【正文】 保安系統(tǒng)：整個物業(yè)外圍裝有紅外線周邊保安系統(tǒng)24小時監(jiān)察。 停車場、大廈入口及電梯均設(shè)有閉路電視。 大廈入口裝有訪客對講機(jī)及密碼門鎖。門：進(jìn)戶門為高級防火防盜門，陽臺用優(yōu)質(zhì)塑鋼框玻璃門。窗：優(yōu)質(zhì)窗框。地板、墻：上乘水泥砂抹。1廚房：預(yù)留來去水管、煤氣接口、排油煙機(jī)排氣孔。1浴室：預(yù)留來去水管、煤氣接口。1電視：有線電視插口。1保安系統(tǒng)：可視防盜對講電話，家庭緊急報警按鈕。1電話：廳和主人房均有入墻電話插座，預(yù)留IDD接駁。1水電供應(yīng)：設(shè)置獨立水、電表、配總本配電箱、燈位、安全插座及開關(guān)。1預(yù)留功能：衛(wèi)生共用天線、VCD點播、家庭證券雙向交易、小區(qū)內(nèi)免費(fèi)電話接駁。1智能系統(tǒng)：配置電視、電話、INTERNET三網(wǎng)合一系統(tǒng)，包括IC卡購物、小區(qū)廣播、網(wǎng)上購物及服務(wù)信箱功能等。1會所設(shè)施：設(shè)有網(wǎng)球場、游泳池、健身房、桑拿浴室、理發(fā)美容室、桌球室、乒乓球室、茶室、棋牌室、咖啡廳、兒童游戲室、閱覽室。物業(yè)管理：由香麗園物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供24小時港式物業(yè)管理。四、圣約翰名?。航Y(jié)構(gòu)：采用鋼筋砼樁基、現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)體系。外觀：外墻采用優(yōu)質(zhì)面磚和高品質(zhì)涂料相結(jié)合，整體系用豪華高雅的色調(diào)處理。大堂入口、門廳：每幢建筑均留有寬敞整潔之門廳、廳內(nèi)地坪鋪設(shè)花崗石、墻面大理石到頂、另設(shè)吊頂及藝術(shù)照明設(shè)施，配合玻璃大門。電梯：采用高品質(zhì)的上海三菱電梯。電梯廳及公共走道：地面采用優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻面貓眼及高級鎖具；窗采用雙層中空優(yōu)質(zhì)彩鋁窗。陽臺：采用開放式景觀陽臺（高層次除外）。廚房：預(yù)留脫排油煙機(jī)、燃?xì)鉄崴魑恢茫A(yù)留冷熱水管，設(shè)置足夠電源插座；墻地面為水泥沙漿粉刷。衛(wèi)生間：預(yù)留充足的電源插頭、冷熱水管道及排水接口，墻地面為水泥沙漿粉刷。室內(nèi)墻面和地面：地面和墻面采用水泥砂漿找平和粉刷。通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留IDD直線電話接口。水、電、煤等配套系統(tǒng)：A、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，互不干擾；B、小區(qū)配置獨立的電站，保證每戶的用電需求。空調(diào)：預(yù)留空調(diào)專用插座、室外機(jī)安裝位置及管線穿墻孔。保安系統(tǒng)：A、小區(qū)設(shè)置獨立的安?？刂浦行模瑢π^(qū)防盜、消防、車庫等進(jìn)行24小時監(jiān)控；B、設(shè)置訪客使用安保對講系統(tǒng)；C、安保人員24小時小區(qū)內(nèi)巡邏。電話系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室預(yù)留有線電視插頭。小區(qū)為住戶精心設(shè)計配置了實用的智能化系統(tǒng)。