【正文】 剩余面積已經(jīng)出租。銷售收入 15000萬元，應(yīng)納銷售稅費(fèi) 850萬，征地費(fèi)用 3000萬元，開發(fā)成本8000萬元（已經(jīng)審核確認(rèn)），管理費(fèi)用 500萬元（其中業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90萬元，贊助費(fèi) 20萬，），銷售費(fèi)用 280萬元（含廣告費(fèi) 150萬元），財務(wù)費(fèi)用 320萬元（全部私人借款利息超標(biāo) 80萬元）。計算土地增值稅和企業(yè)所得稅。 土地增值稅計算 土地增值稅計算如下： 確認(rèn)收入總額＝ 15000萬元 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 （ 1）開發(fā)成本＝（ 3000+8000） 4/5=8800萬元 （ 2）開發(fā)費(fèi)用＝ 8800 10％＝ 880萬元 （ 3）加扣費(fèi)用＝ 8800 20％＝ 1760萬 合計： 8800+880+1760+850=12290萬元 增值額＝ 15000－ 12290＝ 2710萬元 增值率＝ 2710247。 12290＝ 22％ 應(yīng)納稅額＝ 2710 30％＝ 813萬元 企業(yè)所得稅計算 （二）企業(yè)所得稅計算如下： 收入總額＝ 15000萬元 準(zhǔn)予扣除成本＝ （ 3000+8000） 4/5=8800萬元 準(zhǔn)予扣除稅金＝ 850＋ 813＝ 1663（萬元） 準(zhǔn)予扣除費(fèi)用＝ 475＋ 280＋ 320－（ 15+20＋ 80）＝ 960（萬）（超標(biāo)招待、利息，贊助費(fèi)） 應(yīng)稅所得額＝ 15000－ 8800－ 1663－ 960＝ 3577萬 應(yīng)納所得稅＝ 3577 25％＝ （萬） 兩稅比較 土地增值稅與企業(yè)所得稅存在兩個基本的不同，一是稅率設(shè)計不同，土地增值稅采用級差稅率，企業(yè)所得稅采用一個比例稅率。二是計算增值額和所得額的政策規(guī)定不同。其具體差異如下： （一）匯（清）算時間不同 企業(yè)所得稅每年都要匯算清繳，項(xiàng)目結(jié)束再清算。土地增值稅只有項(xiàng)目到達(dá)清算條件才清算。 兩稅比較 （二）成本項(xiàng)目計算不同 所得稅一般以收入為依據(jù)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象；土地增值稅一般以占地面積或建筑面積為依據(jù)分配至各成本對象。 土地增值稅計算開發(fā)成本可以加計 20%。同時還要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個項(xiàng)目分開計算增值額。 兩稅比較 （三）費(fèi)用扣除形式不同 企業(yè)所得稅在實(shí)際發(fā)生數(shù)的基礎(chǔ)上規(guī)定扣除限額，因此要分別費(fèi)用項(xiàng)目審核計算。 土地增值稅不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是按開發(fā)成本一定比例計算扣除。例如利息費(fèi)用難以確認(rèn)的，可以按照開發(fā)成本的 10%計算扣除。 （四）稅金扣除內(nèi)容不同。 土地增值稅只能扣除銷售稅金及附加，企業(yè)所得稅還可以扣除管理費(fèi)中列支的各項(xiàng)稅金，同時還可以扣除繳納的土地增值稅。 兩稅比較 （ 五 ）對合法憑據(jù)的要求不同 在企業(yè)所得稅匯算中，根據(jù)國稅發(fā)[2022]31號文件第 32條規(guī)定，有幾項(xiàng)費(fèi)用可以預(yù)提。 土地增值稅清算中，開發(fā)成本各項(xiàng)目支出必須是實(shí)際發(fā)生的。開發(fā)費(fèi)用可以選擇按開發(fā)成本一定比例計算扣除，因此費(fèi)用支出不必逐項(xiàng)審查。 第三部分 個人所得稅的清算 重要政策提示 ? 單位為個人購買汽車、住房、電腦不屬于免稅福利，應(yīng)并入個人當(dāng)月工薪計征個人所得稅。（國稅發(fā) [1998]155號） ? 單位以培訓(xùn)、研討、考察為名為個人組織的旅游費(fèi)用，應(yīng)并入個人當(dāng)月工薪計征個人所得稅。（財稅 [2022]11號） ? 單位在年終總結(jié)或各種慶典、業(yè)務(wù)往來以及其他活動中，對有關(guān)人員發(fā)放的現(xiàn)金、實(shí)物或者有價證券應(yīng)計算繳納個人所得稅。內(nèi)部職工并入工薪計稅，外部人員按照 “ 其他所得 ” 計稅。（國稅函 [2022]57號） 重要政策提示 ? 超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、住房公積金。應(yīng)并人個人的 “ 工薪所得 ” 計征個人所得稅。（財稅[2022]10號） ? 單位為個人購買的各項(xiàng)免稅之外的商業(yè)保險，應(yīng)并入納稅人當(dāng)月工薪計征個人所得稅。（國稅函 [2022]318號） ? 