【正文】 金山、青浦、%。除此之外，一些新興的商圈商鋪價格也直線上升，如長寧區(qū)的中山公園商圈，楊浦區(qū)的五角場城市副中心。商鋪租金在最近6個月內(nèi)已經(jīng)平均上升了40％以上。二、商業(yè)用房市場分析經(jīng)營形式內(nèi)容的多樣性在市場經(jīng)濟的前提下，其他物業(yè)的經(jīng)營形式則非售即租，但商業(yè)用房則不然，自營、銷售、出租、聯(lián)合經(jīng)營再行轉(zhuǎn)租。住宅的用途是居住，寫字樓則從事商務(wù)，而商業(yè)用房經(jīng)營內(nèi)容則極其廣泛繁雜。從低檔的日用消費到高檔的耐用品，從物質(zhì)消費商品到精神消費產(chǎn)品，從有形的物品到無形的服務(wù)等，是其他物業(yè)所不可比擬的。區(qū)位條件要求的特殊性商業(yè)用房對區(qū)位條件的要求不僅僅局限于極差地租高，交通通達，它比辦公樓和住宅物業(yè)對區(qū)位條件的要求更為苛刻，人流量、交通站點的分布、商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的集聚效應(yīng)等均有相當高的要求。相應(yīng)物業(yè)的多重依附性辦公樓和住宅的相關(guān)物業(yè)依附性體現(xiàn)在：除了依附自身的規(guī)模效應(yīng)外，對商業(yè)網(wǎng)點具有較大的依附性，但商業(yè)物業(yè)對相關(guān)附業(yè)的依附性則是多重的。住宅、辦公樓、車站、碼頭、學校、醫(yī)院等，只要人流量大，人氣旺，商業(yè)用房就有用武之地。因而，從另一方面反映出商業(yè)用房功能的滲透性相當大。各種影響因素的敏感性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，對各種影響因素的敏感性遠遠超過其他物業(yè)。對其他物業(yè)而言，某一、二個因素無法操縱其經(jīng)營狀況的好壞，對商業(yè)物業(yè)來講，某一種因素就可對其經(jīng)營起到?jīng)Q定性作用，在區(qū)位條件下符合要求的條件下，對商業(yè)用房的經(jīng)營，其經(jīng)營決策、經(jīng)營模式、市場定位和商品的品種結(jié)構(gòu)等多種影響因素中，其中的任何一個因素都能左右商業(yè)用房的經(jīng)營效率和效益。因此商家必須合理利用優(yōu)勢特別是找準市場定位突出自身特點，這樣才能找到立足點，從而更好的促進商業(yè)用房的發(fā)展?！‘a(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式商鋪將減少 　商鋪產(chǎn)品市場的走勢分化將會是2005年上海商鋪市場另一個比較明顯的現(xiàn)象之一。 從2002年以來，本市的商鋪市場出現(xiàn)了各種各樣的商鋪項目，比如旅游商鋪、綠地商鋪、社區(qū)商鋪、要道商鋪、地鐵商鋪、休閑商鋪、商場商鋪和步行街商鋪等，大致不會少于20種。 但歸納起來，只有兩種基本類型街鋪和產(chǎn)權(quán)式、分割式的商場商鋪，從投資收益的角度來看，也只有自主經(jīng)營（其中包括商業(yè)經(jīng)營和商鋪經(jīng)營）和返租回報兩種。 就近期市場反映來看，有自由經(jīng)營權(quán)的街鋪廣泛受到市場歡迎，極少有滯銷樓盤，而（產(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式）商場商鋪由于三個利益點———開發(fā)商的售價利益點、投資者的租金利益點和商業(yè)經(jīng)營者的商業(yè)利潤利益點協(xié)調(diào)有困難，造成銷售速度下降，市場前景不明朗，開發(fā)縮量。 對此，預計在2005年，產(chǎn)權(quán)式、分割式和返租式類商場商鋪的銷量和產(chǎn)量將會減少。三、現(xiàn)階段上海商業(yè)市場動態(tài)近期，隨著多項調(diào)控措施的出臺，住宅投資熱潮開始冷卻，部分投資客開始關(guān)注商鋪投資。2004年上海市商鋪市場全年平均租金水平同比增長超過15%，達到近10年來的歷史最高位。 