（注：全裝修房選用菜單式套餐，供客戶自行選擇）五、本案建材建議： 外墻：采用高級防水進(jìn)口涂料，外觀顏色莊重符合高品位人士，一二樓可采用花崗巖、大理石等配合貼面以提高無業(yè)品質(zhì)。 入口大門：可采用豪華型設(shè)計，必須具有現(xiàn)代或未來的感覺，可采用鋼骨架，透空式玻璃房門衛(wèi)室。 門廳：各單元大堂進(jìn)口門廳、地坪及墻面以選用優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，配置高品位藝術(shù)燈光襯托居家的品位感。 門窗：大門采用進(jìn)口鋼板、烤漆藝術(shù)大門配進(jìn)口名鎖及廣角貓眼，窗以高品位與外墻顏色相互應(yīng)之彩鋁窗并安裝中空隔音玻璃。 地坪：客餐廳鋪高級櫸木或柚木地板或以高品質(zhì)地轉(zhuǎn)取代，主臥室鋪長毛地毯，浴室廚房及陽臺均采用羅馬瓷磚。（以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇） 內(nèi)墻：客餐廳及臥室采用高級內(nèi)墻涂料（以知名高檔品牌為宜），浴室廚房配以羅馬瓷磚貼面。（以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇） 平頂：作藝術(shù)性現(xiàn)代感處理，如防水麗光板配藝術(shù)線板或反光照明裝飾、色感差別式吊頂燈，電梯間流明藝術(shù)天花板配合藝術(shù)燈。（以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇） 浴室：以高檔知名品牌衛(wèi)生套件為主。（以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇） 廚房：附高檔冷熱混合龍頭，配調(diào)理臺、爐灶臺、吊櫥、抽油煙機(jī)等。（以菜單式裝修為主，供客戶自行選擇） 對講設(shè)備：每戶設(shè)閉路電視對講機(jī)（可視）并附音樂門鈴。1 空調(diào)：各戶配置家庭中央空調(diào)（管道、排風(fēng)口等到廳、室、衛(wèi)、廚）。1 安全梯：一二樓采用高級地磚鋪設(shè)，以上可用高級內(nèi)墻涂料，踏步留有防劃線，平頂、墻面高級涂料并設(shè)吸頂燈。1 給水：純凈水到戶24小時供應(yīng)熱水。1 停車場：地下廳車庫為主，地面鋪助停車位，各停車區(qū)域附電子遙控設(shè)備以及閉路電子監(jiān)控、防盜系統(tǒng)；地下車庫附通風(fēng)設(shè)備及隔音設(shè)備。注： 附屬設(shè)備：1．前后陽臺設(shè)水龍頭、曬衣架、排水系統(tǒng)。2. 各戶設(shè)專用信箱。3. 各戶專用獨立水電煤表。（遠(yuǎn)程抄表）4. 全裝修房以菜單式裝修套餐為主，供客戶自行選擇。六、產(chǎn)品建議：1. 以精裝修房推出（可體現(xiàn)在樣板房之中）理由1:附近各案無此類產(chǎn)品，瑞虹新城裝修廚、衛(wèi)其余毛壞交屋。恒城花園裝修一般無高檔感覺。理由2:可與周邊市場在產(chǎn)品上有所區(qū)分，也是未來客戶購房的需求要點之一。理由3：體現(xiàn)自己物業(yè)的品質(zhì)，可進(jìn)一步鎖定自己的客戶群體。2. 先造綠化以及停車廣場理由1：在開盤之前先造綠化，可吸引需“綠”客戶的注意力。理由2：無形之中證明開發(fā)商的實力。理由3：在廣場表現(xiàn)上必須有一定的特色，如噴泉、廣播、音響或公告牌等。目的在周邊造成影響力，造成人流聚集地，可吸引過路客的注意力，增加過路客的回頭率，突出各案地理位置。3. 物業(yè)管理建議：l 聘請知名物業(yè)管理公司提高物業(yè)水準(zhǔn)。l 物業(yè)管理與銷售同步進(jìn)駐，配合銷售。