【正文】 、土建工程的施工：材料準(zhǔn)備、施工、生活設(shè)施建設(shè)等。設(shè)備安裝、管道敷設(shè)。設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行、考核。項(xiàng)目驗(yàn)收。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見表91。表91 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號 進(jìn)度項(xiàng)目內(nèi)容2003年2004年四季度一季度二季度三季度四季度1項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作2可研報告編寫3項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)4設(shè)備訂購5平整土地6土建工程施工7設(shè)備安裝調(diào)試8項(xiàng)目驗(yàn)收第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。建安費(fèi)，以國家建材局《建材工業(yè)土建工程概算定額》為計(jì)算依據(jù)，并根據(jù)**省**市的人工、材料及機(jī)械價格水平進(jìn)行調(diào)整，施工取費(fèi)執(zhí)行**市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（1）《**省建筑工程綜合定額》（一）、（二）《裝飾分冊》（1996）；（2）《**省建筑工程費(fèi)用定額》（1996）；（3）《**省安裝工程綜合定額》（1996）；（4）《**省安裝工程費(fèi)用定額》（1996）；（6）定額中沒有的子目以市場（廠家）現(xiàn)行價為準(zhǔn)；（5）**市相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備購置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價或報價資料進(jìn)行估算，并計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料。二、投資估算本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金三部分構(gòu)成，共計(jì)38000萬元。（見附表1 項(xiàng)目總投資估算表）（一）建設(shè)投資估算主要包括固定資產(chǎn)投資、遞延資產(chǎn)和不可預(yù)見費(fèi)。固定資產(chǎn)投資計(jì)32498萬元。其中，土建工程16050萬元，給排水工程271萬元，供電工程490萬元，采暖及空調(diào)費(fèi)1700萬元，消防設(shè)施74萬元，通訊設(shè)備76萬元，閉路電視安裝33萬元，電梯480萬元，道路、管線3200萬元，機(jī)房1000萬元，綠化工程656萬元，裝修工程5400萬元，其他1268萬元，土地使用費(fèi)1800萬元（土地共計(jì)600畝，每畝3萬元）。遞延資產(chǎn)計(jì)3750萬元。是項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于組織管理、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，其中管理費(fèi)2000萬元，工程監(jiān)理費(fèi)200萬元，勘探設(shè)計(jì)費(fèi)200萬元，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)800萬元，勞保統(tǒng)籌費(fèi)150萬元，銷售費(fèi)用400萬元。不可預(yù)見費(fèi)500萬元。（二）建設(shè)期利息252萬元本項(xiàng)目銀行借款本金10000萬元，（按五年期長期借款），建設(shè)期計(jì)半息，利息共計(jì)252萬元，建設(shè)期內(nèi)不還本付息。（三）流動資金按照定額估算法進(jìn)行估算，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后年需流動資金1000萬元。第二節(jié) 資金籌措本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資38000萬元，其中企業(yè)自籌27748萬元，銀行貸款10252萬元。（詳見附表2 投資使用計(jì)劃和資金籌措表）第十一章 經(jīng)濟(jì)評價第一節(jié) 財務(wù)數(shù)據(jù)估算一、收入及稅金估算營業(yè)收入主要是中心市場攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均13200萬元，商住房出售收入49800萬元。（一）中心市場出租收入年均13200萬元本項(xiàng)目中心市場共計(jì)五層，其中，共設(shè)4600個攤位，每個攤位按當(dāng)前市場出租價格23000元，計(jì)10580萬元；其余房屋出租收入計(jì)2620萬元，共計(jì)13200萬元。（二），共計(jì)銷售收入49800萬元。收入分兩年實(shí)現(xiàn)，第一年預(yù)計(jì)出售房屋總面積的70%，實(shí)現(xiàn)收入34860萬元。第二年預(yù)計(jì)出售房屋總面積30%，實(shí)現(xiàn)收入14940萬元。（三）營業(yè)稅金及附加根據(jù)國家規(guī)定，所有營業(yè)收入均按5%交納營業(yè)稅、按營業(yè)稅的7%交納城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅的3%教育費(fèi)附加，%交納交易印花稅，%交納交易管理費(fèi)。（詳見附表3 收入及營業(yè)稅金及附加估算表）二、營業(yè)成本估算經(jīng)營成本包括經(jīng)營費(fèi)用、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財務(wù)費(fèi)用。（一）經(jīng)營費(fèi)用是指在經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。工資福利費(fèi)，項(xiàng)目定員100人，按每人年工資額2萬元計(jì)，年工資總額計(jì)200萬元；福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)，共計(jì)28萬元，工資福利費(fèi)合計(jì)228萬元。維護(hù)修理費(fèi)，按年折舊額的15%計(jì)。管理費(fèi)，按工資總額的150%計(jì)，年均300萬元。水電費(fèi)，本項(xiàng)目投入運(yùn)營后，管理部門、商鋪年用水約15萬立方米，共計(jì)27萬元；用電180萬千瓦時，。（二）房產(chǎn)稅，按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%交納房產(chǎn)稅。（三）折舊及攤銷費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，參數(shù)的選取參照國家對企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，其中殘值率為5%，折舊年限為建筑物30年，設(shè)備按15年，開辦費(fèi)的攤銷按10年。