【正文】 公關(guān)活動(dòng)情況。⑴、聯(lián)合媒體記者和部分本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)商共同“炒做”龍泉同安鎮(zhèn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)突出本案諸多優(yōu)勢(shì)，新聞稿6篇以上。⑵、訴求重點(diǎn)：A、“Take Me Home My Country Road——浪漫人生路”。B、“回歸自然，享受美好生活的浪漫里程”。C、“真山水、真性情、真品質(zhì)”公關(guān)（線下）活動(dòng) 舉辦“首屆優(yōu)詩(shī)美地杯成都市大學(xué)生鄉(xiāng)村原創(chuàng)歌曲大賽”（詳見具體執(zhí)行策劃）。㈢強(qiáng)銷期的推廣策略媒體策略 經(jīng)過(guò)引導(dǎo)期和公開期線上和線下的推廣，已積淀一定數(shù)量的客戶資源，隨著樓盤施工形象的全面展現(xiàn)，項(xiàng)目已“看得見、摸得著”。在本階段訴求的內(nèi)容應(yīng)圍繞著客戶關(guān)心的如產(chǎn)品狀況、生活配套狀況等進(jìn)行訴求，所以《成都商報(bào)》和《華西都市報(bào)》夾報(bào)，大量散發(fā)DM單方式成為本階段媒體的主要傳播載體，四川經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)著名欄目成為輔助載體。⑴、分別在《成都商報(bào)》和《華西都市報(bào)》各上兩次夾報(bào)（35m24m）、8次購(gòu)房超市（5m10m）小廣告，⑵、分批派營(yíng)銷人員分組在目標(biāo)群體集中的地區(qū)（如各大機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大中專學(xué)校、繁華商業(yè)口岸等）大量散發(fā)DM單。⑶、訴求重點(diǎn)：A、“三超品質(zhì)，浪漫人生”。B、“小車+約20萬(wàn)=全景觀花園洋房”。C、“天、地、花園=戶型革命”。D、“社區(qū)醫(yī)療中心、文化中心、陪送中心工作的一天”（系列）。公關(guān)（線下）活動(dòng)⑴、舉辦“首屆優(yōu)詩(shī)美地杯成都市百名少兒英語(yǔ)大賽”（詳見具體執(zhí)行策劃）。⑵、舉辦“首屆業(yè)主龍泉風(fēng)情一日游”（石經(jīng)寺、洛帶古鎮(zhèn)、龍泉湖、明蜀王陵）活動(dòng)（詳見具體執(zhí)行策劃）。⑶、舉辦“中秋賞月業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”（詳見具體執(zhí)行策劃）。⑷、舉辦“首屆業(yè)主重陽(yáng)登龍泉山比賽”（詳見具體執(zhí)行策劃）。㈢、持續(xù)期推廣策略媒體策略 持續(xù)期項(xiàng)目樓盤已是現(xiàn)房的銷售，通過(guò)細(xì)致周到的營(yíng)銷服務(wù)和親情式物業(yè)管理提升項(xiàng)目品質(zhì)，努力開發(fā)目標(biāo)群體的客戶資源，客戶口碑的傳送成為本階段推廣的主要特征，客戶口碑傳送的載體主要是各種各樣的社區(qū)SP活動(dòng)，為盡快將樓盤銷售完畢，傳統(tǒng)的媒體載體報(bào)紙廣告仍將繼續(xù)，配合線下的SP活動(dòng)。⑴、在《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》、《成都晚報(bào)》的購(gòu)房超市上以組合套餐形式發(fā)布樓盤廣告，每周兩次。⑵、訴求重點(diǎn)：A、“好房，一輩子”。B、“高品質(zhì)并不等于高價(jià)格”。C、“現(xiàn)房發(fā)售，順禮成章”。公關(guān)（線下）活動(dòng)⑴、舉辦“首屆優(yōu)詩(shī)美地杯業(yè)主家庭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”（詳見具體執(zhí)行策劃）。⑵、舉辦“首屆業(yè)主書法、繪畫、攝影大賽”（詳見具體執(zhí)行策劃）。㈣、各階段廣告執(zhí)行策略形象建立期：目標(biāo)：項(xiàng)目形象建設(shè)、社會(huì)告知為后期全面公開銷售創(chuàng)造有利市場(chǎng)環(huán)境。