上的資產(chǎn)與儲蓄比例 估算房價成長率 專業(yè)來自百分百的投入 119203 測算可負(fù)擔(dān)房價 —— 年收入概算法 ? 購房前收付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。 ? 可以下列公式概算可負(fù)擔(dān)的房屋總價： ? 如果房貸前期只償還利息，則最高可負(fù)擔(dān)房價 =[（年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率） /房貸利率 ]/貸款成數(shù) ? 如果房貸是本利平均攤還，則可負(fù)擔(dān)房價 =PV(I， N， PMT)/貸款成數(shù)。其中， I：房貸利率， N：貸款年限， PMT：年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率 ? 從公式可知，同樣的收入，房貸利率越低，可負(fù)擔(dān)房價越高；可負(fù)擔(dān)房貸比率越高，可負(fù)擔(dān)房價越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計算的房價上限，約為年收入的 58倍。 專業(yè)來自百分百的投入 120203 年收入概算法案例 小林年收入 10萬，其中 30%可用來繳房貸，假設(shè)前幾年只繳利息，房貸利率 6%，貸款期限 20年，貸款成數(shù) 70%。 如果前幾年只還利息，則最高可負(fù)擔(dān)房價 =[(10 30%)/6%]/70%=，為年收入的 。前提是預(yù)先準(zhǔn)備 。 如果本利平均攤還：可負(fù)擔(dān)房價： PV(6%， 20， 10 30%)/70%=，不到年收入的五倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備 。 專業(yè)來自百分百的投入 121203 測算可負(fù)擔(dān)房價 —— 目標(biāo)精算法 專業(yè)來自百分百的投入 122203 目標(biāo)精算法案例 假定小林年收入為 10萬元，收入成長率 5%，當(dāng)前凈資產(chǎn) 15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算 5年后購房，投資報酬率8%，貸款年限 20年，利率 6%，屆時可以負(fù)擔(dān)的房價為： 專業(yè)來自百分百的投入 123203 換房規(guī)劃 ? 換房能力測算 ? 換房的步驟 ?先買后賣 ?先賣后買 ? 房涯規(guī)劃表 專業(yè)來自百分百的投入 124203 換房能力概算 ? 需籌首付款 =新房凈值 舊房凈值 =（新房總價 新房貸款） （舊房總價 舊房貸款） 。 如舊房值 60萬元，貸款尚有 30萬，新房值 100萬元，擬貸款 60萬元，應(yīng)籌首付款 =（ 10060） （ 6030） =10萬元。此時要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無 10萬元，及未來是否有負(fù)擔(dān) 60萬元房貸的能力。 以 6%的利率來算，每月支付利息就要 3000元，因此月收入應(yīng)在 10000元以上才考慮換房。購房不是理財?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休的籌措時，可在準(zhǔn)備充分前暫時租房。 專業(yè)來自百分百的投入 125203 換房案例 假定小林 25歲時開始工作，工作 10年后購房 50萬，投資報酬率 8%，房貸利率 6%，貸款 20年，貸款六成，居住 10年后換房 100萬，假設(shè)舊房屆時按原價出售，個階段所需儲蓄或年放房貸年供額為多少 ？ 第一段： 25歲到 35歲儲蓄，年儲蓄 PMT(8%,10,0,202200)=13,806元 第二段： 35歲到 45歲還貸款，年供額 PMT(6%,20,300000)=26,155元 第三段： 45歲后換房，屆時舊房房貸余額 PV(6%,10,26155)=192,503元 出售舊房后凈收入： 500,000192,503=307,497元 新房貸款需求： 1,000,000307,497=692,503元 年供額 =PMT(6%,20,692503)=60,376元 專業(yè)來自百分百的投入 126203 換房的步驟：先買后賣 ? 需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。及時只隔幾個月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。 比如說舊房 50萬元，新房 100萬元，新房可貸款 70萬元，首付款 30萬元。如先買后賣，中間隔三個月，這是若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款 30萬元，來當(dāng)新房的首付款。等到賣舊房之后，再還此筆貸款。 若舊房還有房貸 20萬元，且很難再增加貸款，此時若無其他資金來源，要想辦法另外借到 30萬元來來支付新房首付款。若資本成本為 10%，按年計算，需額外支付的利息為： 300,000 10% 3/12=7,500元。 ? 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。 專業(yè)來自百分百的投入 127203 換房的步驟：先賣后買 ? 要解決出售舊房后無房可住的問題。 ? 除非買賣合同都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 ? 因為租期不長，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。 ? 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。 專業(yè)來自百分百的投入 128203 房涯規(guī)劃表 年齡 購換房 選房因素 月收入 可負(fù)擔(dān)房價 青年期＜ 30歲 首次購房 房價、便利 30005000元 20萬 35萬元 前中年 3040歲 第一次換房 學(xué)區(qū)、交通 500010000元 35萬 70萬元 后中年 4055歲 第二次換房 環(huán)境、治安 1000015000元 70萬 100萬元 老年期＞ 55歲 第三次換房 養(yǎng)老、遺產(chǎn) 50008000元 30萬 50萬元 專業(yè)來自百分百的投入