上海全市商業(yè)物業(yè)銷售平均價格近10年呈現(xiàn)曲折增長的態(tài)勢，城郊接合部和郊區(qū)銷售價格有較大起伏。但中心區(qū)商用物業(yè)受土地稀缺限制而供不應(yīng)求，價格一路攀升，目前銷售均價已達萬元以上。租金價格也是一路凱歌，目前中心商業(yè)區(qū)商鋪租金高達35元/平方米/天以上，副中心商業(yè)區(qū)商鋪超過8元/平方米/天，城市邊緣區(qū)和社區(qū)商鋪租金水平在3元/平方米/天左右。 上海商鋪市場在2001年啟動之后，“商鋪投資”如潮涌般地興起。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年商鋪價格同比上漲達20%30%之多，2003年初在市場大勢調(diào)控之后，商鋪投資處于相對穩(wěn)定階段。從2004年上海的商鋪市場來看，主要表現(xiàn)為房價走高、租價分化、有商業(yè)價值的商業(yè)用地供應(yīng)不足。由于國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求、外資進入中國的需求和國內(nèi)其他投資者的需求等多方面的拉動，導致商鋪市場異?；钴S，目前上海商鋪的平均回報率仍然維持在較高水平，平均回報率達到8%－10%。 雖然宏觀調(diào)控政策對上海市場的影響重大，但從目前看來，上海樓市房價波動較大的仍然是在住宅部分，而新政策對商鋪的影響并不大。因此，也有分析認為，對上海市場來說，住宅市場的消沉對上海的商鋪市場可能會有反作用力，從而帶動上海商鋪的熱潮。相對來說，商鋪并不存在居住功能，作為商鋪的使用者對價格的敏感程度也遠高于普通居民，商鋪市場對價格的反饋作用也大大高于住宅市場，因此商鋪市場的泡沫成分較少。 另外，結(jié)合上海近幾年商鋪市場發(fā)展的特點以及目前形成的市場特征看來，上海市中以及周邊區(qū)域的商鋪仍有相當大的升值期待。商鋪升值的首要動力是上海政府今年要對市區(qū)商業(yè)進行全方位的政策性規(guī)范。在政策方面，在2005年中一直為市場關(guān)注的國家級文件———《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理條例》可能正式公布，將對整個商鋪市場規(guī)范和諧發(fā)展產(chǎn)生重大影響。另一份對上海商鋪市場將發(fā)生直接影響的是《上海市商業(yè)發(fā)展行動方案》。這是上海市工業(yè)、商業(yè)管理機構(gòu)合并后第一次提出商業(yè)發(fā)展目標，按照這個方案，到2010年上海商品銷售總額將超過1 萬億元，社會消費品零售總額超過4000億元，批發(fā)貿(mào)易總額超過8000億元，餐飲業(yè)將達到800 億元，商業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻率達25％以上，全市四分之一的從業(yè)人員服務(wù)于商業(yè)領(lǐng)域。按照這個行動方案的經(jīng)濟價值來推算，上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量在2400萬平方米－2500萬平方米之間，是一個允許達到而又不會造成社會資源空耗的合理數(shù)值。 從供應(yīng)上看，上海市場區(qū)域性分化將加強，雖然市中心的商鋪由于稀缺性而比較搶手，但周邊幾個區(qū)的商鋪對于投資者來說，機會更多。由于市中心土地的動遷成本、周期、難度大幅增加，導致市中心的土地供應(yīng)尤其是純商業(yè)地塊少而又少，因而給投資者帶來的機會并不多。而周邊各區(qū)塊雖然價格各異，但供應(yīng)量較多。而各區(qū)塊的各種利好條件，也為商鋪增值提供可能性。如閔行區(qū)的“老閔行”和“新閔行”的關(guān)系和區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，松江區(qū)的“遠西南商業(yè)中心”崛起的速度；青浦區(qū)休閑業(yè)態(tài)的培育力度等。