【正文】 的改善，將有助于本項目升值。216。 本項目順利啟動后，配套設施不斷加強，有助于本項目的升值。216。 南寧市區(qū)可開發(fā)的土地資源日漸稀少，瑯東一帶地價連續(xù)攀升，今后政府必將進一步規(guī)范土地市場，對土地出讓全面采取招標、拍賣方式，這一切均使本項目的珍貴性得以顯現(xiàn)。. 項目保值升值不利因素分216。 分期開發(fā)使項目難以一下形成大型社區(qū)。項目開發(fā)潛伏一定風險。216。 南寧市房地產開發(fā)“郊區(qū)化”的趨勢并不明顯，本項目又位處南寧較為偏僻的郊區(qū)，使項目首期開發(fā)面臨難題。216。 市內大型低價樓盤的大量推出，使本項目面臨降價壓力。. 未來競爭者的成長情況預測。榮和集團在鳳嶺新區(qū)開發(fā)的山水美地計劃開發(fā)6年。中房南寧公司在鳳嶺新區(qū)開發(fā)400畝的“翡翠園”小區(qū)。未來兩年，鳳嶺新區(qū)（）內的各開發(fā)商逐漸變成本項目的競爭對手。. 項目成長及其與周邊環(huán)境的互動關系. 項目發(fā)展對周邊區(qū)域的影響評估216。 本項目的規(guī)模超過1000畝，成為南寧的大型衛(wèi)星城。216。 本項目發(fā)展后，將提升區(qū)域的形象，延伸城區(qū)概念，產生巨大的聚集效應，帶動當?shù)仫嬍场⒔煌?、娛樂、運動、休閑、辦公等行業(yè)的發(fā)展。216。 交通設施的改善，將縮短南寧市民的時空概念，本項目的發(fā)展，將給周邊環(huán)境帶來深刻的影響。. 項目發(fā)展對南寧主城區(qū)的影響評估本項目的發(fā)展，對疏散城區(qū)人口，減輕城市聚集度過高、建筑密度過大所形成的人口壓力，將有較大的貢獻。根據(jù)對廣州、上海等城市住宅發(fā)展的研究，大城市中心區(qū)（主城區(qū)）的樓價（住宅）在經濟發(fā)展到一定程度后將呈現(xiàn)跌勢，住宅郊區(qū)化將成人們居住的新概念、新模式。本項目倡導“南寧旅游式山水生態(tài)住區(qū)”，與南寧市“綠城”及青秀山的旅游發(fā)展目標不謀而合，必將成為南寧人向往之地。項目發(fā)展成熟后，對主城區(qū)的配套服務的依賴程度將降低，項目將成為一個具有獨立完善服務的大型居住區(qū)。6. 項目創(chuàng)新體系與風險規(guī)避. 創(chuàng)新思路通過改變項目的物質性（產品性質）、利益性（投入與產出之比）、信息性（市場信息調研形成的判斷）和時間性（產品投放市場的時機渠道選擇）是四個創(chuàng)新決策的理論線索，并把理論結合到實際中去，用科學的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體——創(chuàng)新體系。. 項目核心競爭力構成及因素分解。項目的產品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢、服務和管理優(yōu)勢構成項目的核心競爭力。用適當?shù)姆绞?，適當?shù)臅r機把產品賣出去，是實現(xiàn)核心競爭力的手段，用“看不見的手”去把握市場供求關系，實現(xiàn)項目投入少產出大，是實現(xiàn)項目核心競爭力的最終目標。216。 構造產品優(yōu)勢：1。外觀視覺良好，線條流暢，風格獨特新穎；2。戶型設計功能良好，配比合理,智能化設施先進；3。住區(qū)環(huán)境打造出獨一無二的真山真水的大型園林景觀；4。棟距布局合理，體現(xiàn)親和力，營造良好的私密性空間。216。 構造價格優(yōu)勢：本項目已具有土地成本優(yōu)勢，在具體開發(fā)過程中對管理、銷售、財務成本進行常規(guī)以下10%左右有效控制，創(chuàng)造出低綜合成本的優(yōu)勢，就能在市場競爭中產生比競爭對手大的價格優(yōu)勢，打開市場大門,在市場競爭中，進可攻，退可守，立于不敗之地。在成本控制比別人低10%，價格再低10%，市場的空間就被打開，形成價格優(yōu)勢。顧客購房時價格永遠都是排第一的考慮因素。以低于同質產品的價格大量傾銷，形成良性滾動發(fā)展。216。 構造營銷創(chuàng)新：（1）主題新穎（見第8節(jié)）。