（四）財務(wù)費(fèi)用，按現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，將項(xiàng)目經(jīng)營期發(fā)生的長期貸款利息以財務(wù)費(fèi)用的形式計(jì)入總成本費(fèi)用，%。（詳見附表4 經(jīng)營成本費(fèi)用估算表）三、利潤及分配按利潤的33%計(jì)算繳納所得稅，所得稅可免2年，稅后利潤先用于還款，還清貸款后按10%計(jì)提法定盈余公積金，按5%計(jì)提任意盈余公積金。第二節(jié) 財務(wù)評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對該項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行評價。一、財務(wù)盈利能力分析（一）根據(jù) [附表5 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）]計(jì)算的財務(wù)評價指標(biāo)如下（所得稅后）：%（二）根據(jù)損益表（詳見附表6 損益表）、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表（詳見附表 3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表）及總投資額計(jì)算的指標(biāo)： 投資利潤率 %%二、清償能力分析本項(xiàng)目長期借款共計(jì)10000萬元，按最大還款能力計(jì)算借款償還期為5年，還款資金首先來源折舊和攤銷，其次為稅后利潤。（詳見附表7 借款還本付息表）三、綜合效益評價（一）經(jīng)濟(jì)效益評價本項(xiàng)目建成后有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其收益為年均收入 ，；%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%；，可按期收回投資。（二）社會效益評價本項(xiàng)目建成后可改善和提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『徒?jīng)營條件，同時可解決**工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局失衡問題。中心市場的建成可帶動商貿(mào)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，給園區(qū)發(fā)展帶來生機(jī)和活力，同時項(xiàng)目建成后本地可增加10000多個工作崗位，可促進(jìn)勞動就業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展。由于這一小商品基地以大規(guī)模的批發(fā)業(yè)務(wù)為主，可帶動北方大范圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)和提高人民的消費(fèi)水平，增強(qiáng)社會穩(wěn)定。第三節(jié) 敏感性分析本項(xiàng)目中的總投資及出租收入變動對項(xiàng)目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個變動因素采用列表法，以稅后全投資財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計(jì)算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。5%的變化時，對財務(wù)凈現(xiàn)值、全部投資的內(nèi)部收益率造成的影響結(jié)果見表111。 表 111敏感性分析表序號項(xiàng)目基本方案固定資產(chǎn)投資出租收入5%5%5%5%2財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）3全部投資內(nèi)部收益率（%）從上表的分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進(jìn)行項(xiàng)目投資時應(yīng)慎重考慮出租價格的變化。第十二章 結(jié)論與建議第一節(jié) 結(jié)論**小商品市場發(fā)展有限公司將利用某縣特有的地理優(yōu)勢，在某新城大道以東、繞城路以西、傅家路以南、濰高路以北建設(shè)中國**小商品批發(fā)市場。擬建商住樓1000戶，166000 m2，中心市場一棟，占地600畝。該公司將吸收杭州九蓮綜合批發(fā)市場和文登**小商品批發(fā)市場成功運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)，將本市場建設(shè)成為連接國內(nèi)南北方物流業(yè)發(fā)展的橋梁和紐帶。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合**市及某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，項(xiàng)目建成后將大大提高**市和某縣的知名度，對于推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)將起到積極的推動作用。本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠滿足附近廣大人民生活消費(fèi)的需要，增加就業(yè)，繁榮商貿(mào)流通，增加北方地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)社會安定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本項(xiàng)目總投資38000萬元，其籌資構(gòu)成如下：項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌27748萬元，銀行貸款10252萬元。項(xiàng)目建成后除了實(shí)現(xiàn)改善投資環(huán)境，擴(kuò)大引資規(guī)模，形成區(qū)域發(fā)展的良好態(tài)勢，，%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，可按期收回投資，并可有一定盈余，因此建設(shè)**小商品批發(fā)市場的投入在財務(wù)上是可行的。 綜上所述，該項(xiàng)目是一個在投資方向、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等各方面均可行的項(xiàng)目。第二節(jié) 建議建議組建**小商品批發(fā)市場一期工程籌資委員會。項(xiàng)目投資是否能夠足額到位并合理使用對于預(yù)期目標(biāo)有決定性作用。因此，成立專門的籌資機(jī)構(gòu)，確保資金適時足額到位以規(guī)避風(fēng)險，合理安排和科學(xué)使用資金以減少風(fēng)險發(fā)生概率等，盡快使**小商品批發(fā)市場發(fā)揮出最大效益。由于本項(xiàng)目中出租收入的變化對整個項(xiàng)目影響較大，故在進(jìn)行投資時建議小商品批發(fā)市場建設(shè)和市場營銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營銷方案，確定合理的出租價格，以保證投資按期回收。