單位按照低于購置或建造成本價格出售給職工住房的差價部分，屬于應(yīng)納稅所得，比照全年一次性獎金計征個人所得稅。（財稅 [2022]13號） 重要政策提示 ? 個人投資者從其投資企業(yè)借款在年終后不歸還的，可視為紅利分配計征個人所得稅。（財稅 [2022]158號） ? 企業(yè)為股東個人購買汽車并將所有權(quán)辦到個人名下，實(shí)質(zhì)為紅利分配，應(yīng)按 “ 紅利 “ 所得計征個人所得稅。如汽車用于經(jīng)營活動，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定減除部分合理費(fèi)用。（國稅函 [2022]364號） 重要政策提示 ? 低價或者平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)且無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照股權(quán)對應(yīng)的每股凈資產(chǎn)核實(shí)繳納個人所得稅。國稅函 〔 2022〕 285號 ? 正當(dāng)理由，是指以下情形： ? （含三年）虧損； ? ； ? 、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； ? 。 ? 國家稅務(wù)總局公告 2022年第 27號 重要政策提示 ? 1企業(yè)以未分配利潤、盈余公積和資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本和股本的，要按照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 項(xiàng)目計征個人所得稅。國稅發(fā) 〔 2022〕54號 ? 1年所得 12萬元以上的納稅義務(wù)人，在年度終了后 3個月內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。年所得包括個人取得的各項(xiàng)所得減除 “ 三險一金 ” 后的余額。 ? 重點(diǎn)對象：企業(yè)投資人、企業(yè)高管、個體私營業(yè)主、高級職稱或技術(shù)人員等等。 應(yīng)納稅額的計算 ? 某企業(yè)高管 2022年 12月（每月固定工薪）工薪11600元，其中基本養(yǎng)老保險費(fèi) 900元、基本醫(yī)療保險費(fèi) 200元、住房公積金 400元。全年一次性獎金 48000元，本月轉(zhuǎn)讓股票獲利 36000元。計算應(yīng)納稅額。 ? （ 1）月工薪： [（ 11600900200400） 3500] 20%555=765元 ? （ 2）年終獎：確定稅率： 48000/12=4000 稅率10% 速算扣除數(shù) 105 ? 計算稅額： 48000 10%105=4695元 ? （ 3）轉(zhuǎn)讓股票不納稅。 ? 該高管本月應(yīng)納稅 765+4695=5460元；年收入超過12萬，年終應(yīng)該自行辦理年度申報。 應(yīng)納稅額的計算 ? 某公司股東甲原投入資本 100萬，現(xiàn)在以100萬平價（沒有正當(dāng)理由）轉(zhuǎn)讓給股東乙。公司原始資本 1000萬，現(xiàn)在所有者權(quán)益合計3500萬（ 假設(shè)不需調(diào)整） ，計算應(yīng)代扣代繳個人所得稅。（轉(zhuǎn)讓方繳納 ） ? （ 100 3500/1000100） 20%＝ 50萬元 ? 必要時要將所有者權(quán)益和房屋土地進(jìn)行審核評估調(diào)整。 應(yīng)納稅額的計算 ? 某公司原始資本 1000萬，其中股東甲50%，股東乙 30%，股東丙 20%，公司根據(jù)約定將 3000萬未分配利潤按照出資比例轉(zhuǎn)增股本，會計根據(jù)董事會通知已經(jīng)調(diào)賬。計算應(yīng)代扣代繳個人所得稅。 ? 股東甲 3000 50% 20%＝ 300萬元 ? 股東乙 3000 30% 20%＝ 180萬元 ? 股東丙 3000 20% 20%＝ 120萬元 應(yīng)納稅額的計算 ? 某上市公司 2022年 8月支付股東陳某（不任職）不含稅董事費(fèi) 3000元，不含稅股息 80萬元。計算該公司為陳某代付的個人所得稅。 ? （ 1）董事費(fèi) ? 應(yīng)稅所得額＝（ 3000－ 800） 247。 （ 1－ 20%）＝ 2750（元） ? 個人所得稅＝ 2750 20%＝ 550（元） ? （ 2）股息（減免 50%） ? 應(yīng)稅所得額＝ 80247。 （ 1－ 20%）＝ 100（萬元） ? 個人所得稅＝ 100 20% 50%＝ 10（萬元） 應(yīng)納稅額的計算 ? 劉某于 2022年 2月轉(zhuǎn)讓私有住房一套，取得轉(zhuǎn)讓收入 220220元。該套住房購進(jìn)時的原價為 180000元，轉(zhuǎn)讓時支付有關(guān)稅費(fèi) 15000元。計算劉某轉(zhuǎn)讓私有住房應(yīng)繳納個人所得稅。 ? （ 1）應(yīng)納稅所得額＝ 220220－ 180000－15000＝ 25000（元） （ 2）應(yīng)納稅額＝ 25000 20%＝ 5000（元） 郵箱： 手機(jī)： 13908682022