【導(dǎo)讀】F:\其他\1客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度。人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案。準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。適用于特殊情況下的追加評審,即發(fā)生不合格時提出的糾正措施不定期評審。管理者代表及ISO工作組成員具體負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理組織評審活動,安排評審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,編寫《管理評審報告》或會議紀(jì)要,并監(jiān)督管理評審會議決議的實(shí)施。文件和資料的收集，《管理評審計(jì)劃》的編制。內(nèi)部和外部質(zhì)量審核結(jié)果?？蛻敉对V總結(jié)評價和重大質(zhì)量事故。由管理者代表在每年末制定質(zhì)量評審計(jì)劃。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，評審計(jì)劃列入公司年度工作計(jì)劃。依據(jù)《項(xiàng)目營銷策劃工作計(jì)劃》，由市場部按照市場調(diào)查程序?qū)嵤┦袌稣{(diào)查。營銷策劃組根據(jù)調(diào)查報告及各方信息，展開討論；最終由市場部完成《項(xiàng)目營銷策劃方案》。

　　

【正文】 造價誤差在 +5%之內(nèi)時，可以認(rèn)為編制造價正確；若復(fù)核造價誤差在 +5%以外則需擴(kuò)大復(fù)核范圍（約3050%）；若擴(kuò)大后的復(fù)核造價誤差能控制在 +5%，則無須進(jìn)一步復(fù)核；若仍超出 +5%，則退回重新編制。 4） 審定預(yù)算書（或標(biāo)底）。一般預(yù)算書由預(yù)算部經(jīng)理審定；標(biāo)底或由于需要，則報請濟(jì)南市定額站或 濟(jì)南市招投標(biāo)辦公室裁定。 5） 審批預(yù)算書（或標(biāo)底）。由公司領(lǐng)導(dǎo)對審定的預(yù)算書（或標(biāo)底）進(jìn)行審批。 根據(jù)施工合同，依照標(biāo)底或施工圖預(yù)算書，由材料部經(jīng)理編制工程備料款支付計(jì)劃。 根據(jù)標(biāo)底或施工圖預(yù)算，依照工程項(xiàng)目總體 進(jìn)度計(jì)劃，由工程部經(jīng)理編制工程進(jìn)度款支付計(jì)劃。 施工階段的投資控制 根 據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際施工進(jìn)度，由工程主管劃撥與核實(shí)當(dāng)月實(shí)際應(yīng)支付的工程進(jìn)度款，工 程部經(jīng)理審定，公司領(lǐng)導(dǎo)審批。根據(jù)工程進(jìn)度款支付計(jì)劃，由預(yù)算部監(jiān)督和審查當(dāng)月實(shí)際應(yīng)支 付的工程進(jìn)度款。 現(xiàn)場簽證及其審核，在現(xiàn)場發(fā)生經(jīng)濟(jì)費(fèi)用時，施工單位在規(guī)定的時間內(nèi)，上報監(jiān)理公司， F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY92 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序 第 3 頁 共 4 頁 經(jīng)過 初步審核，報給工程管理中心的工程部（采購部），經(jīng)過工程部的認(rèn)可工程量后，報給預(yù)算部確定費(fèi)用。 設(shè)計(jì)變更的審核（詳見《設(shè)計(jì)變更控制程序》）。 竣工階段的投資控制 根據(jù)施工合同、工程實(shí)際施工工期，確定工程進(jìn)度獎。 a) 施工單位申請工程進(jìn)度獎； b) 工程部經(jīng)理審核進(jìn)度獎； b) 投資結(jié)算中心審定進(jìn)度獎； d) 公司領(lǐng)導(dǎo)審批進(jìn)度獎。 根據(jù)施工合同、工程竣工驗(yàn)收的質(zhì)量狀況，確定工程質(zhì)量獎。 