這些影響區(qū)域經(jīng)濟的因素如能正確處理，將有利于區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及商業(yè)發(fā)展的硬件———商鋪價值的正常體現(xiàn)。 從去年看，%.% %.而據(jù)上海中瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2004年上海市商鋪市場全年平均租金水平同比增長超過15% ，達到近10年來的歷史最高位。2004年，上海商鋪市場供應(yīng)量增幅達到1倍以上，租賃價格開始分化。價格變化區(qū)域主要集中在城市外圍的社區(qū)區(qū)域，市中心主要商業(yè)街市的鋪價則變化不大。預計2005年本市商鋪市場特征是價格分化明顯，主要表現(xiàn)為區(qū)域分化中升外穩(wěn)、板塊分化走勢回異。簡單來說，就是市中心新開的商鋪售價將繼續(xù)上漲，而郊區(qū)的商鋪房價大部分已經(jīng)企穩(wěn)，高價商鋪將出現(xiàn)回歸趨勢。四、上海商業(yè)市場投資的宏觀前景及走勢在未來幾年，上海商鋪市場的鋪源仍然不足，尤其是中心城區(qū)。從總體上看，上海商鋪雖然在最近幾年有了很大升幅，但作為一個國際大都市，上海商業(yè)中心的地位還會繼續(xù)提升。因此，上海商鋪的價值還具有較大上升空間，總體向上的趨勢很難在短期內(nèi)改變。我們從市場研究的角度來看，今后一段時期內(nèi)上海樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會發(fā)生較大變化，一批高檔住宅將面臨嚴酷，中檔住宅持續(xù)發(fā)展，寫字樓情況基本穩(wěn)定，而商鋪物業(yè)則是潮流涌動，行情活躍。而且據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全市已形成的114個大型居住區(qū)，待開發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)營業(yè)面積尚有250萬平方米的缺口，銷售價格可達600億元人民幣，擁有非常巨大的潛力。 現(xiàn)在，上海的商鋪投資市場已經(jīng)開始進入新一輪的投資熱潮。其一，房產(chǎn)市場中住宅投資力度的減弱，為商用房產(chǎn)的投資帶來了巨大的空間。住宅投資的回報率有明顯的下滑，不再是皇帝的女兒不愁嫁。反觀商鋪板塊的投資回報率，不僅穩(wěn)固地堅守著8%一12%的回報空間，而且由于政府加大了房產(chǎn)市場中各方面的監(jiān)控力度，使得商用不動產(chǎn)市場的想象空間陡然放大，這對于投資者無疑是一個巨大的利好因素。另外，隨著中國向國際金融業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)全面開放，商用房產(chǎn)的消費大戶們將在上海上演一場爭地大戰(zhàn)，使未來的上海商鋪物更稀、價更貴。 鋪價走高，租價開始分化 從2004年上海的商鋪市場來看，主要表現(xiàn)為房價走高、租價分化、有商業(yè)價值的商業(yè)用地供應(yīng)不足。這種房價的變化主要集中在城市外圍的區(qū)域里，市中心主要商業(yè)街市的鋪價變化不大。從商鋪租價來看，上海市的商鋪已開始分化跡象，根據(jù)上海商業(yè)網(wǎng)點辦和在行咨詢機構(gòu)發(fā)布的“上海商業(yè)街租金行情反映：同樣規(guī)模社區(qū)的租價相差十倍以上。上海市級商業(yè)街南京東路、淮海中路、南京西路、四川北路、徐家匯、豫園等重要商業(yè)街市的租賃價格也有各自的表現(xiàn)，如南京西路的商鋪由于眾多國際品牌聯(lián)袂而至，出現(xiàn)了租價向上騰挪的態(tài)勢，四川北路由于市政建設(shè)、業(yè)態(tài)調(diào)整等原因，目前租價處于低位，給市場以“逢低吸納”的機會和想象。 投資多元化，市場穩(wěn)定性增強 從投資方向來看，上海商鋪市場投資多元化的態(tài)勢仍在繼續(xù)，投資上海商鋪的資本的穩(wěn)定性進一步強化。