l 保安人員必須經(jīng)過嚴(yán)格訓(xùn)練，體現(xiàn)自身素質(zhì)。（如客戶停車指示，幫助開關(guān)車門、引導(dǎo)進(jìn)入售露處、敬禮、拉門、幫助客戶提重物等細(xì)節(jié)動作）l 高品位樓盤必須由高品位的物業(yè)管理，由高品位的服務(wù)，在細(xì)節(jié)上注重表達(dá)最好的方式是在客戶面前展示。l 讓客戶對以后物業(yè)管理有所了解，對以后自己的居住環(huán)錦有信心。 會所建議：l 會所所有項目確定先建，部分設(shè)施可在開盤之前啟用，增加客戶對開發(fā)商實力的認(rèn)可。l 周邊物業(yè)無一在開盤之前先建會所，且都不太注重會所設(shè)施，先建會所并啟用部分設(shè)施是與周邊物業(yè)在品質(zhì)上區(qū)分的有效手段，也是提高自身物業(yè)品質(zhì)的良好方法。l 如又可能把會所建立在會所之內(nèi)，可節(jié)約成本，在外部廣場設(shè)置引導(dǎo)旗、精神堡壘等引導(dǎo)客戶進(jìn)售樓處。 變電所建議：變電所可改成箱變，減少一部分客戶對此的抗性和恐懼感。 形象代言人：l 以港臺知名人士或藝術(shù)家為形象代言人，以代言人對此物業(yè)的高度點評吸引其崇拜者入駐，提高物業(yè)知名度。l 適合走文化界和銷售模式為主導(dǎo)推出此案。七、廣告表現(xiàn)：總精神：l 創(chuàng)造新社區(qū)，提供訴求點，提供新觀念、提升物業(yè)水準(zhǔn)。l 已提供給購屋家庭一個晉升生活水準(zhǔn)的住家機(jī)會和享受空間，并維持開發(fā)商一貫正派作風(fēng)，樹立產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、施工到交屋以及服務(wù)至終的一系列購屋正統(tǒng)程序的房地產(chǎn)交易典范。讓購買者完全放心、滿意購買理想宅第，強(qiáng)調(diào)此為新觀念高品位住宅天地，這次換屋之后不會再想搬家之概念。準(zhǔn)備期：l 任務(wù)：各項媒體聯(lián)系發(fā)包，印刷，印刷資料制作，完成銷售前一切準(zhǔn)備工作。l 工作重點：1. ）個案命名研討以及LOG制作。2. ）策略動腦會議定時召開。3. ）提議作CF廣告，討論定案。4. ）TV拍攝小組確定。5. ）CF開始拍攝制作。6. ）現(xiàn)場樣品屋設(shè)計、發(fā)包、施工。7. ）圍墻、綠化、廣場設(shè)計、發(fā)包、施工。8. ）海報、說明書、DM、設(shè)計、發(fā)包、制作。9. ）模型、透視圖發(fā)包。10. ）報紙刊登稿確定。11. ）TV播出時間表確立。12. ）SP活動的擬定方案引導(dǎo)期：l 任務(wù)：借媒體引導(dǎo)露出物業(yè)特色，提高產(chǎn)品知名度并讓購買群體集中，產(chǎn)生企盼之潛在心理、關(guān)注心理。l 工作要點1）、報紙引導(dǎo)廣告整版，連續(xù)兩周刊登。2）、CF引導(dǎo)片密集播出，形象代言人訴求重點。3）、引導(dǎo)性海報大量派發(fā)以及夾報。4）、公開形式確定并制作請柬。5）、DM寄出。公開強(qiáng)銷期：l 任務(wù)：在達(dá)成銷售高潮之時，塑造獨特品牌形象，創(chuàng)造高度成交佳績，為推后期創(chuàng)造提條件。l 工作重點：1）、報紙系列刊登。2）、TV播出商品篇，以實際問題或銷售業(yè)績解答。3）、海報大量派發(fā)、夾報，以波浪形式攻擊。4）、SP活動配合舉行，促進(jìn)更好銷售業(yè)績。5）、水勢動腦修正廣告訴求方向，業(yè)務(wù)部密切配合。