（2）手法獨特（見第8節(jié)）。（3）創(chuàng)建品牌效應（CI建設）。CI對企業(yè)內部而言，是運用視覺設計與行為的展現(xiàn)，將企業(yè)的經營觀念和特點視覺化、規(guī)范化，并在此基礎上實施有效的管理，對外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經營觀念形成一個鮮明的概念，然后經具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場競爭中的識別系統(tǒng)。從整體上說，CI是企業(yè)文化計劃，是企業(yè)求生存、求發(fā)展的一種區(qū)別化戰(zhàn)略。包括（1）理念識別（MInd IdentIty，簡稱MI），是指一個企業(yè)經營理念的定位，涵蓋企業(yè)經營方針、戰(zhàn)略目標、價值觀念和價值體系，亦是員工培訓要求及對外統(tǒng)一形象等具體經營實踐活動的本源。（2）行為識別（BehavIor IdentIty，簡稱ＢＩ），指企業(yè)在其經營理念的指導下，形成一系列的行為活動。具體表現(xiàn)在，企業(yè)經營范圍的制定、經營目標的確立及由此衍生出的企業(yè)管理方法、管理風格的形成、組織機構的設置、科技發(fā)展的重點、產品開發(fā)的方向、促銷手段的運用、公關活動的范圍和目標等方面。（３）視覺識別（VIsual IdentIty，簡稱ＶＩ），指企業(yè)在經營理念和經營目標確定的基礎上，運用視覺傳達整體形象設計的方法，要求企業(yè)根據(jù)其一切與經營活動有關的媒體特點，設計出系統(tǒng)的識別符號，以突出企業(yè)精神，刻畫出企業(yè)個性，使企業(yè)內部、社會各界和消費者對企業(yè)產生一致的認同感和價值觀。圖：蘋果園核心競爭力的構成：在本項目具體實操中，主要是延伸、完善、發(fā)揮恒大品牌，并加以系統(tǒng)化、規(guī)范化建設，強化在公眾心目中的形象和品牌。216。 構造服務、管理優(yōu)勢：本項目的服務和管理的理念應該是“一切都做得比別人好”，服務設施體現(xiàn)前瞻性，要達到“在南寧市還沒有出現(xiàn)過，而本項目已做到了”這種優(yōu)勢效果。例如會所設施具有時代超前性，像恒溫游泳池、攀巖、壁球等，像配套設施與名校聯(lián)合辦學，實施教育產業(yè)化，設置住區(qū)專線穿梭巴士等。讓業(yè)主生活在自己的財富幸福中，享受美麗燦爛的人生。同時，企業(yè)整體形象在社會上得到全面提升，競爭實力得以加強壯大。. 項目風險規(guī)避。在市場競爭中，項目的生命在于創(chuàng)新，項目可持續(xù)發(fā)展也離不開創(chuàng)新，創(chuàng)新建造了競爭優(yōu)勢，從而比同類產品更具有競爭力，市場風險就相應降低、減少。所以，創(chuàng)新和風險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。但創(chuàng)新度越高、越多，并不意味著風險性越小。因為創(chuàng)新的目的在于取得競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢只有顯化出來并達到目的，優(yōu)勢才能確立，風險才降低，若創(chuàng)新過度，則在顯現(xiàn)過程中需要付出更多的資源與管理代價，反而不經濟。u 加強投資管理和企業(yè)內部管理。管理在企業(yè)和投資中具有支持創(chuàng)新，降低成本，增強市場競爭力的強大作用。因管理混亂而導致投資失敗的事例數(shù)不勝數(shù)。項目公司在投資開發(fā)時，既要對投資加強管理，也要對內部運作實施科學化的企業(yè)管理，以保證企業(yè)目標實現(xiàn)。項目風險在管理環(huán)節(jié)上得以規(guī)避。. 現(xiàn)代公司論尋求支持合理創(chuàng)新的有效資源和管理，在管理方面，主要體現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)運作，其核心形式是公司組織機構的設置。公司必須使資本增長，并按市場規(guī)律營運，可以把公司看作一個有生命的組織，其存在形態(tài)就是公司生態(tài)。