a) 施工單位申請工程質(zhì)量獎 ； b) 工程部經(jīng)理審核質(zhì)量獎； c) 投資結(jié)算中心審定質(zhì)量獎； d) 公 司領(lǐng)導(dǎo)審批質(zhì)量獎。 根據(jù)工程預(yù)算（或標(biāo)底）、工程進(jìn)度款支付情況，確定工程保修費(fèi)用。 編制或?qū)徍斯こ炭⒐Q算書。 1) 預(yù)決算員收集并整理工程決算資料，包括施工合同、標(biāo)底或預(yù)算書、施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等。 2) 預(yù)決算員計(jì)算（審核）已竣工的工程量。 3) 預(yù)決算員與施工單位核對工程量，套定額，編制工程決算書。 4) 預(yù)決算部經(jīng)理復(fù)核工程決算書。抽取 25 個具有代表性的分部或分項(xiàng)工程進(jìn)行復(fù)核。當(dāng)復(fù)核造 價誤差在 +5%之內(nèi)時，可以認(rèn)為編制（審核）造價準(zhǔn)確；否則，需要擴(kuò)大復(fù)核范圍（擴(kuò)大到整個工程的3050%）；審定決算書。一般決算書由預(yù)算部經(jīng)理審定；有必要時可報請濟(jì)南市定額站審定。 5) 審批決算書，由投資結(jié)算中心總經(jīng)理對審定的決算書進(jìn)行審批。 項(xiàng)目成本分析 編制項(xiàng)目財務(wù)決算書。 1) 財務(wù)部與施工單位核對工程款撥付情況， 2) 根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財務(wù)部編制項(xiàng)目財務(wù)決算書，財務(wù)部經(jīng)理審 定項(xiàng)目財務(wù)決算書，投資結(jié)算中心總經(jīng)理審批項(xiàng)目財務(wù)決算書。 由審 計(jì)部牽頭，預(yù)算部完成項(xiàng)目成本分析。 1） 收集項(xiàng)目投資估算書、設(shè)計(jì)概算書、施工圖預(yù)算書（或標(biāo)底）、竣工決算書以 及有關(guān)施工合同、 訂購合同等資料。 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY92 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題：項(xiàng)目投資控制程序 第 4 頁 共 4 頁 2) 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進(jìn)行對比分 析，找出差異，分析原因。 3) 編制項(xiàng)目成本分析報告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 財務(wù)部經(jīng)理審核成本分析報告。 審計(jì)部審定項(xiàng)目成本分析報告。 投資結(jié)算中心總經(jīng)理審批項(xiàng)目分析報告。 相關(guān)文件和記錄 《設(shè)計(jì)控制 程序》 《設(shè)計(jì)變更控制程序》 《材料設(shè)備選型、采購質(zhì)量成本控制程序》 《招標(biāo)管理程序》 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY95 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題： 銷售控制程序 第 1 頁共 3 頁 目的 保證營銷策劃方案、人員推廣方案順利實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。 適用范圍 本公司承攬并營銷策劃的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售控制工作。 職責(zé) 銷售部經(jīng)理職責(zé)： 依據(jù)營銷策劃實(shí)施方案 ,編制月、季、年度銷售指標(biāo)計(jì)劃， 報營銷中心總經(jīng)理審批后，銷 售代表下達(dá)銷售任務(wù)。 確保銷售流程準(zhǔn)確無誤，保證銷售指標(biāo)完成。 將市場部營銷策劃實(shí)施方案的執(zhí)行情況及存在的問題及時報營銷中心總經(jīng)理及市場部，并 與市場部共同做好營銷效果分析。 銷售代表職責(zé)： 直接對銷售部經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)客戶開發(fā)、日常接待、銷售談判工作，確保完成或超額完成銷售指標(biāo)。 