【正文】 ? 國稅函發(fā) [1995]110號(hào) ? 《 細(xì)則 》 規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 2022/6/3 112 第四節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題 ? 2定金、會(huì)員費(fèi)、誠意金等稅務(wù)處理 ? 2手續(xù)費(fèi)和傭金的稅務(wù)處理檢查 ? 2營銷設(shè)施售樓部和樣板房的稅務(wù)處理 ? 2買房贈(zèng)送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理檢查 ? 2預(yù)售收入涉及各項(xiàng)稅收繳納的處理檢查 ? 2已預(yù)繳所得稅的收入調(diào)減利潤方法 2022/6/3 113 ? 2代收款項(xiàng)稅收問題處理 ? 2廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出的稅務(wù)處理 ? 2租金收入納稅確認(rèn)時(shí)間 ? 地下車位出售與出租的稅收處理分析 ? 3購買方與銷售方支付違約金的稅務(wù)處理 ? 3企業(yè)工資薪金年終獎(jiǎng)的個(gè)人所得稅檢查 ? 3企業(yè)捐贈(zèng)支出的檢查 ? 3罰款等支出稅前扣除處理 2022/6/3 114 ? 二十一、定金、會(huì)員費(fèi)、誠意金等稅務(wù)處理 ? 國稅函發(fā)［ 1995］ 156號(hào) ? 問：對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 答：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 2022/6/3 115 ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告 (公告 2022年第 2號(hào) ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí)，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 .doc 2022/6/3 116 ? 二十二、手續(xù)費(fèi)和傭金的稅務(wù)處理檢查 ? 《 關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定 》 （國家工商行政管理局令第 60號(hào)） ? 第七條經(jīng)營者銷售或者購買商品，可以以明示方式給中間人傭金。經(jīng)營者給中間人傭金的，必須如實(shí)入帳。 ? 本規(guī)定所稱傭金，是指經(jīng)營者在市場交易中給予為其提供服務(wù)的具有合法經(jīng)營資格的中間人的勞務(wù)報(bào)酬。 2022/6/3 117 ? 財(cái)稅 [2022]29號(hào) 一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。 保險(xiǎn)企業(yè)： ? 其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù) 機(jī)構(gòu)或個(gè)人 （不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計(jì)算限額。 2022/6/3 118 ? 二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。 ? 六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。 ? 提示：員工的銷售提成按工資薪金處理 2022/6/3 119 ? 二十三、營銷設(shè)施售樓部和樣板房的處理 ? 國稅發(fā) [2022]31號(hào) ? 第二十七條 開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 2022/6/3 120 ? 土地增值稅處理： ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 ? 在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 2022/6/3 121 ? 利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： ? ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 ? ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 2022/6/3 122 ? 二十四、買房贈(zèng)送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理檢查 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：開發(fā)產(chǎn)品銷售前的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)及其他經(jīng)費(fèi)。 ? 包括宣傳資料費(fèi)和宣傳品費(fèi)用。 2022/6/3 123 ? 國稅函 [2022]875號(hào) ? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 ? 關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 .doc ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于若干稅收政策問題的公告 .doc 2022/6/3 124 ? 二十五、預(yù)售收入涉及各項(xiàng)稅收繳納的處理 ? (一 )企業(yè)所得稅 ? 簽訂合同時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)、收入范圍 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時(shí)確認(rèn)收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅處理辦法 .doc 2022/6/3 125 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、區(qū)、市國稅局、地稅局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 : 、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ，不得低于 10%。 ，不得低于 5％。 、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。 2022/6/3 126 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年取得預(yù)收賬款4000萬元，預(yù)計(jì)毛利率為 15%。 ? 該項(xiàng)收入同時(shí)繳納營業(yè)稅城建稅及附加 220萬元，預(yù)繳土地增值稅 40萬元。當(dāng)期管理費(fèi)用 100萬元，廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 200萬元。暫無其他收入和費(fèi)用。 ? 當(dāng)年應(yīng)納稅所得額： 4000 15%22040100200=40。如何填寫申報(bào)表？ ? (二 )營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 2022/6/3 127 ? 二十六、已預(yù)繳所得稅的收入調(diào)減利潤方法 ? 31號(hào)文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 2022/6/3 128 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年取得預(yù)收賬款4000萬元，預(yù)計(jì)毛利率為 15%， 2022年預(yù)計(jì)毛利額600萬元計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。 ? 2022年完工后，會(huì)計(jì)核算結(jié)轉(zhuǎn)收入 4000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本為 3200萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 800萬元。當(dāng)年該項(xiàng)收入應(yīng)調(diào)減所得額 600萬元，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為 200萬元（ 800600）。 ? 提示：本年預(yù)售收入完工后轉(zhuǎn)為銷售收入的不調(diào)減預(yù)計(jì)毛利額。 2022/6/3 129 ? 二十七、代收款項(xiàng)稅收問題處理 ? 國稅發(fā) [2022]31號(hào) ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 2022/6/3 130 ? 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ? 《 實(shí)施細(xì)則 》 第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件的代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 2022/6/3 131 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 (國稅發(fā) [2022]69號(hào) ) ? 住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。 2022/6/3 132 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā) [1998]217號(hào)） ? 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃 (煤 )氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目中的 “ 代理 ” 業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤 )氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 2022/6/3 133 ? 財(cái)稅 [2022]16號(hào)： 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。 ? 國稅發(fā) [1995]76號(hào)：代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。 ? 國稅函 [2022]908號(hào)：納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。 2022/6/3 134 ? 財(cái)稅 [1995]48號(hào) ? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 2022/6/3 135 ? 二十八、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出的稅務(wù)處理 ? 《 實(shí)施條例 》 第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 國稅發(fā) [2022]31號(hào)：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 2022/6/3 136 ? 廣告費(fèi)，是指同時(shí)符合以下條件的費(fèi)用：廣告經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)發(fā)布；通過一定的媒體傳播；取得合法有效的憑證。制作、發(fā)布《 中華人民共和國廣告法 》 禁止廣告的支出，不屬于廣告費(fèi)。 ? 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，是指同時(shí)符合以下條件的費(fèi)用：以宣傳本企業(yè)的資產(chǎn)、勞務(wù)、服務(wù)為目的；以畫冊(cè)、光盤、適當(dāng)?shù)膶?shí)物為載體；取得合法有效的憑證。以業(yè)務(wù)宣傳名義向客戶或特定關(guān)系人贈(zèng)送禮品的支出，不屬于業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 2022/6/3 137 ? 《 關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定 》 （國家工商行政管理局令第 60號(hào)） ? 第八條 經(jīng)營者在商品交易中不得向?qū)Ψ絾挝换蛘咂鋫€(gè)人附贈(zèng)現(xiàn)金或者物品。 但按照商業(yè)慣例贈(zèng)送小額廣告禮品的除外。 ? 違反前款規(guī)定的，視為商