(1)公司的界與接點公司的界是資本家（董事長、股東等）決策所及的范圍，它分成公司管理界、決策界、參與界。公司界之內的商務形態(tài)稱為內生態(tài)，公司界之外的商務形態(tài)稱之為外生態(tài)。公司外生態(tài)的好壞要看在外生態(tài)中市場資源的豐富程度，公司內生態(tài)的好壞要看在內生態(tài)中市場資源的被加工深度。公司界的好壞要看對外生態(tài)中市場資源的吸取程度。在公司界內，不同要素間的商務聯(lián)系的接口，稱為公司內接點，公司界與公司外生態(tài)的聯(lián)系接口是公司的外接點。(2)公司的體與型決策界與管理界完全重疊的公司為硬體公司，在市場氛圍內管理與決策分離不成熟時硬體公司有競爭力。決策界大于管理界的公司稱為軟體公司，即資本控股投資范圍大于管理權涉及的范圍。其基本的特點是互補、互動、相互促進。當軟體資本出現(xiàn)問題時，硬體資本會以市場條件資本來支持軟體，反之亦然。當市場出現(xiàn)目標時，軟體資本可創(chuàng)造條件支持硬體公司剩余資本控股上游及下游產業(yè)。軟體公司起到平衡、緩沖作用。216。 小型公司：軟體資本小于硬體資本，形成決策、管理兩界重疊。216。 中型公司：管理界內有多個決策界，形成多個下屬公司的軟體資本仍然小于硬體資本。216。 大型公司：兩個以上中型公司組成或硬件部分為中型公司，但軟體資本大于硬體資本。如控股公司與上市公司。公司生態(tài)既要穩(wěn)定增長，又要突破轉型，實現(xiàn)轉型成功，企業(yè)升級。小型公司生態(tài)簡單，資本家兼做決策者和管理者，容易達到兩者兼顧，中型公司生態(tài)較之復雜，須增加組織機構，強化職能部門，來分擔資本家管理工作，使資本家能有更多的精力去應付決策問題，或強化企劃部門、總會計師、總經濟師、總工程師甚至董事會建設，來分擔資本家的決策工作，使資本家有更多精力去應付管理問題。大型公司深廣度大，資本家難以看透，不得不適當授權，在決策和管理兩方面綜合授權。經營是決策與管理的統(tǒng)一，人才分決策人才和管理人才兩大類。(1)決策人才可分為法定決策人和輔助決策人。法定決策人是股東，以董事長為核心。輔助決策人是董事、經理、顧問、經濟師等職務，協(xié)助資本家決策事務處理。(2)管理人才可分為職能部門和執(zhí)行層管理人。公司人才的發(fā)展方向是把執(zhí)行層管理人培養(yǎng)成職能部門管理人。公司最寶貴的財富是什么呢？人才。選擇啟用人才一定要確定人才的復合度和資本度。復合度是指一個人擁有多個作業(yè)層的管理能力，而只管理一個作業(yè)層，如即懂工程、營銷、行政、又懂成本核算的執(zhí)行層管理人，其復合度程度越高，越是難得的人才。資本度是指在具體執(zhí)行層面上無人能替代的管理人擁有的素質。他們對公司資本生長起著決定性作用，如擁有專利的工程師、有多行業(yè)跨度的綜合管理者等。公司選用人才主要從以上兩方面去判斷選用。、體與型、擁有人才深廣度來確定公司的組織機構設置。西方現(xiàn)代管理學里主要有以下公司生態(tài)：設計選擇優(yōu)點使用的時間和地點職能型專業(yè)化的經濟性單一產品或服務組織分部型對結果的高度責任感大型組織、多種產品或多個市場組織簡單型快速、靈活、經濟小型組織，發(fā)展的初期，簡單、動態(tài)環(huán)境矩陣型專業(yè)化的經濟性與對產品結果的責任感有多個產品或規(guī)劃、需要依靠職能專長的組織網絡型快速、靈活、經濟工業(yè)企業(yè)；發(fā)展初期；有許多可靠的供應商任務小組靈活性不常見、獨特的、需跨職能界限的專門技能委員會靈活性需跨職能界限的專門技能、組織（摘自[美]《管理學》）根據(jù)本項目綜合開發(fā)周期長、開發(fā)量大等特點。建議：在充分遵循市場經濟規(guī)律，發(fā)揮恒大品牌積極作用，減弱其與市場規(guī)律相悖的前提下，項目公司的組織機構設置為：用大型軟體公司類型，確定核心層、控股層、持股層、作業(yè)層四級管理跨度，確立董事會聘任的總經理負責制，資本家依據(jù)職權與職責對等的原則，適度在決策與管理兩方面授經營權，總經理按市場規(guī)律統(tǒng)一指揮，實施高度集約化、專業(yè)化、多元化的職能型組織形式，并在管理跨度第二、三層次融進網絡型組織結構，總經理建立一個相對于核心層（控股層）的次級決策與管理的平臺，采用契約式管理和監(jiān)督，負責項目市場運作。