內(nèi)容：1 、廣告推廣策劃及工作計(jì)劃；2 、項(xiàng)目核心視覺(jué)識(shí)別及運(yùn)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)；3 、項(xiàng)目核心文案創(chuàng)意；4 、銷售資料規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制作；5 、環(huán)境、賣場(chǎng)、工地形象包裝；6 、開盤期報(bào)刊及戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)；7 、項(xiàng)目開盤公關(guān)活動(dòng)策劃、籌備、組織。項(xiàng)目開盤銷售期間： 目標(biāo)：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度及目標(biāo)客戶的認(rèn)知度，完成市場(chǎng)占位，促成先期消費(fèi)行為。內(nèi)容：1 、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)；2 、新聞炒作；3 、來(lái)訪客戶研究；4 、公關(guān)活動(dòng)及新聞熱點(diǎn)策劃；5 、廣告效果階段測(cè)評(píng)、分析、總結(jié)；6 、后期廣告計(jì)劃的審議、調(diào)整、確定。強(qiáng)勢(shì)銷售期：目標(biāo)：品牌地位建立，強(qiáng)力引發(fā)目標(biāo)客層消費(fèi)欲望，促成最終消費(fèi)行為。內(nèi)容：1 、配合工程進(jìn)度及銷售進(jìn)度，舉辦業(yè)主及意向客戶聯(lián)誼會(huì)；2 、強(qiáng)銷期報(bào)刊廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)；3 、來(lái)訪客戶研究；4 、廣告效果階段測(cè)評(píng)、分析、總結(jié)；5 、后期廣告計(jì)劃的審議、調(diào)整、確定。㈤、媒體監(jiān)測(cè)媒介執(zhí)行監(jiān)測(cè)：媒介效果監(jiān)測(cè)：廣告效果評(píng)估廣告效果評(píng)估一般分為三個(gè)階段：⑴、媒介接觸效果；⑵、認(rèn)知階段效果；⑶、知名度改變、購(gòu)買階段效果。廣告?zhèn)鞑バЧu(píng)估——廣告信息被傳達(dá)給消費(fèi)者的程度如何，其結(jié)果消費(fèi)者態(tài)度變化程度如何，以此作為測(cè)定尺度，來(lái)測(cè)定廣告?zhèn)鞑バЧＴ谑盏健懊浇樾ЧO(jiān)測(cè)”單后，我們將做出：⑴、廣告的讀者率、視聽率等的評(píng)估；⑵、廣告的毛評(píng)點(diǎn)、到達(dá)率、有效接觸率等的評(píng)估；⑶、廣告文案與受眾切合度的評(píng)估；⑷、目標(biāo)受眾對(duì)廣告的注目率、理解率和記憶（遺忘）率的評(píng)估；⑸、目標(biāo)受眾對(duì)廣告載體、創(chuàng)意、表現(xiàn)手法等的喜好程度的評(píng)估。廣告效果的調(diào)查評(píng)估將采取以下方法進(jìn)行測(cè)定：階段測(cè)定方法測(cè)定目的測(cè)定場(chǎng)所接觸（知覺(jué)）印刷媒介：發(fā)行量調(diào)查到達(dá)率售樓處印刷媒介：注意率調(diào)查注意率售樓處TV媒介：收視率調(diào)查收視率售樓處認(rèn)知（知覺(jué)）印刷媒介：精讀率調(diào)查精讀率售樓處態(tài)度態(tài)度尺度知名度、理解度、確定度售樓處購(gòu)買行動(dòng)消費(fèi)者調(diào)查購(gòu)買人數(shù)、特定廣告影響率售樓處銷售效果評(píng)估——由于廣告的結(jié)果，增加了銷售額，以此作為測(cè)定的尺度之效果測(cè)定是銷售尺度所做的效果測(cè)定。