近期一份市場分析稱：上海商鋪市場上的投資者有87％，表明對物業(yè)長期擁有的意向。由于商鋪供應(yīng)量減少，上海商鋪市場惜售心理漸漸加重，導致市場投機資金減少而市場穩(wěn)定性加強。 今年上海商鋪市場特征是價格分化明顯，主要表現(xiàn)為“區(qū)域分化——中升外穩(wěn)”；“板塊分化——走勢回異”；“行業(yè)分化——實平虛升”，租價能夠支撐房價。市中心新開的商鋪售價將走高，而郊區(qū)的商鋪房價大部分已經(jīng)穩(wěn)，洶涌而來高價商鋪將出現(xiàn)回歸的趨勢，在本市各個不同區(qū)域，由于商業(yè)發(fā)展水平高低以及人口導入的數(shù)量、密度多少又造成了商鋪不同的市場表現(xiàn)。而“行業(yè)分化，實平虛升”是指恩格爾系數(shù)下降40％以下，體驗消費支出比重加大，導致實物商品銷售的商鋪的價格漲勢趨緩，而娛樂、餐飲、文體等體驗經(jīng)濟惠及的各種業(yè)種所使用的商業(yè)物業(yè)價值將會有較大幅度的提升。 商業(yè)發(fā)展帶動商鋪升值增量 在2005年中，政府對商鋪市場的管理和指導作用將更加突出。一直為市場關(guān)注的“城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理條例”有可能在今年正式公布，這份文件出臺，旨在解決城市商業(yè)網(wǎng)點“大家都管，大家都管不了”的局面，文件對商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)模、業(yè)態(tài)及選址、論證、批準都作了比較詳細、可以操作的規(guī)定，將對整個商鋪市場規(guī)范和諧地發(fā)展產(chǎn)生重大影響。另一份對上海商鋪市場將發(fā)生直接影響的是《上海市商業(yè)發(fā)展行動方案》。這是上海市工業(yè)、商業(yè)管理機構(gòu)合并后第一次提出商業(yè)發(fā)展目標，按照這個行動方案的經(jīng)濟價值來推算上海未來商業(yè)物業(yè)總保有量在2400萬平方米——2500萬平方米之間，是一個允許達到而又不會造成社會資源空耗的合理的數(shù)值。但是這個數(shù)量在2008年前就可能會達到，此后上海商業(yè)物業(yè)的開發(fā)控制將會變得很嚴格。 郊區(qū)供應(yīng)放量，市區(qū)供應(yīng)總量減少 2005年，上海商鋪市場將在分化中發(fā)展，其具體表現(xiàn)為： 市場區(qū)域性分化，郊區(qū)供應(yīng)總量放大，市區(qū)供應(yīng)總量減少，市中心商鋪尤其是街鋪變得炙手可熱?？墒凵啼伷嫒倍鴮е率兄行牡纳啼亙r格高企，甚至出現(xiàn)背離“租價支撐房價”規(guī)律的現(xiàn)象。而在2005年下半年，將會有較多的近郊或郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的商鋪集中上市，使得郊區(qū)各區(qū)的甚至區(qū)內(nèi)商鋪銷售數(shù)量和銷售價格方面出現(xiàn)差異。影響這種區(qū)內(nèi)或區(qū)際價差和量差的因素很多，如閔行區(qū)的“老閔行”和“新閔行”的關(guān)系和區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，松江區(qū)的“遠西南商業(yè)中心”崛起的速度；青浦區(qū)休閑業(yè)態(tài)的培育力度；嘉定區(qū)F1效應(yīng)的延展和江橋——真新地區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，寶山區(qū)商業(yè)商鋪走好還有待于鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市區(qū)人口導入；浦東新區(qū)的“國際機場——東古北”概念的提升和導入；南匯區(qū)的國際航運中心建設(shè)速度及港口商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，奉賢和金山的南上?！