【正文】 X X ㎡ = 58, 盈利能力分析銷售額 – 成本 = 盈利58, = 八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)組成根據(jù)項(xiàng)目自身所處位置，銷售周期和項(xiàng)目的市場，產(chǎn)品客群定位及整體的地產(chǎn)市場和區(qū)域性地產(chǎn)情況，加上不可預(yù)計(jì)的市場變化等，歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)。： 政府性規(guī)劃實(shí)施的滯后影響：區(qū)域?yàn)槁庙槄^(qū)重點(diǎn)開發(fā)投資區(qū)域，定位為旅游度假區(qū)，未來發(fā)展可觀，但是政府投入的時(shí)間和資金的不確定行，特別是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)及銷售狀況，增加我公司的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；如規(guī)劃路、飲用水、電、供暖等工程的建設(shè)，交通的開通等。 營銷風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目位置遠(yuǎn)離旅順主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口消費(fèi)購買水平較低且人口數(shù)量較少，可見項(xiàng)目的客群定位應(yīng)以區(qū)域外人員為主，甚至旅順區(qū)內(nèi)的客群比例不會(huì)很大，這樣做營銷上的資金投入將會(huì)增加，同時(shí)費(fèi)用的有效性、合理性也存在諸多不確定性；同理銷售周期上也存在其不確定性 競爭風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)商在市場上有一定的自身品牌效應(yīng)，加上資金投入都比較大，特別是對配套上，如大型的海上樂園，市內(nèi)游泳館等，這些都加大了客戶對項(xiàng)目的吸引力和信任感。這對我公司的項(xiàng)目的開發(fā)及銷售就形成了較大的威脅。 資金風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商資金多以銀行貸款和融資的方式來完成，但是房地產(chǎn)是一項(xiàng)周期長，資金投入大、不可預(yù)見性多的產(chǎn)業(yè)，資金風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都有可能出現(xiàn)。 國家調(diào)控及市場風(fēng)險(xiǎn)：市場變化時(shí)間上的不確定性，勢必加大開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因素，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。2. 形象包裝和營銷策略項(xiàng)目價(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策略。成功的形象包裝和營銷策略能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競爭力。3）成本控制（這里暫不詳解）4）項(xiàng)目融資管理對投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和精力集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，以支撐投資項(xiàng)目，使房地產(chǎn)項(xiàng)目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)。做好融資工作，確保資金到位，可以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。5風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓采用和開發(fā)中合作的各單位簽訂非現(xiàn)金結(jié)算協(xié)議，以抵房形式結(jié)算；如設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、營銷單位、媒體公司、施工單位及房源銀行抵押等，進(jìn)行封現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，利潤上我司可能有所減少，但整體衡量上與我司有利，更可協(xié)商簽訂補(bǔ)充，市場變化時(shí)，調(diào)整策略，提升利潤。九、結(jié)論及建議針對項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面幾章所述，提出以下結(jié)論： 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)發(fā)展和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，市場形勢良好，宏觀、微觀市場均保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大，為項(xiàng)目提供了良好的開發(fā)背景。 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。項(xiàng)目整體開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求。 本次可行性研究對項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了合理利用資金啟動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的目的。 從財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，項(xiàng)目開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市功能區(qū)域集中劃分對項(xiàng)目造成的盈利能力影響。以目前來看，整個(gè)項(xiàng)目完成后，本項(xiàng)目將成為金渤海岸規(guī)模較大、設(shè)備較全、功能、服務(wù)較為完善的新型現(xiàn)代化城區(qū)，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求、財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目收益率高于基準(zhǔn)收益率，盈利能力及清償能力較強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)分析表明本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。問題1）行業(yè)景氣程度、市場規(guī)模及需求結(jié)構(gòu)、對價(jià)格/租金的接受程度及敏感程度對本項(xiàng)目效益的影響較大。2）本項(xiàng)目建設(shè)成本較高（主要是設(shè)備因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。3）本項(xiàng)目投資回收期較長，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。建議根據(jù)以上問題及評價(jià)過程中對本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議：1） 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避A本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。B在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。C做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2） 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：1一次性付款方式；2分期付款方式；3七成銀行按揭方式；4建筑分期付款+銀行按揭；5特惠免息分期付款；6全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3） 建設(shè)管理措施A整合企業(yè)資源，提高操作水平。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立項(xiàng)目小組(跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu))，包括投資、財(cái)務(wù)、營銷、人力資源等部門人員。制定投資計(jì)劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部外部環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)條件。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。B根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案做精確的編排和計(jì)算，對資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進(jìn)行本項(xiàng)目的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。C作為一個(gè)大型的商業(yè)樓盤開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性。D基于自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目銷售對收益及財(cái)務(wù)平衡具有重要作用，考慮到發(fā)展商實(shí)際情況，委托專業(yè)代理公司銷售不失為一種較好的選擇。E項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。十、主要參考書目及參考資料{1}《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫組：《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），中國電力出版社{2}劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第二版），西北大學(xué)出版社。{3}中國證券市場研究設(shè)計(jì)中心研究開發(fā)部北京國經(jīng)聯(lián)信息技術(shù)研究中心：《2003 中國房地產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告》{4}中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局 編《中國統(tǒng)計(jì)年鑒 CHINA STATISTICAL YEARBOOK （）》{5}牛鳳瑞主編《2004年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社【6】國泰君安證券行業(yè)研究報(bào)告《房地產(chǎn)業(yè)2005年投資策略》【7】中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》中國計(jì)劃出版社【8】中國房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)編《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》中國物價(jià)出版社【9】中國房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)編《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中國物價(jià)出版社【10】《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》中國統(tǒng)計(jì)出版社【11】房地產(chǎn)相關(guān)報(bào)紙、期刊、網(wǎng)站?！?2】大連市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。19