銷售效果的評(píng)估首要解決三個(gè)方面的問(wèn)題：⑴、“優(yōu)詩(shī)美地”廣告的創(chuàng)造性；⑵、同類樓盤（可替代品牌）廣告對(duì)正負(fù)面影響以及其持續(xù)效果；⑶、同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；對(duì)實(shí)際簽約購(gòu)買的客戶分析：⑴、受廣告影響程度的評(píng)估；⑵、對(duì)廣告利益訴求點(diǎn)的認(rèn)可程度評(píng)估；⑶、對(duì)未購(gòu)買的客戶分析；⑷、對(duì)品牌（樓盤）本身的看法；⑸、對(duì)創(chuàng)意訴求的不認(rèn)同或廣告對(duì)消費(fèi)者利益點(diǎn)錯(cuò)位；㈣、推廣各階段費(fèi)用安排宣傳費(fèi)用安排項(xiàng)目說(shuō)明引導(dǎo)期（萬(wàn)元）公開期（萬(wàn)元）強(qiáng)銷期（萬(wàn)元）持續(xù)期（萬(wàn)元）戶外媒體戶外路牌高速公路出口處12旗幟POP掛旗、橫幅各類裝飾及慶典氣球售房現(xiàn)場(chǎng)印刷媒體DM單20000份帶有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)的贈(zèng)品5000份資料袋3000份公共傳播報(bào)紙廣告成都商報(bào)、成都晚報(bào)、華西都市報(bào)購(gòu)房指南154新聞發(fā)布采用記者發(fā)稿電臺(tái)著名欄目331展銷活動(dòng)（春、秋房交會(huì)）會(huì)場(chǎng)租賃、布置228次公關(guān)活動(dòng)48188展板的噴繪其他費(fèi)用每個(gè)階段的廣告費(fèi)用（萬(wàn)元人民幣）38廣告費(fèi)用總計(jì)（萬(wàn)元人民幣）：說(shuō)明：廣告支出應(yīng)以最大限度配合營(yíng)銷攻勢(shì)為主，并視具體情況還需做出靈活調(diào)整。第九章 項(xiàng)目的銷售計(jì)劃項(xiàng)目的銷售計(jì)劃一、銷售總目標(biāo)代理合同計(jì)劃：委托銷售面積總量：約63000㎡；銷售周期：自開盤（獲取預(yù)售許可證）之日起14個(gè)月；銷售進(jìn)度：完成委托銷售面積的90%，約56700㎡。二、階段性目標(biāo)劃分第一階段：引導(dǎo)期銷售周期：3個(gè)月（自獲取預(yù)售許可證之日起3個(gè)月內(nèi)）； 銷售進(jìn)度：計(jì)劃完成委托銷售面積總量的10%，約6300㎡。第二階段：公開期銷售周期：3個(gè)月（獲取預(yù)售許可證之日第4個(gè)月起至第6個(gè)月止）銷售進(jìn)度：計(jì)劃完成委托銷售面積總量的20%，約12600㎡，累計(jì)完成委托銷售總量的30%，約18900㎡。第三階段：強(qiáng)銷期銷售周期：5個(gè)月（獲取預(yù)售許可證之日第7個(gè)月起至第11個(gè)月止）銷售進(jìn)度：計(jì)劃完成委托銷售面積總量的40%，約25200㎡，累計(jì)完成委托銷售總量的70%，約44100㎡。第四階段：持續(xù)期銷售周期：3個(gè)月（獲取預(yù)售許可證之日第12個(gè)月起至第14個(gè)月止）銷售進(jìn)度：計(jì)劃完成委托銷售面積總量的20%，約12600㎡，累計(jì)完成委托銷售總量的90%，約56700㎡。說(shuō)明：上述銷售計(jì)劃應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)樓盤的工程進(jìn)度而制定，由于在沒(méi)有施工工程進(jìn)度計(jì)劃的前提下所制定的銷售計(jì)劃得根據(jù)最終的工程進(jìn)度計(jì)劃做出相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充。第十章 項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境的建議一、市內(nèi)設(shè)營(yíng)銷點(diǎn)的建議針對(duì)本案特殊的地理位置和目標(biāo)群體60%以上集中在成都市內(nèi)的特點(diǎn)，為方便客戶及時(shí)了解和咨詢項(xiàng)目具體情況，建議在市中心內(nèi)增設(shè)一個(gè)售樓點(diǎn)，市內(nèi)售樓點(diǎn)具體要求：⑴、地段選擇：交通便捷、便于尋找。