【正文】 X X ㎡ = 58, 盈利能力分析銷售額 – 成本 = 盈利58, = 八、 風險分析 風險組成根據(jù)項目自身所處位置，銷售周期和項目的市場，產(chǎn)品客群定位及整體的地產(chǎn)市場和區(qū)域性地產(chǎn)情況，加上不可預計的市場變化等，歸納出以下幾點主要風險。： 政府性規(guī)劃實施的滯后影響：區(qū)域為旅順區(qū)重點開發(fā)投資區(qū)域，定位為旅游度假區(qū)，未來發(fā)展可觀，但是政府投入的時間和資金的不確定行，特別是基礎設施的建設，將直接影響到項目的開發(fā)及銷售狀況，增加我公司的開發(fā)風險；如規(guī)劃路、飲用水、電、供暖等工程的建設，交通的開通等。 營銷風險：項目位置遠離旅順主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口消費購買水平較低且人口數(shù)量較少，可見項目的客群定位應以區(qū)域外人員為主，甚至旅順區(qū)內(nèi)的客群比例不會很大，這樣做營銷上的資金投入將會增加，同時費用的有效性、合理性也存在諸多不確定性；同理銷售周期上也存在其不確定性 競爭風險：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目的開發(fā)商在市場上有一定的自身品牌效應，加上資金投入都比較大，特別是對配套上，如大型的海上樂園，市內(nèi)游泳館等，這些都加大了客戶對項目的吸引力和信任感。這對我公司的項目的開發(fā)及銷售就形成了較大的威脅。 資金風險：開發(fā)商資金多以銀行貸款和融資的方式來完成，但是房地產(chǎn)是一項周期長，資金投入大、不可預見性多的產(chǎn)業(yè)，資金風險隨時都有可能出現(xiàn)。 國家調(diào)控及市場風險：市場變化時間上的不確定性，勢必加大開發(fā)的風險 項目風險回避在項目開發(fā)的各個階段，建立科學細致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產(chǎn)品成功的重要因素，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認可的根本。2. 形象包裝和營銷策略項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策略。成功的形象包裝和營銷策略能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。3）成本控制（這里暫不詳解）4）項目融資管理對投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和精力集中在公司主營業(yè)務的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之內(nèi)。做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行。5風險轉(zhuǎn)讓采用和開發(fā)中合作的各單位簽訂非現(xiàn)金結(jié)算協(xié)議，以抵房形式結(jié)算；如設計規(guī)劃單位、營銷單位、媒體公司、施工單位及房源銀行抵押等，進行封現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，利潤上我司可能有所減少，但整體衡量上與我司有利，更可協(xié)商簽訂補充，市場變化時，調(diào)整策略，提升利潤。九、結(jié)論及建議針對項目建設的可行性，綜合前面幾章所述，提出以下結(jié)論： 本項目的建設，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。作為新的經(jīng)濟增長點和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)發(fā)展和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設中有著十分重要的地位和作用，市場形勢良好，宏觀、微觀市場均保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大，為項目提供了良好的開發(fā)背景。 本項目的規(guī)劃設計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。項目整體開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求。 本次可行性研究對項目開發(fā)的技術分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從項目開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了合理利用資金啟動整個項目的目的。 從財務評價指標上來看，項目開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復調(diào)整。主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市功能區(qū)域集中劃分對項目造成的盈利能力影響。以目前來看，整個項目完成后，本項目將成為金渤海岸規(guī)模較大、設備較全、功能、服務較為完善的新型現(xiàn)代化城區(qū)，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力、資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設要求、財務評價項目收益率高于基準收益率，盈利能力及清償能力較強、風險分析表明本項目開發(fā)風險較小。問題1）行業(yè)景氣程度、市場規(guī)模及需求結(jié)構、對價格/租金的接受程度及敏感程度對本項目效益的影響較大。2）本項目建設成本較高（主要是設備因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。3）本項目投資回收期較長，借款財務費用成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。建議根據(jù)以上問題及評價過程中對本項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：1） 經(jīng)營管理風險規(guī)避A本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。B在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。C做好物業(yè)管理和售后服務工作。2） 金融財務風險規(guī)避從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：1一次性付款方式；2分期付款方式；3七成銀行按揭方式；4建筑分期付款+銀行按揭；5特惠免息分期付款；6全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠消減金融財務風險。3） 建設管理措施A整合企業(yè)資源，提高操作水平。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立項目小組(跨職能項目管理機構)，包括投資、財務、營銷、人力資源等部門人員。制定投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，提高項目運作效率，加強同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。加強公司內(nèi)部管理，健全各項財務制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制。B根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。因此，應對開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案做精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進行本項目的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進行開發(fā)建設。C作為一個大型的商業(yè)樓盤開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。D基于自身條件，本項目銷售對收益及財務平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。E項目在招投標階段應該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設過程中應加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。十、主要參考書目及參考資料{1}《投資項目可行性研究指南》編寫組：《投資項目可行性研究指南》（試用版），中國電力出版社{2}劉曉君等編著：《技術經(jīng)濟學》（第二版），西北大學出版社。{3}中國證券市場研究設計中心研究開發(fā)部北京國經(jīng)聯(lián)信息技術研究中心：《2003 中國房地產(chǎn)業(yè)投資分析報告》{4}中華人民共和國國家統(tǒng)計局 編《中國統(tǒng)計年鑒 CHINA STATISTICAL YEARBOOK （）》{5}牛鳳瑞主編《2004年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》，社會科學文獻出版社【6】國泰君安證券行業(yè)研究報告《房地產(chǎn)業(yè)2005年投資策略》【7】中華人民共和國建設部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中國計劃出版社【8】中國房地產(chǎn)估價學會編《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》中國物價出版社【9】中國房地產(chǎn)估價學會編《房地產(chǎn)估價理論與方法》中國物價出版社【10】《大連統(tǒng)計年鑒》中國統(tǒng)計出版社【11】房地產(chǎn)相關報紙、期刊、網(wǎng)站?！?2】大連市有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準。19