進(jìn)行全過程銷售公關(guān)工作 ,確保銷售合同正常履行。 定期向相關(guān)部門反饋客戶信息及客戶需求。 其他相關(guān)部門職責(zé)： 市場部經(jīng)理對市場部制定的營銷實(shí)施方案負(fù)責(zé)。 客戶部按揭人員確保完成銷售回款中的按揭回款指標(biāo)。 程序 銷售計(jì)劃 銷售部經(jīng)理依據(jù)公司總體計(jì)劃及市場部制訂的《營銷策劃實(shí)施方案》，編制相應(yīng)的銷售計(jì)劃。 實(shí)施銷售 銷售部經(jīng)理負(fù)責(zé)下達(dá)銷售指標(biāo)，組織實(shí)施銷售計(jì)劃。 客戶開發(fā) 根據(jù)銷售計(jì)劃 ,銷售部成員通過策劃組織各類公關(guān)活動或原有客戶介紹等方式挖潛客戶。 結(jié)合市場部及客戶部公關(guān)工作，擴(kuò)展?jié)撛诳蛻羧骸? 客戶 公關(guān) F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY95 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題： 銷售控制程序 第 2 頁共 3 頁 接待洽談 銷售代表引領(lǐng)客戶，講解項(xiàng)目規(guī)劃；參觀樣板間，介紹房況；到工地現(xiàn)場看戶型及周邊環(huán)境，了解客戶情況及購房意向，根據(jù)客戶要求推薦房型。 銷售代表給客戶發(fā)放樓書及相關(guān)資料。 銷售代表向客戶解答購房法律事宜 ,如不詳知 ,可代客戶向律師咨詢。 銷售代表聯(lián)系客戶部接受客戶關(guān) 于辦理銀行按揭的咨詢。 銷售代表根據(jù)客戶資料填寫《客戶登記表》 ,交客戶部輸入微機(jī)。 以上工作銷售代表填寫《工作日志》交銷售部經(jīng)理。 意向跟蹤 通過電話跟蹤、上門拜訪等形式多次跟蹤有意向購置此房地產(chǎn)的客戶 ,約見客戶再訪 加深購房意向。 銷售代表協(xié)助客戶親筆填寫《公寓預(yù)約單》及《車位預(yù)約單》等，客戶傳真預(yù)約及電話預(yù)約均需經(jīng)銷售部經(jīng)理簽字認(rèn)可，后交客戶部輸入微機(jī)。 取得銷售部經(jīng)理同意后 ,銷 售代表可協(xié)助客戶再次填寫預(yù)約單 ,續(xù)約不能超過 2 次。 簽署合同 合同雙方對合同規(guī)定條款均無異議即可簽署銷售合同。 銷售代表負(fù)責(zé)同客戶簽訂銷售合同。 合同必須經(jīng)銷售部經(jīng)理進(jìn)行價格審核（填寫用章登記表），財務(wù)部人員確認(rèn)收取定金后 蓋章確認(rèn)，辦公室蓋合同章。 當(dāng)客戶提出有關(guān)合同的特殊要求 ,由客戶親筆填寫《特別業(yè)務(wù)處理單》 ,銷售代表報銷售部經(jīng)理及營銷中心總經(jīng)理審批后 ,交辦公室及財務(wù)部存檔；對有爭議條款的解釋，可追加補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議的評審見《售樓合同評審程序》。 簽署合同時 ,凡客戶選擇銀行按揭付款方式 ,客戶部確定客戶所需要的資料。 簽署后的合同原件交辦公室保存（以項(xiàng)目合同為準(zhǔn)而定）。 履行合同 付款 客戶按合同（以已評審合同文本為準(zhǔn)）規(guī)定嚴(yán)格履約。若客戶采用一次性付款 ,購房合同簽定之日起十日內(nèi)，客戶付清全部房價款。 若客戶采用銀行按揭付款 ,購房合同簽定之日起十日內(nèi)，客戶支付 30%總房價款?？蛻籼峁┦杖胱C明等資料，由客戶部協(xié)助辦理銀行按揭。銀行批準(zhǔn)的貸款不足以支付全部房價款的 ,需 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜 華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY95 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題： 銷售控制程序 第 3 頁共 3 頁 在按揭回款到帳之日起十日內(nèi)將此差額款付清 ,具體操作見客戶部《客戶服務(wù)程序》。 催款 銷售代表根據(jù)合同約定的付款進(jìn)度及額度 ,及時督促客戶按合同履約付款。 對于逾期付款客戶根據(jù)違約程度，銷售代表經(jīng)辦公室同意以公司名義依次發(fā)放《催 款通知》及《律師函》 (規(guī)定付款期限 ),催交應(yīng)付款及違約金、滯納金。 