A、城市中心，如省展覽館；B、內(nèi)環(huán)路東面，如成都市藝術(shù)中心；⑵、功能要求：接待介紹、獲取或發(fā)布最新銷售信息和資料、客戶聯(lián)絡(luò)等。⑶、面積要求：80m2以內(nèi)（含衛(wèi)生間）。A、洽談區(qū)域：50m2B、展示區(qū)域：15m2C、接待區(qū)域：10m2⑷、裝修要求：通透、明亮、簡(jiǎn)潔，風(fēng)格應(yīng)與本案龍泉售樓中心類似或接近。二、營(yíng)銷參觀通道的建議 本案銷售的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是樓盤的戶型、自然生態(tài)的環(huán)境以及對(duì)目標(biāo)群體而言誘人的價(jià)格。雖然我們注意了在項(xiàng)目開盤前景觀的營(yíng)造、會(huì)所前庭廣場(chǎng)的營(yíng)造、售樓中心裝修氛圍的營(yíng)造等，但經(jīng)過(guò)引導(dǎo)期后，特別是樓盤主題竣工、施工跨架貼墻面磚、局部中庭景觀形成時(shí)，參觀通道的設(shè)立對(duì)銷售的促進(jìn)效果顯而易見。建議參觀通道的路線設(shè)計(jì)如下： 通過(guò)售樓中心的二樓，先登高望遠(yuǎn)，感受樓盤規(guī)模和氣勢(shì)，然后從二樓下來(lái)到樓盤的中心中庭花園，通過(guò)中庭花園到達(dá)樣板間（具體路線得根據(jù)施工路線和范圍進(jìn)行調(diào)整）。三、購(gòu)房直通車的建議 為方便市區(qū)內(nèi)的購(gòu)房客戶前來(lái)參觀，購(gòu)房直通車設(shè)置的重要性不言而喻。建議購(gòu)置至少一臺(tái)中型面包，車身按照樓盤VI系統(tǒng)進(jìn)行包裝，使之成為項(xiàng)目流動(dòng)的活廣告。四、在項(xiàng)目引導(dǎo)期時(shí)物業(yè)管理設(shè)置醫(yī)療中心、文化中心、購(gòu)物運(yùn)送中心對(duì)項(xiàng)目促銷的建議 針對(duì)目標(biāo)群體年齡的特征和對(duì)生活設(shè)施配套的實(shí)際需要，在項(xiàng)目營(yíng)銷的推廣中，如能盡早成立社區(qū)的醫(yī)療中心、文化中心、購(gòu)物運(yùn)送中心對(duì)項(xiàng)目將極大提升樓盤的品質(zhì)和附加值，真正達(dá)到通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理促進(jìn)樓盤的銷售。五、樓盤銷售所需銷售資料、法律、法規(guī)手續(xù)以及施工進(jìn)度的建議 為按照合同約定時(shí)間完成樓盤90%的銷售面積，需要開發(fā)商硬件的支撐，其中項(xiàng)目全套的法律、法規(guī)手續(xù)（五證、兩書、經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門確認(rèn)的面積、銀行按揭合同等）、施工進(jìn)度計(jì)劃安排將直接影響銷售的排期、計(jì)劃及銷售額的回款；樓盤銷售所需銷售資料如下：序號(hào)名稱份數(shù)備注1銷售合同正本2銷售補(bǔ)充協(xié)議3商品房說(shuō)明書4質(zhì)量保證書5物業(yè)管理協(xié)議6按揭須知序號(hào)名稱份數(shù)備注7購(gòu)房程序8住戶登記表9住戶回訪表10住戶檔案登記表11定單12銷售軟件13銷售政策（價(jià)格表）14銷售坐標(biāo)表15套型圖16各種證書序號(hào)名稱份數(shù)備注17DM單18樓書19裝飾裝修協(xié)議六、各類公關(guān)活動(dòng)邀請(qǐng)相關(guān)單位協(xié)作的建議 在項(xiàng)目的推廣過(guò)程中采用了大量的公關(guān)活動(dòng)，其中涉及到成都市古文詩(shī)詞協(xié)會(huì)、共青團(tuán)成都市委宣傳部、知名廣告公司、成都市經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)等多家單位，建議開發(fā)商全力邀請(qǐng)上述單位積極參與到項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)中（具體聯(lián)系辦法和參與方案詳見公關(guān)執(zhí)行案）。