項目的經營權與所有權分離的程度大小直接影響項目公司的生存。附:公司架構圖(). 項目經營運作圖（） . 項目融資(1)常規(guī)方式股權融資（注冊資金）、招商融資（統(tǒng)一規(guī)劃要求下賣地）、貸借款融資（銀行業(yè)務）、其他融資（預售、發(fā)行債券）。（2）非常規(guī)方式A．“概念生成資本模式”：是新世紀經濟領域中特殊資本經營策略，其生成所延伸的資本力在現(xiàn)實的經濟結構中是空前的，用“想法”圈到足以讓人驚奇的資本?！跋敕ā痹诮洜I過程中，得到提升和運作，實現(xiàn)“概念生成”向資本轉化，帶來剩余價值。主要表現(xiàn)：品牌資本。B．共生投資模式：概念：由至少兩個或兩個以上的企業(yè)、集團、非企業(yè)團體或個人投資者，自由組合建立社會性的投資基金，交給專業(yè)的基金會，投資公司來負責投資行為。必備條件：項目有創(chuàng)新，市場前景廣闊；以股份形式共生；有各方面的專業(yè)人才。項目除具備優(yōu)越的必備條件外，更有先進的經營理念和高超的資本運營整合能力。u 操作階段導入期：投資者可根據(jù)所擁有的技術、資源及創(chuàng)新、新設想對未來勾畫出“宏偉的藍圖”來提供基礎資金，其中政府在政策和宣傳上支持，更具說服力且能降低風險。共生磨合期：恒大公司在本市創(chuàng)造了“恒大”品牌，現(xiàn)在創(chuàng)造更具魅力的產品 — “蘋果園”，讓尋找資金出路的資本家能清楚地了解產品與市場的關系，進而能增強信心。共生收獲期：“滾動式”發(fā)展，保證團隊可持續(xù)發(fā)展，服務人類，服務社會，共創(chuàng)佳績。表現(xiàn)形式：風險投資基金、海外財團。C．寄生模式本項目是集多種相關行業(yè)為一體的綜合性工程，“寄生”的概念體現(xiàn)在本項目里是跨越行業(yè)、地區(qū)，走出國界，寄生在國內外知名企業(yè)上，引進資金、人才和技術，促進本項目整體經濟質量的提升，帶動本項目及相關產業(yè)的快速發(fā)展。具體操作：216。 教育寄生：在住區(qū)開辦名校的分校，把公建投資變成“聚寶盆”。216。 建筑業(yè)寄生：住區(qū)建筑成本部分轉移，引入共擔風險，共享利潤的先進理念和“游戲規(guī)則”。216。 科技寄生：開放住區(qū)經營專項特許權，來“引鳳筑巢”，像有線電視，IT產生（智能化）。216。 飲食寄生：以住區(qū)顧客市場換取服務業(yè)進駐而獲得資本投資。當然，還有許多方式，在這里所說的是一種開放式思路，具體實施仍會存在許多待解決的具體問題和困難。WTO即將來臨，西部大開發(fā)不斷加大力度，抓住機遇，采用寄生模式是發(fā)展區(qū)域經濟,推動產品結構升級的一種有效選擇，柳州微型汽車廠寄生于上海通用汽車公司就是典型例子。寄生模式的推廣有利于促進社會各專業(yè)層面、各結構團體充分發(fā)展。它的意義在于像衛(wèi)星運載火箭一樣，把弱小的個人、團體、社會捆綁在勢力強大的載體上整合推出，從而使“弱小”快速變得“強大”。城市建設亦是同理。綜上所述：項目開發(fā)企業(yè)“內外兼修”，既能構造核心競爭力，又能高超地運營資本、科學地管理運作，本項目和企業(yè)定能得到快速、健康地成長壯大。7. 項目綜合評價. 綜合評價216。 從宏觀經濟形勢和南寧房地產市場情況分析，本項目正迎來十年一遇的發(fā)展契機。宜盡快啟動，形成良性循環(huán)。216。 本項目若順利開發(fā)，財務凈現(xiàn)值（FNPV）將達37023萬元，內部收益率（FIRR）將達 % ，項目的發(fā)展前景看好。216。 本項目發(fā)展的關鍵在于首期開發(fā)準確的市場定位，策劃主題、開發(fā)模式及營銷策略對項目整體前景有重大影響，必須加以高度重視。216。 本項目規(guī)模大，發(fā)展時間長，而南寧市房地產市場容量近期內有限，產品變化速度較快。項目面對的客戶層面必須寬。216。 本項目發(fā)展過程中，將面對激烈的市場競爭。項目必須堅持打造品牌，形成“示范