若客戶仍不按《催款通知》及《律師函》 履約 ,則匯總其情況委托律師處理。 驗(yàn)收房屋及房屋交接 銷售部根據(jù)合同參加公寓竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按銷售合同規(guī)定擬《入住通知書》，報 工程、營銷兩中心總經(jīng)理審批后，銷售部向業(yè)主統(tǒng)一發(fā)放。 業(yè)主在接到通知之日起十日內(nèi)，辦理房屋交接手續(xù) ,銷售代表全程協(xié)助辦理 ,經(jīng)工程中心、 物業(yè)公司、客戶部、業(yè)主四方驗(yàn)收房屋，業(yè)主簽署驗(yàn)收交接單，同時由銷售部向業(yè)主交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說書》。 需工程整改的房屋，銷售代表跟蹤整改過程，在規(guī)定時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房屋交接。 房屋交接單 隨原合同歸檔。 日志 銷售代表將每日工作記入《工作日志》 ,輸入電腦。 結(jié)果評估 銷售部經(jīng)理對銷售進(jìn)展情況及營銷策劃實(shí)施方案的執(zhí)行情況定期進(jìn)行分析，如銷售結(jié)果同營銷目標(biāo)吻合，則繼續(xù)沿用既定的營銷策劃實(shí)施方案，若有較小差異則修改不足之處。 對于重大結(jié)果偏差 ,及時報營銷中心總經(jīng)理及市場部。 營銷中心總經(jīng)理召集有關(guān)負(fù)責(zé)人對營銷策劃實(shí)施方案論證修改。 相關(guān)文件及記錄 《公寓預(yù)約單》 《車位預(yù)約單》 《特別業(yè)務(wù)處理單》 《工作日志》 《客戶登記表》 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號 ： SHY101 第 B 版第 0 次修改 標(biāo)題：材料、設(shè)備驗(yàn)收管理程序 第 1 頁共 2 頁 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 目的 規(guī)范材料、設(shè)備的驗(yàn)收操作程序。 范圍 適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的材料、設(shè)備的驗(yàn)收工作。 職責(zé) 工程部專業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)抽查《收貨單》。 程序 不合格 發(fā)往 到貨前，采購部根據(jù)供貨方發(fā)出的到貨通知，向工程部發(fā)出《到貨通知單》，由工程部向監(jiān)理公司、施工單位發(fā)出《到貨通知單》。 到貨后，采購部會同工程部相關(guān)工程師、監(jiān)理公司相關(guān)工程師、施工單位相關(guān)人員與供貨方人員一起依據(jù)合同、雙方封樣及其他相關(guān)技術(shù)文件進(jìn)行驗(yàn)收。 驗(yàn)收后工程部相關(guān)工程師、監(jiān)理公司相關(guān)工程師和施工單位相關(guān)人員如實(shí)填寫《收貨單》。 合格的產(chǎn)品由倉管員安排入庫。 對不合格的產(chǎn)品由本程序 相關(guān)人員在《收貨單》上簽署退貨意見，當(dāng)即退貨，由相關(guān)工程師記錄。 濟(jì)南舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司 編號： SHY101 第 B 版第 0 次修改 到 貨 卸貨 驗(yàn)收 合 格 填 寫 收貨單 入 庫 轉(zhuǎn) 交 施工單位 提出異議 填寫退貨單 拒收 F:\其他 \1 客戶促銷方案行業(yè)研究報告客戶服務(wù)人員手冊制度改革方案行業(yè)發(fā)展形勢分析發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目管理制度 人力資源咨詢研究項(xiàng)目計(jì)劃績效考核管理手冊人員培訓(xùn)投資策略報告組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)營銷咨詢項(xiàng)目咨詢方案全套咨詢案 標(biāo)題：材料、設(shè)備驗(yàn)收管理程序 第 2 頁共 2 頁 質(zhì)量記錄 《到貨通知單》