獮I海地帶的商業(yè)、文化、休閑產(chǎn)業(yè)的啟動；對這些影響區(qū)域經(jīng)濟因素的正確認識，將有利于區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及商業(yè)發(fā)展的硬件——商鋪價值的正常體現(xiàn)。 沿街鋪繼續(xù)走俏，商場商鋪始顯頹勢 目前商鋪產(chǎn)品市場走勢分化名目繁多，有旅游商鋪、綠地商鋪、社區(qū)商鋪、要道商鋪、地鐵商鋪、休閑商鋪、商場商鋪、步行街商鋪等等，羅列起來不少于20種，但作歸納只有兩種基本類型即街鋪和（產(chǎn)權(quán)式的、分割式的）商場商鋪；從投資收益的角度來看也只有自主經(jīng)營（包括商業(yè)經(jīng)營和商鋪經(jīng)營）和返租回報兩種。從近期市場反映來看：有自由經(jīng)營權(quán)的街鋪廣泛受到市場歡迎，極少有滯銷樓盤，而（產(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式）商場商鋪由于三個利益點協(xié)調(diào)困難（開發(fā)商的售價利益點、投資者的租金利益點、商業(yè)經(jīng)營者的商業(yè)利潤利益點），使得市場開始缺乏信心，造成銷售速度下降，市場前景不明朗，導致開發(fā)縮量。預計2005年產(chǎn)權(quán)式、分割式、返租式商場商鋪的銷量、產(chǎn)量將會減少。 服務(wù)業(yè)態(tài)商鋪價值提升，實物銷售業(yè)態(tài)商鋪價值企穩(wěn) 不同用途的商鋪價格分化，服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利能力加強，流通業(yè)態(tài)競爭及商鋪供應(yīng)量放大導致不同用途商鋪的價格分化。據(jù)在行機構(gòu)2004年中期對上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映：上海餐飲服務(wù)行業(yè)的租金承租能力大大提升，在1998年，上海休閑業(yè)態(tài)的茶坊、酒吧的租金上限為每天每平方米5元，到2004年中期，這個數(shù)字已經(jīng)翻了四倍，許多街市已經(jīng)達到每天每平方米20元左右。相對應(yīng)的是上海一批知名的休閑餐飲街的商鋪租金價格快速上揚，如“新天地”、“衡山路”、“吳江路”等經(jīng)營服務(wù)業(yè)態(tài)的商鋪價值大大提升。與此相對應(yīng)的是商鋪總量供應(yīng)放大，進行實物銷售的商鋪價值將企穩(wěn)走平。五、上海區(qū)域市場的大致走向 并不是所有的商鋪均能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，也不是每一個商鋪都適合投資。在上海，地域的差異性將決定投資收效的高低和快慢，甚至可以決定成敗。雖然近幾年市場的總體走勢較為理想，但是，投資，畢究還是必須將規(guī)避風險放在首位的。 目前，上海的商鋪熱點是隨著城市規(guī)劃而不斷變化發(fā)展的。在城市的中心區(qū)域，商業(yè)網(wǎng)點的更新將產(chǎn)生出新的商鋪投資之機，這在業(yè)內(nèi)被稱為重新洗牌。如南京東路被定位成TOP SH OPPING ST后，原來的那些不符合其新要求的商業(yè)單位都將被請出此列，另作安排。這樣南京東路對現(xiàn)時適合加入者而言將是上佳良機；對那些被請出者同樣也是一次難求之緣，可以用更小的代價得到更大商鋪發(fā)展的商機。至于對廣大渴望參與商業(yè)活動或商鋪投資者來講，也多了一次成功的機會。正如，家喻戶曉的“華亭服飾街”的變遷史一樣，已成為今天上海商鋪故事中的經(jīng)典之例。 此外，上海的“一城九鎮(zhèn)”藍圖以及五角場、真如等一批城市副中心區(qū)域的崛起，也將帶動此類地區(qū)的火爆，提升商鋪投資空間。加之住宅樓群的不斷向外擴張，居住人群的不斷外移，商業(yè)社區(qū)也隨其興旺起來。上海今年全年新增商業(yè)用房總面積將可能突破200萬平方米，比去年翻一番之多。去年