【正文】 項費用支出。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? (4)“代建工程開發(fā)成本”二級明細(xì)賬戶，用以核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接 受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程 (如市政 工程 )所發(fā)生的各項費用支出。 ? 2.“開發(fā)間接費用”賬戶 ? 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的 各項間接費用，包括工資、福利費、拆舊費、修理費、辦公費、水電 費、勞動保護(hù)費和周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算 單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各成本核算對象的開發(fā)間接費，月末本賬戶 無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門 (分公司 )設(shè)置明細(xì)賬戶。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 三、開發(fā)成本的核算 ? (一 )成本核算程序 ? 、分配開發(fā)費用 ? (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本計算對 象，即借記“開發(fā)成本”賬戶及其所屬明細(xì)賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 ? (2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā) 間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”賬戶及其所屬明細(xì)賬戶，貸 記有關(guān)賬戶。 ? (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本計算對象，即借記“開發(fā)成本”賬戶及其所屬明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? ? 計算已完工開發(fā)項目從籌建到竣工驗收的全部開發(fā)成本，并將其結(jié) 轉(zhuǎn)計入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 ? ，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn) 有關(guān)賬戶 ? 按已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn) 計入“經(jīng)營成本”“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等賬 戶，即借記“經(jīng)營成本”“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? (二 )土地開發(fā)成本的核算 ? 土地開發(fā)也通常有兩種情況 :一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租 房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地 。二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而 開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用 支出應(yīng)計入有關(guān)商品房或出租房的成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的 最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。 ? ? 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋 開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本 —土地開發(fā)成本”賬戶核算。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 分別按照“自用土地開發(fā)成本”“商品性土地開發(fā)成本”等設(shè)置二級明 細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費用的明細(xì)核算。 ? (1)土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝 費等土地開發(fā)支出可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，這些費用 一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本 — 商品性土地開發(fā)成本”“開發(fā)成本 —自用土地開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀 行存款”“應(yīng)付賬款 —應(yīng)付工程款”等賬戶。 ? (2)配套設(shè)施費的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同 步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的， 應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本 —土地開發(fā)成本”賬 戶，貸記“銀行存款”等賬戶 。分不能分清受益對象的，應(yīng)先通過“開發(fā) 成本 —配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定 的方法，在有關(guān)受益對象中進(jìn)行分配。 ? 與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā) 成本 —配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再轉(zhuǎn)入“開 發(fā)成本 —土地開發(fā)成本”賬戶中。 ? ? 土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)有以下兩種情況。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? (1)為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，開發(fā)完工時，直接將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —土地”賬戶。 ? (2)企業(yè)開發(fā)完成后用于本企業(yè)商品房、出租房等建筑物的自用建設(shè) 場地，屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，應(yīng)將整塊土地作為一個成 本核算對象，在“開發(fā)成本 —土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品 —土地”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 ? (三 )房屋開發(fā)成本的核算 ? 企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋，按其用途不同，可分為四種。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 一是為銷售而開發(fā)的商品房 。二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房 。三是 為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房 。四是為其他單位代建的 代建房。這些房屋雖然性質(zhì)、用途各不相同，但其發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)卻大體相同，可按一定的成本核算方法核算其房屋開發(fā)成本。 ? 為了反映房屋開發(fā)費用的支出情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本 —房屋開發(fā)”賬戶，并分別按照開發(fā)房屋的用途 (商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等 )和企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行房屋開發(fā)費用的明細(xì)核算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算應(yīng)設(shè)置以下幾個成本項目 :土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 以上費用發(fā)生時，直接或分配計入“開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本”的借方，貸記“開發(fā)成本 —土地開發(fā)成本”或“開發(fā)產(chǎn)品一土地”“銀行存款”“應(yīng)付賬款”“原材料”等科目。當(dāng)房屋驗收合格時，則 : ? 借 :開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸 :開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本 ? (四 )配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求或開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。配套調(diào)入可以分為兩類，一類非營業(yè)公共配套設(shè)施，如水塔、公共廁所、自行車棚等，這一類非營業(yè)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出應(yīng)計入開發(fā)項目的成本，在“開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶中進(jìn)行核算。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? 另一類是小區(qū)配套設(shè)施項目，其中不能或不準(zhǔn)備有償轉(zhuǎn)讓的，支 出應(yīng)計入開發(fā)項目的成本 。有可能有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性配套設(shè)施項目， 其支出應(yīng)單獨計算成本，以便計算有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的。 ? 配套設(shè)施是開發(fā)產(chǎn)品的一部分也會發(fā)生土地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施、建 筑安裝等費用。企業(yè)發(fā)生的這些支出，并按成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 ? 對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，如果按規(guī)定應(yīng)計入商品房開發(fā)成 本的，應(yīng)在竣工驗收后將發(fā)生的實際成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配記入“開 發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本”賬戶。對于能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗 收后，應(yīng)將實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? (五 )代建工程開發(fā)成本的核算 ? 代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托代為開發(fā)建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)工程。代建工程包括建設(shè)場地、房屋、市政工程等。 ? 代建工程的成本核算方法與土地核算和房屋核算相同。但如果企業(yè)為委托單位代建除場地和房屋以外的其他各種市政建設(shè)工程，包括城市道路建設(shè)、園林綠化、旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)及城市基礎(chǔ)建設(shè)等，由此發(fā)生的代建工程開發(fā)費用，先計入“開發(fā)成本 —代建工程開發(fā)”，竣工結(jié)束后，再將實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —代建工程”賬戶。 上一頁 下一頁 返回 任務(wù) 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 ? (六 )開發(fā)間接費用的核算 ? 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組 織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖然屬于直接為房地產(chǎn) 開發(fā)而發(fā)生的費用，但不能確定應(yīng)為哪項開發(fā)產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，因而無法 直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品的成本。 ? 為了核算該項費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費用”科目， 用以歸集所發(fā)生的各項間接費用。期末，按一定標(biāo)準(zhǔn)將開發(fā)間接費用 分配并計入各有關(guān)開發(fā)項目的成本中。 上一頁 返回