【正文】 。 片區(qū)東北側(cè)片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)，近年新推樓盤以舒適性的大戶型為主，面積多為100平方米以上的3房以上戶型，少量的小戶型，均價多在15,00020,000元/平方米以上，少量小戶型價格約為10,00015,000元/平方米；216。 東北側(cè)片區(qū)二手房交易市場中以蛇口為例，120平方米以上戶型成交量逐年增加，從價格上來看，120平方米以上產(chǎn)品價格明顯高于小面積產(chǎn)品，價格在17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價格增長速度較快；216。 項目周邊商業(yè)類型為街鋪和集中式商業(yè)，因位置、商業(yè)類型、經(jīng)營內(nèi)容等不同，商業(yè)租金存在較大差異。四 項目SWOT分析 S（優(yōu)勢）背靠大南山，擁有較好的海景、山景等稀缺的自然景觀資源；片區(qū)內(nèi)住宅項目較高檔，項目地塊臨近大南山豪宅區(qū)，有利于整體產(chǎn)品價值的提升；4. 2 W(劣勢)地鐵雖路經(jīng)興海大道，但站點相距項目仍有一段距離；項目為車輛段上建物業(yè)，可能對消費者存在潛在心理影響；地塊東南側(cè)設(shè)有危險品庫，為項目發(fā)展帶來一定不利影響；項目西南側(cè)港區(qū)內(nèi)設(shè)有月亮灣電廠，對本項目銷售帶來一定環(huán)境及心理影響；地塊與蛇口片區(qū)居住小區(qū)密集的區(qū)域存在一定距離，項目地塊居住、商業(yè)氛圍較弱，同時地塊配套的不完善性使項目銷售面臨一定的風險；地塊臨近蛇口港區(qū)，高尚生活氛圍弱化，港口功能強化，對項目發(fā)展帶來一定的不利影響；地塊主體架構(gòu)要求開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗、技術(shù)水平較高，對產(chǎn)品戶型設(shè)計、創(chuàng)新均存在較大限制，而產(chǎn)品的設(shè)計對可實現(xiàn)銷售價格聯(lián)系較大；4. 3 O（機會）大南山區(qū)的良好發(fā)展規(guī)劃為本項目的發(fā)展帶來利好；區(qū)域臨近西部通道、蛇口客運港口，對外開放性強，這給本項目發(fā)展帶來利好；片區(qū)可供銷售項目有限，小戶型供給較少，本項目具有一定的發(fā)展機會；關(guān)內(nèi)土地資源稀缺進一步凸現(xiàn)，這將為本項目發(fā)展帶來一定利好；4. 4 T（挑戰(zhàn)）經(jīng)濟及政策環(huán)境的變化為本項目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)；當前房地產(chǎn)市場處于震蕩調(diào)整期，預期前景具有一定的不確定。五 項目定位216。 蛇口片區(qū)土地稀缺性增強，項目發(fā)展應(yīng)從土地價值最大化角度出發(fā)，充分利用空間及資源雙重稀缺性，充分挖掘、發(fā)展項目的潛在價值；216。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍有一定的不確定性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于震蕩調(diào)整期，房地產(chǎn)價量也表現(xiàn)為震蕩調(diào)整；216。 本片區(qū)作為深圳溝通外界區(qū)域的重要交通節(jié)點，蛇口客運港帶來大量的人流量，西部通道亦即將開通，作為客流、物流的過渡區(qū)將保持特有的開放性和獨立性；216。 項目發(fā)展應(yīng)立足未來，弱化區(qū)域不足，充分利用大配套區(qū)來提升自身價值；216。 利用項目區(qū)位的過渡型性質(zhì)，以自住型客戶為主，與周邊片區(qū)相比，應(yīng)從戶型和價格方面創(chuàng)造優(yōu)勢；216。 而從穩(wěn)健角度出發(fā)，區(qū)域應(yīng)合理確定開發(fā)進程，與居住區(qū)內(nèi)道路交通、公共配套設(shè)施以及市政設(shè)施開發(fā)進度相銜接，完善小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施；216。 需充分利用空間及資源的雙重優(yōu)勢，注重品質(zhì)，打造高性價比產(chǎn)品，提高抗風險能力?？蛻舳ㄎ豢紤]因素：216。 項目區(qū)域?qū)傩詾楦蹍^(qū)向城區(qū)過渡的過渡型區(qū)域，所臨主干道以貨柜車居多；216。 項目區(qū)域條件不成熟，生活氛圍十分缺乏；216。 從周邊片區(qū)格局來看，本片區(qū)西北側(cè)前海區(qū)新推樓盤以中小戶型為主，面對的主力客戶是首次置業(yè)和首次改善性置業(yè)，人群包括周邊區(qū)域及部分福田羅湖的年輕白領(lǐng)；本片區(qū)的東北側(cè)區(qū)域則是以大戶型為主中高檔社區(qū)居多，市場較成熟， 120平方米以上戶型成交逐年活躍，客戶以外企管理人員及高級白領(lǐng)為主，為中高端及高端客戶的聚集區(qū)；216。 