【正文】 ———— ——其他—————————— ——合計%%5919 l 車庫：為提升項目檔次與客戶尊貴感。l 奢華三大堂設(shè)置——252。 入戶大堂、電梯大堂、車庫大堂，三大堂視覺、裝修統(tǒng)一化，處處體現(xiàn)業(yè)主尊貴；252。 酒店式7~10米挑高入戶大堂，水晶吊頂，高雅氣派，豪宅典范；252。 電梯大堂明亮開敞，燈光布置以黃色系為主，營造居家氛圍。l 觀光電梯——252。 觀光梯是飽覽美景的絕佳載體，回家的路也是一道風(fēng)景，利于本項目最大限度容納城市及河面景觀；252。 觀光電梯占用公共空間相對一般電梯少，利于本項目延展空間；252。 借鑒案例：深圳市萬科十七英里、深圳市君匯新天。l 精裝修：精裝修帶來較大溢價空間，且有助于提升發(fā)展商品牌和住宅居住品質(zhì)，未來精裝修將是中高端物業(yè)的發(fā)展趨勢，因此本項目未來需突破片區(qū)高度，樹立精裝修的絕對話語權(quán)。l 智能化：智能化是高端物業(yè)的發(fā)展趨勢，在片區(qū)內(nèi)提倡低碳生活及科技智能化，有利突圍市場，引起客戶的關(guān)注及輿論，為項目奠定口碑基礎(chǔ)。示意圖l 樹立城市標(biāo)桿：每一個五星級酒店都是一個城市中心。這是品牌酒店聚合城市功能的特性決定的，也是被多個國際大都市的五星級酒店反復(fù)驗證的事實。l 促進(jìn)片區(qū)發(fā)展：五星級酒店是一個強大的磁場，融匯城市各種資源，集商務(wù)、購物、休閑、文化、娛樂等于一體，人們在這個區(qū)域能滿足生活的所有需求，拉動城市及片區(qū)的消費力，真正實現(xiàn)一站式生活。建立一座屬于衡陽人自己的五星級酒店，是市民所期盼的。l 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長：五星級酒店是展示城市形象的名片，對于提高衡陽市的整體接待能力，改善投資環(huán)境，促進(jìn)市民就業(yè)，形成穩(wěn)定的稅收，帶動衡陽市商務(wù)、休閑、旅游行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有積極作用。l 結(jié)合酒店、商業(yè)與住宅為一體的成功案例：深圳華潤萬象城：是深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群?！?004深圳最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)項目”——華潤中心萬象城，這座深圳最大規(guī)模、最具影響力的購物及娛樂中心，無疑將成為深圳新的商業(yè)中心、萬眾矚目的舞臺焦點，她帶給深圳的將不僅僅是史無前例的一站式購物服務(wù)，還包括前所未有的休閑娛樂體驗……深圳大中華IFC：　建筑綜合體有著一般項目所無法擁有的綜合優(yōu)勢，現(xiàn)代都市中，習(xí)慣于快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，形成一塊福地、旺地、財?shù)亍ｊP(guān)于綜合體的描述如下：綜合體建筑是樹立城市形象的標(biāo)志性建筑。有助于城市的現(xiàn)代化與國際化?；有枨鬄楸舜颂峁├婕靶?，同時對項目本身及周邊物業(yè)升值產(chǎn)生積極的影響。產(chǎn)生聚集規(guī)模的效應(yīng)。提高入駐門檻，是企業(yè)和個人身份的強音表達(dá)。通過三維空間構(gòu)筑立體交通系統(tǒng)，區(qū)域的通達(dá)性較好。信息化程度較高，信息傳遞比較快。2. 方案評估意見結(jié)合對市場的調(diào)查研究以及我司多年的市場經(jīng)驗，評估認(rèn)為本項目產(chǎn)品定位良好，項目符合區(qū)域市場的需求，并且該定位方向使本項目在未來市場具有較強的競爭實力，有效地打開石鼓區(qū)的房產(chǎn)市場。五、項目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃及銷售節(jié)奏1. 項目建設(shè)規(guī)劃概況序號名稱單位合計1總用地面積㎡200,2總建筑面積（計容）㎡868,　住宅（包括配套商業(yè)及酒店）㎡700,　安置房㎡168,3容積率4建筑高度m5土地使用年限年6開發(fā)建設(shè)期年本項目計劃分5個地塊開發(fā)，其中包括1塊安置房用地，3塊商住房用地及1塊酒店用地。具體排布如下：1號地塊為安置房用地，根據(jù)規(guī)定，該用地占地面積為12萬平方米（180畝），建筑為7層高多層單位。該地塊戶型由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，開發(fā)商協(xié)助完工。24號地塊為本項目商住房用地，總占地20萬平方米，計容建筑面積達(dá)70平方米。該地塊的物業(yè)形態(tài)為高層、商業(yè)，其中高層單位戶型比例按照目前市場熱銷及客戶訴求的產(chǎn)品為主。商業(yè)為沿街連廊形態(tài)，可滿足項目業(yè)主的需求，同時能夠較好的彌補片區(qū)商業(yè)缺乏的問題，為片區(qū)重樹形象打下基礎(chǔ)。5號地塊為項目的酒店用地，規(guī)劃建設(shè)為5星級別，一方面利好項目樹立高端形象，另一方面為石鼓片區(qū)吸引高端客戶關(guān)注，為片區(qū)贏得人氣。2. 項目銷售節(jié)奏計容積率建筑面積868000平方米，按照擬規(guī)劃條件、初步策劃方案和開發(fā)公司的實際情況，本項目一期開發(fā)進(jìn)度安排擬定如下：252。 規(guī)劃設(shè)計與報批報建階段 2013年252。 前期工程階段 2013年6月2013年12月252。 項目施工階段 2014年1月2015年12月252。 住宅銷售階段 2014年8月2015年12月，銷售率100% 二期開發(fā)時間20152017年 三期開發(fā)時間20162018年本項目開發(fā)周期從2013年至2018年，共計約6年。項目工程計劃橫道圖序號項目2012年2013年2014年2015年2016年2017年1項目前期（含拆遷談判）　　　　　　2項目拆遷　　　　　　3奠基及施工　20%　50%30%4住宅銷售階段　　40%60%六、項目資本投入及社會效益1. 