【正文】 殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ5088；《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ8485；《民用建設(shè)照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ3390；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1987；1《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ4888；1《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072002；1《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112001；1《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ9494；1《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》5004595；1國家、**省、**市的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；1地質(zhì)勘察報(bào)告；1已批準(zhǔn)的平面規(guī)劃圖、效果圖。第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目承辦單位的設(shè)計(jì)意圖、項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等條件、國家及省市的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目主要建筑設(shè)計(jì)方案如下：一、中心市場在項(xiàng)目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設(shè)中心市場樓一棟。二、商住樓在中心市場東西兩側(cè)及北側(cè)建設(shè)商住樓1000戶。第四節(jié) 供熱、給排水及消防方案一、供熱通風(fēng)系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目供熱方案依照我國《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1987）進(jìn)行設(shè)計(jì)。商住樓供暖所用熱源引自園區(qū)的供熱采暖系統(tǒng)，采暖管線從園區(qū)內(nèi)供熱管線接入。整個(gè)供熱通風(fēng)系統(tǒng)所用設(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能設(shè)備。（二）生活給水系統(tǒng)生活給水用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量本項(xiàng)目中心市場設(shè)4600個(gè)攤位，每個(gè)攤位按2人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)80L/人日，最高日用水量為736m3/日，考慮10%未預(yù)見水量，最高日用水量為810 m3/日。商住樓總戶數(shù)為1000戶，每戶人數(shù)按3人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按190L/人日，最高日用水量為570 m3/日，考慮10%未預(yù)見水量，最高日用水量為627 m3/日。生活用水供水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案商住樓各戶均設(shè)置水表分別計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由住戶承擔(dān)；中心市場出租攤位部分設(shè)總表計(jì)量，產(chǎn)生的水費(fèi)由市場管理單位承擔(dān)；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心分別在各出租房屋內(nèi)設(shè)置水表，產(chǎn)生的水費(fèi)由承租方承擔(dān)。雨水排水系統(tǒng)基本設(shè)計(jì)方案雨水納入雨水管道系統(tǒng)中，排入排水渠，經(jīng)處理后供附近農(nóng)田灌溉使用。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“超過七層的單元式住宅，超過六層的塔式住宅、通廊式住宅、底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的單元式住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”；“體積超過10000m3的教學(xué)樓等其他民用建筑應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”，本項(xiàng)目需設(shè)消防給水系統(tǒng)，根據(jù)本地供水管網(wǎng)的供水壓力，消防給水直接由本地市政管網(wǎng)供給。中心市場及商住樓周圍分設(shè)消防車道，與其他建筑之間的防火間距滿足規(guī)范的要求。屋頂設(shè)消防水箱，以滿足撲救初期火災(zāi)的要求，水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)消火栓靜水壓要求。二、供電電源根據(jù)該工程建筑物的高度及使用性質(zhì)，項(xiàng)目中用電將從項(xiàng)目區(qū)的變電站接入。室外裝飾照明：在主要建筑物及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周圍選擇高壓鈉燈等進(jìn)行室外裝飾照明。負(fù)荷計(jì)算：商住樓根據(jù)本地的實(shí)際情況，確定每戶供電負(fù)荷為8KW，共1000戶，用電負(fù)荷為2400KW；，共4600個(gè)攤位，同時(shí)使用系數(shù)為1，用電負(fù)荷為1380KW；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心設(shè)總用電負(fù)荷為500KW；則本項(xiàng)目總用電負(fù)荷為4280KW。四、通信商住樓每戶按一部電話考慮，同時(shí)每戶設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；中心市場每個(gè)攤位按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)攤位設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心每個(gè)房間內(nèi)按一部電話考慮，同時(shí)每個(gè)房間設(shè)置一個(gè)計(jì)算機(jī)插座。五、安全監(jiān)控在小區(qū)出入口、中心市場出入口、停車場、廣場等處設(shè)置安全電視監(jiān)控系統(tǒng)。從由項(xiàng)目區(qū)附近經(jīng)過的有線電視線路中接入。第六章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目區(qū)周圍無污染源，附近建有學(xué)校、銀行、醫(yī)院等，交通便捷，方便居民及市場內(nèi)的業(yè)主的生活。項(xiàng)目區(qū)以民用和商用為主，產(chǎn)生的污水為生活污水，不需經(jīng)特殊處理便可排入排污管道，符合國家和省、市環(huán)保政策規(guī)定及某縣總體環(huán)保規(guī)劃要求，對周圍環(huán)境不會(huì)造成污染。要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營期的組織與管理本項(xiàng)目擬由**小商品市場發(fā)展有限公司采用企業(yè)法人的形式來實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理。工程部：設(shè)經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)公司工程建設(shè)項(xiàng)目的日常管理。同時(shí)根據(jù)市場需要、結(jié)合本公司的實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方案，并能規(guī)避或化解運(yùn)營當(dāng)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。人力資源部：設(shè)經(jīng)理1名。保安部：設(shè)經(jīng)理1名。后勤：設(shè)經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)公司后勤事務(wù)及食堂的日常管理。