項目總體規(guī)模為中等，但約85%住宅為中小戶型的保障性住房和單身宿舍，承載的客戶將主要為中低收入人群，并成為本社區(qū)人口素質(zhì)的主要特色；216。 3號地塊規(guī)模較小，且受到2號地塊的位置、產(chǎn)品及客戶類型的影響，對高端客戶的吸引能力較弱；216。 本項目面對的主力客戶所在區(qū)域?qū)⒅饕獊碜杂谠谥苓吂ぷ魃畹闹挟a(chǎn)階級，如在赤灣、媽灣、前后海工作的白領(lǐng)及私營業(yè)主；可以為大南山周邊片區(qū)的補充性片區(qū)；216。 客戶具有一定的支付能力，但對總價有一定的要求，選擇以實用為主。因此，本項目的客戶定位可以為：首次置業(yè)、首次改善性置業(yè)客戶為主力客戶，其特征為：工作生活處于發(fā)展初期，具有成長潛力，年收入在2030萬，有一定積累的中產(chǎn)有車一族，主要追求高性價比，戶型要求是實用以及舒適。圖：目標客戶分析圖偶得客戶境外客戶、投資客特征：對海景、山景資源較敏感，海景將是吸引其的重要資源；戶型需求160㎡以上。核心客戶重要客戶偶得客戶核心客戶南山區(qū)政府公務(wù)員、教師周邊港區(qū)、工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人群等；特征：首次改善型置業(yè)，有一定支付能力，但對總價有要求；戶型需求86113㎡。重要客戶周邊片區(qū)私營業(yè)主、高級管理人群；特征：自住型需求，有較強支付能力，對居住環(huán)境有一定要求；戶型需求120160㎡。3號地塊產(chǎn)品定位考慮因素：216。 近年推出樓盤中的小戶型樓盤暢銷產(chǎn)品的戶型為86110平方米的三房，以及6477平方米的兩房；216。 中大戶型聚集區(qū)，120平方米以上產(chǎn)品活躍程度逐年增加，100140平方米是成交的熱點； 160平方米以上復式產(chǎn)品比小面積平面產(chǎn)品更受歡迎；216。 項目所在位置具有一定的劣勢，但可以從產(chǎn)品和價格上占有優(yōu)勢；216。 結(jié)合項目的客戶定位，則本項目3號地塊戶型定位如下：面積區(qū)間以86110平方米的3房為主力戶型，搭配120160平方米的舒適三房和四房，少量160平方米以上大尺度戶型，在戶型設(shè)計上增加復式產(chǎn)品，增加項目亮點。項目價格的定位將結(jié)合項目特征、市場情況確定如下：216。 本項目的價格定位應(yīng)主要參考西北環(huán)繞帶新推樓盤價格；216。 本項目1號地塊為單身宿舍，客戶定位具有一定的針對性，價格應(yīng)低于周邊片區(qū)，根據(jù)市場分析數(shù)據(jù)，近兩年周邊區(qū)域中小戶型樓盤首期開盤均價約為9,000元/平方米，如中海陽光玫瑰園首批戶型以2房為主，起價9,000、均價9,500元/平方米，陽光花地以12房為主，銷售均價約為9,200元/平方米，建議單身宿舍銷售均價為8,500元/平方米；216。 2號地塊不考慮銷售，將從成本角度收回投入；216。 3號地塊為商品住宅，依山而建，距交通主干道較遠，從安靜程度及景觀角度都具有一定的優(yōu)勢，參考當前周邊大戶型樓盤價格，如：中海陽光玫瑰園，2期主要是7780多平方米的兩房改三房、86平方米左右的小三房。2期4棟1單元、3棟起價10,000、均價11,500元/平方米； 4棟4單元起價10,000、均價14,000元/平方米；依云伴山均價約為12,200元/平方米，預計2011年下半年推出住宅銷售均價可以為12,000元/平方米；216。 社區(qū)商業(yè)將持有經(jīng)營，由于區(qū)域環(huán)境的不成熟性及居住性物業(yè)的不集中，商業(yè)將主要為本社區(qū)住宅提供服務(wù)，經(jīng)營內(nèi)容以超市、便利店等為主，可實現(xiàn)初始租金將不高，參考周邊片區(qū)商業(yè)租金、售價與住宅售價的情況，本項目社區(qū)商業(yè)可實現(xiàn)50~80元/，按照謹慎原則，確定商業(yè)部分租金均價為50元/；參考《深圳市房地產(chǎn)年鑒》并結(jié)合近3年該區(qū)域商業(yè)市場租賃情況，確定租金年遞增率為3%。六 項目經(jīng)濟效益評價216。 基于貴方對項目前期工程及施工的關(guān)鍵節(jié)點的把握，本計劃將結(jié)合以上節(jié)點安排項目銷售；216。 項目銷售至少考慮3個月的蓄客期，銷售時間安排盡量結(jié)合春、秋交會；216。 銷售速度，綜合考慮深圳市總體銷售特點，并參考2009年以來新開盤樓盤銷售速度確定本項目的銷售周期；216。 2009年14月，90平方米以內(nèi)住宅銷售套數(shù)為17726套；216。 ；216。 ；216。 由于本項目規(guī)模較小，且屬于南山區(qū)稀有的小戶型住宅項目，因此假定項目的銷售周期約為1年左右；216。 其中商業(yè)部分的租賃情況在一定程度上受到住宅銷售情況的影響，因此可結(jié)合3號地塊單身宿舍、商品住宅的銷售及入住情況統(tǒng)一招商；216。 參考周邊不成熟片區(qū)商業(yè)租賃情況，租賃市場成熟需要3年左右，出租率可達95%。