項目資本投入根據(jù)估算，本項目總投資256,390萬元，包括土地及前期費用35,190萬元，建筑安裝工程費187,600萬元。項目開發(fā)成本(不含管理費用、財務(wù)費用和銷售費用)達(dá)235,271萬元，資金自籌解決。表61：項目總投資估算表序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)　開發(fā)建設(shè)總投資2,954868,000256,3901開發(fā)成本2,710200,000235,271土地成本1,500200,00030,000前期工程費60868,0005,190建筑安裝工程費2,161868,000187,600開發(fā)期間稅費65868,0005,628不可預(yù)見費79868,0006,8532開發(fā)費用868000管理費用81868,0007,058財務(wù)費用0868,0000銷售費用162868,00014,062注：以上測算數(shù)據(jù)來源委托方提供說明：項目總占地塊面積約650畝，其中：市政綠化帶及其它占地170畝，商住及酒店用地占480畝（拆遷安置房用地占約180畝。拆遷安置房無地價。建設(shè)資金750元|平方計入成本）以上數(shù)據(jù)是與石鼓區(qū)政府部門溝通初步得知。故本研究報告所有相關(guān)測算暫按以上數(shù)據(jù)測算。各項目投資估算具體說明如下： l 土地費用即為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，假如根據(jù)開發(fā)公司提供的土地成本資料（土地費用按100萬/畝計算），確定項目土地費用為30,000萬元。l 前期費用項目前期費用包括勘察、設(shè)計、報建、三通一平、其他規(guī)費（包括安檢、監(jiān)理、咨詢等費用），合計5,190萬元，詳見“”。l 建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括各類型物業(yè)的樁基礎(chǔ)工程費、土建工程費、安裝工程費等，根據(jù)開發(fā)公司類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定。此費用按照項目建設(shè)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。本項目建筑安裝工程費共計187,600萬元，詳見“”。l 開發(fā)期間稅費即本項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，按前期費用和建筑安裝工程費、區(qū)內(nèi)配套工程費3%的比例估算。項目開發(fā)期稅費合計5,628萬元。l 不可預(yù)見費參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，按前述各項費用之和的5%取值。項目不可預(yù)見費合計6,853萬元。l 管理費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，按土地成本、前期費用和固定資產(chǎn)投資的3%取值。項目管理費用合計7,058萬元。l 銷售費用即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照深圳市房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的銷售特點，%取值。項目銷售費用合計14,062萬元。l 財務(wù)費用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，在這里是指借款利息和融資費用。本項目的開發(fā)自有資金及銷售收入能滿足投資所需要的費用。因此本項目可不產(chǎn)生財務(wù)費用。以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本。 注：安置房不急土地成本，不算占地面積，而安置房的建安成本750元/平，故算建筑面積；2. 社會效益分析本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，對衡陽石鼓區(qū)建設(shè)發(fā)展起到了積極的推動作用，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。本項目共交納銷售稅金及附加26,249萬元、土地增值稅18,749萬元、所得稅41,834萬元，為地方政府增加了財稅收入。項目的開發(fā)建設(shè)，將給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會。七、可行性研究結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目用地權(quán)屬清晰，開發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。符合國家城鎮(zhèn)商品房開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。項目建設(shè)資金來源于自有資金及銷售回款。項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加政府財稅收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，具有明顯的社會效益。此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分，具備可行性。可行性研究結(jié)論是：本項目可行。由于本分析報告撰寫的時間比較短，且各類數(shù)據(jù)的收集工作存在一定難度，若報告出現(xiàn)數(shù)據(jù)不完整或結(jié)構(gòu)不完善的地方，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)諒解、指出，我們將作相應(yīng)調(diào)整。謝謝！