6）、舉辦正式公開盛典，盛邀知名人士、形象代言人、發(fā)展商以及代理商剪彩。7）、新聞稿發(fā)布，提醒客戶屋業(yè)品質(zhì)一流，增加客戶信心度。持續(xù)期：l 任務(wù)：輔助業(yè)務(wù)部完成補(bǔ)足簽約等追蹤工作，并促銷剩余戶數(shù)，達(dá)成圓滿銷售成果。l 工作要點：1）、報紙稿繼續(xù)刊登根居剩余戶數(shù)之優(yōu)點。2）、進(jìn)一步樹立品牌形象。3）、海報派、夾，配合已成交客戶感謝信，讓其介紹朋友4）、來欣賞物業(yè)促進(jìn)銷售。九、銷售策略：一）、基于此市場競爭白熱化因素，本案應(yīng)盡速推出外運(yùn)用樓層高差價，以及物業(yè)品質(zhì)設(shè)立形象代言人等作全面性訴求及促銷，方不致有過多的存戶產(chǎn)生。二）安為周夾嘴路史無前例之特色個案（配備精裝修）購買區(qū)域出本區(qū)域內(nèi)客戶外，尚有本市之高收入講究高品味之客戶，以及外省市、港澳臺東南亞地區(qū)及海外人士。三）銷售戰(zhàn)術(shù) 銷售方式：A、 現(xiàn)場：業(yè)務(wù)員針對客戶采取直接逼定時銷售。B、 公司：凡有來電洽詢或公司之客戶可由公司人員帶至售樓處成交。C、 追蹤：凡有電話詢問，有意向來過案場參觀而產(chǎn)生興趣，而無法至現(xiàn)場成交者，因客戶之情況特殊，以資料收集，采取追蹤式銷售約定時間成交。 海報、DM、說明書派發(fā)方式：現(xiàn)場或電話收集之名單，采取郵寄方式之高檔辦公場所、高級住宅區(qū)派發(fā)。 名單收集：A、 本公司所有客戶名單（臺灣各企業(yè)之經(jīng)營者、店東、負(fù)責(zé)人、教師、醫(yī)師或來大陸發(fā)展事業(yè)者）。B、 現(xiàn)場來人之名單。C、 電話接聽之名單。D、 公司合作伙伴之名單。 人力分配銷售之組合： 現(xiàn)場銷售組（現(xiàn)場接待） 業(yè) 務(wù) 外勤銷售組（外派發(fā)資料） 部 語言組（針對特殊客戶） 銷售現(xiàn)場布置：l 作用：A、 引導(dǎo)旗、圍墻——引起注意提供銷售通路B、 現(xiàn)場看板POP——展現(xiàn)物業(yè)訴求點C、 廣場部分——展現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)D、 樣品屋——展現(xiàn)樣品特色（直觀性強(qiáng)）E、 接待中心——銷售地點場合l 工作：A、 原建材真實、豪華格調(diào)吸引客戶，刺激購買欲。B、 各類圖表之懸掛及布置。C、 開發(fā)商之財力介紹，圖片說明。D、 開發(fā)商簡介。E、 工地環(huán)境美化。F、 氣球戶外廣告牌等。G、 現(xiàn)場人員培訓(xùn)安排崗位。H、 現(xiàn)場銷售氣氛控制，利用銷控、電話、人員以及道具等制造銷售氣氛（加速成交）。 舉辦SP活動如酒會、產(chǎn)品說明會、建材討論會、禮品發(fā)放會、開飯典禮等。 銷售講習(xí)：A、 發(fā)展商派專業(yè)人士介紹發(fā)展商背景，以及當(dāng)初大造此物業(yè)之構(gòu)想。B、 加強(qiáng)產(chǎn)品認(rèn)識度。C、 答客問并解答。D、 銷售人員測評。 簽約：A、 以性情柔和具有說服力之人員執(zhí)行專門簽約工作減輕銷售壓力。B、 避免客戶要求和約書條文的增減。C、 避免室內(nèi)格局變更。D、 避免由疏忽產(chǎn)生的一系列銷問題擴(kuò)大化。 新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 二OO一年十月 電話：64222257（20線） 傳真：64224345 地址：肇家浜路333號亞太企業(yè)大樓7樓43 /