綜合以上考慮本項目的工作計劃安排建議如下：表61：關(guān)鍵時間節(jié)點計劃表地塊前期工程、施工及竣工期銷售期銷售率備注：結(jié)構(gòu)封頂1號地塊100%2號地塊（商業(yè)）預計2012上半年開始招商，測算期至2016年底測算期末出租率達95%3號地塊98%3號地塊為主要回現(xiàn)地塊，受平臺建設(shè)影響，兩階段的銷售時間間隔將較長，這不利于動態(tài)回收指標，因此在實施時應(yīng)盡量拉近地塊的銷售時間；216。 項目規(guī)劃指標采用委托方提供用地規(guī)劃設(shè)計條件，詳見下表；216。 土地投入將引用土地評估報告的數(shù)據(jù)；216。 考慮到投入資金的動態(tài)影響，保障性住房的投入假定為先投入后回收；216。 保障性住房投入構(gòu)成中財務(wù)費用將按比例分攤；216。 另外，因占用資金帶來的成本將計入保障性住房投入中，作為資金返還內(nèi)容之一；216。 項目基準收益率以12%為參考指標。表62：用地規(guī)劃指標表序號 項 目總用地規(guī)劃指標1用地面積(㎡)125, 2容積率≤3覆蓋率≤45%4總建筑面積430, 5其中：計容積率面積(㎡)306, 保障性用房182, 保障性住房181, 物業(yè)管理用房 物業(yè)開發(fā)項目112, 住宅(㎡)45, 單身宿舍62, 商業(yè)5, 配套設(shè)施8, 社區(qū)健康服務(wù)中心1, 居住小區(qū)文化3, 居委會 社區(qū)服務(wù)站 郵政所 其它公共配套設(shè)施 12班幼兒園3, 車輛段派出所2, 核增建筑面積123, 住宅首層架空13, 停車庫及設(shè)備面積70, 車庫層架空面積40, 本項目總投資約為229,002萬元，其中保障性住房投資約為141,189萬元，約占總投資額的62%?？梢姳Ｕ闲宰》客顿Y比重較大，將直接影響項目的盈利水平。保障性住房總投資估算中成本投入約128,197萬元，即（1至6項之和+10項）128,197萬元。表63：項目總投資估算序號項目名稱項目整體投資估算其中：保障性住房投資估算總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例1土地成本84,250 6,789 %48,415 2,562 %土地價值18,242 1,470 %0 0 %平臺搭建費用66,008 2,156 %48,415 2,562 %2前期工程費9,433 308 %6,207 329 %3建筑安裝工程費89,346 2,919 %61,326 3,246 %4公共設(shè)施費10,067 329 %6,693 354 %5不可預見費3,574 117 %2,453 130 %6開發(fā)期間稅費2,734 89 %1,877 99 %7財務(wù)費用20,390 666 %12,992 688 %8銷售費用1,592 128 %0 0 %9銷售稅金及附加5,829 190 %0 0 %10公用設(shè)施專用基金1,787 58 %1,227 65 %11合 計229,002 7,481 %141,189 7,473 %注：土地投入額度引自土地價值評估報告，為3地塊包含平臺建設(shè)成本的土地價值，%的購地稅；2號地塊的土地成本則主要為平臺建設(shè)成本；平臺建設(shè)費用、前期工程費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施費、開發(fā)期間稅費引自委托方提供的數(shù)據(jù)；其中保障性住房建安成本為帶裝修的成本，其它不帶裝修；不可預見費一般為建安工程費的2%3%，考慮到本項目的特殊性取4%；公共維修基金根據(jù)相關(guān)規(guī)定按照建安工程的2%計算；%計算；單方造價按照計容積率建筑面積分攤，具體地塊為主要建筑加上分攤的配套面積為分攤基數(shù)。投資資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售收入。項目總投資為229,002萬元，企業(yè)自籌資金為50,000萬元，滿足普通商品住房自有資金20%的要求。銀行融資98,000萬元，銷售回款支持約81,002萬元。資金構(gòu)成情況如下表所示：表64：項目資金構(gòu)成表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金50,000%2銀行融資98,000%3銷售回款81,002%4總投資229,002% 結(jié)合項目開發(fā)工程進度資金使用計劃如下：表65：投資計劃表序號項目名稱投資金額2009 2010 2011 2012 上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地投入84,250 42,125 42,125 　　　　　　2前期工程費9,433 2,641 2,641 1,132 1,132 943 943 　　3建筑安裝工程費89,346 　12,764 12,764 19,146 19,146 12,764 6,382 6,382 4公共設(shè)施費10,067 1,258 1,258 1,258 1,258 1,258 1