科學(xué)的組織與決策是管理現(xiàn)代化企業(yè)的決策者和實(shí)施者所必須具備的基本素質(zhì)和戰(zhàn)略理念，只有精銳的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)才能創(chuàng)造出宏偉的業(yè)績。第八章 勞動(dòng)安全根據(jù)國家實(shí)施“三同時(shí)”的原則（即建設(shè)項(xiàng)目安全生產(chǎn)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入生產(chǎn)和使用），新建項(xiàng)目要達(dá)到國家安全與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定，消除重大隱患，減少事故的發(fā)生，改善勞動(dòng)條件及塵毒危害，等等。盡量給施工、經(jīng)營者提供一個(gè)良好的、安全的生產(chǎn)環(huán)境和勞動(dòng)條件。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施的內(nèi)容本項(xiàng)目自2003年11月開始，到2004年10月底全面建設(shè)完成，建設(shè)周期為1年，進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作：包括市場調(diào)查、詢價(jià)、設(shè)備選擇、資金來源渠道的議商、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫、論證和批復(fù)、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、廠區(qū)勘察設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)等，于2004年4月中旬基本完成。邊施工邊平整。土建工程的施工：材料準(zhǔn)備、施工、生活設(shè)施建設(shè)等。設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行、考核。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度見表91。建安費(fèi)，以國家建材局《建材工業(yè)土建工程概算定額》為計(jì)算依據(jù)，并根據(jù)**省**市的人工、材料及機(jī)械價(jià)格水平進(jìn)行調(diào)整，施工取費(fèi)執(zhí)行**市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備購置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價(jià)或報(bào)價(jià)資料進(jìn)行估算，并計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。二、投資估算本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金三部分構(gòu)成，共計(jì)38000萬元。固定資產(chǎn)投資計(jì)32498萬元。遞延資產(chǎn)計(jì)3750萬元。不可預(yù)見費(fèi)500萬元。（三）流動(dòng)資金按照定額估算法進(jìn)行估算，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后年需流動(dòng)資金1000萬元。（詳見附表2 投資使用計(jì)劃和資金籌措表）第十一章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算一、收入及稅金估算營業(yè)收入主要是中心市場攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均13200萬元，商住房出售收入49800萬元。（二），共計(jì)銷售收入49800萬元。第二年預(yù)計(jì)出售房屋總面積30%，實(shí)現(xiàn)收入14940萬元。（詳見附表3 收入及營業(yè)稅金及附加估算表）二、營業(yè)成本估算經(jīng)營成本包括經(jīng)營費(fèi)用、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用。工資福利費(fèi)，項(xiàng)目定員100人，按每人年工資額2萬元計(jì)，年工資總額計(jì)200萬元；福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)，共計(jì)28萬元，工資福利費(fèi)合計(jì)228萬元。管理費(fèi)，按工資總額的150%計(jì)，年均300萬元。（二）房產(chǎn)稅，按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的12%交納房產(chǎn)稅。（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，將項(xiàng)目經(jīng)營期發(fā)生的長期貸款利息以財(cái)務(wù)費(fèi)用的形式計(jì)入總成本費(fèi)用，%。第二節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度，使用現(xiàn)行價(jià)格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對該項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)。（詳見附表7 借款還本付息表）三、綜合效益評價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)本項(xiàng)目建成后有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其收益為年均收入 ，；%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%；，可按期收回投資。中心市場的建成可帶動(dòng)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，給園區(qū)發(fā)展帶來生機(jī)和活力，同時(shí)項(xiàng)目建成后本地可增加10000多個(gè)工作崗位，可促進(jìn)勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。第三節(jié) 敏感性分析本項(xiàng)目中的總投資及出租收入變動(dòng)對項(xiàng)目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個(gè)變動(dòng)因素采用列表法，以稅后全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計(jì)算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。 表 111敏感性分析表序號項(xiàng)目基本方案固定資產(chǎn)投資出租收入5%5%5%5%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）3全部投資內(nèi)部收益率（%）從上表的分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)慎重考慮出租價(jià)格的變化。擬建商住樓1000戶，166000 m2，中心市場一棟，占地600畝。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合**市及某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，項(xiàng)目建成后將大大提高**市和某縣的知名度，對于推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)將起到積極的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目總投資38000萬元，其籌資構(gòu)成如下：項(xiàng)目承擔(dān)單位自籌27748萬元，銀行貸款10252萬元。 綜上所述，該項(xiàng)目是一個(gè)在投資方向、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等各方面均可行的項(xiàng)目。項(xiàng)目投資是否能夠足額到位并合理使用對于預(yù)期目標(biāo)有決定性作用。由于本項(xiàng)目中出租收入的變化對整個(gè)項(xiàng)目影響較大，故在進(jìn)行投資時(shí)建議小商品批發(fā)市場建設(shè)和市場營銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營銷方案，確定合理的出租價(jià)格，以保證投資