【正文】 ，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。（二）貸款償還分析本項(xiàng)目?jī)斶€貸款本息資金來源于銷售收益，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項(xiàng)目自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。（三）長期收益本項(xiàng)目的長期收益包括兩個(gè)方面：一是改造后給村民帶來穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會(huì)效益。七、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨(dú)立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤盀栁夹聟^(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑?jí)“核心區(qū)”。（二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析項(xiàng)目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢(shì)“灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū)”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。相互適應(yīng)性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點(diǎn)：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重（3）是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù)強(qiáng)力推動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也與灃渭新區(qū)相呼應(yīng)，結(jié)合“大西安”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力。八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析）（一）盈虧平衡分析本項(xiàng)目總投資額約545833萬元，在住宅均價(jià)按5050元/㎡計(jì)算時(shí)，銷售收入約634825萬元，項(xiàng)目整體收益為88992萬元，%，經(jīng)過測(cè)算，可以看出銷售價(jià)格是影響項(xiàng)目盈虧的關(guān)鍵因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí)施周期長，其間不確定和不可預(yù)見因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來的評(píng)價(jià)與分析，由于未來不確定性因素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測(cè)、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。（１）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴(yán)重。通貨膨脹可能使物價(jià)大幅上漲，開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過預(yù)計(jì)。（２）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價(jià)下跌是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要因素。防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對(duì)策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等三種。這三種對(duì)策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員規(guī)劃和決策時(shí)，選擇的常常不只是一種對(duì)策，而是幾種對(duì)策的組合。（１）風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過對(duì)這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測(cè)和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。（２）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而廣泛的一項(xiàng)措施。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式；ｂ．工程保險(xiǎn)。九、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論（一）結(jié)論未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目的實(shí)施將明顯改善區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提升區(qū)域城市功能和形象，對(duì)大興西路區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有持續(xù)性示范和帶動(dòng)作用，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。項(xiàng)目的實(shí)施將為未央?yún)^(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供一定保證，也將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)效益方面，經(jīng)過測(cè)算，項(xiàng)目可能達(dá)到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益，因此，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項(xiàng)目實(shí)施是非常必要的。項(xiàng)目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實(shí)際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強(qiáng)的實(shí)操性，也符合區(qū)域未來發(fā)展，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。（二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷安置及項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目總投資收益較低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較差。為此，特提出以下建議：提升改造出地率，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進(jìn)行溝通協(xié)商，力爭(zhēng)降低本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標(biāo)，提升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本；本項(xiàng)目涉及的經(jīng)營市場(chǎng)房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項(xiàng)目的進(jìn)度，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與經(jīng)營者洽談，確保順利搬遷；本項(xiàng)目涉及的高壓線下埋工程也是影響項(xiàng)目順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素之一，建議本項(xiàng)目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利實(shí)施，為項(xiàng)目開發(fā)提供便利；尋求政策方面優(yōu)惠。本項(xiàng)目投資額巨大，資金壓力較大，因此，建議政府就未央?yún)^(qū)劉漢地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠及稅費(fèi)減免