【正文】 9+1住宅72800㎡5+1洋房31200㎡公建配套1400㎡地下建筑面積12400㎡包含半地下建造面積P81編號項(xiàng)目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）備注1土地費(fèi)用 　　土地成本 建設(shè)用地面積105440㎡，按照140萬/畝進(jìn)行計算，總建筑面積125400㎡?！∑醵? 土地成本3％2前期費(fèi)用 　　勘察設(shè)計費(fèi) 按照60元/平方米計算　城市建設(shè)配套費(fèi) 　　民防費(fèi) 　3工程造價 包含建安成本、配套設(shè)施、園林景觀、管網(wǎng)等費(fèi)用，按照2600元/㎡進(jìn)行測算4期間費(fèi)用 　　管理費(fèi)用 銷售收入2％　銷售費(fèi)用 銷售收入3％　財務(wù)費(fèi)用 按照貸款15000萬元，年利率10％，期限1年測算5開發(fā)成本合計 　P82項(xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）金額（萬元）9+1公寓5+1洋房車庫合計P83稅種稅基（萬元）稅率稅額（萬元）比重營業(yè)稅及附加 %4,%土地增值稅 2%1,%總計　　6,%P84項(xiàng)目數(shù)值單位總投入64,萬元總收入82,萬元營業(yè)稅及附加4,萬元土地增值稅1,萬元所得稅前利潤12,萬元所得稅前利潤率%　所得稅3,萬元凈利潤9,萬元凈利潤率%　，％。項(xiàng)目自有資金稅前利潤率＝所得稅前利潤247。項(xiàng)目自有資金投入＝％項(xiàng)目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。項(xiàng)目自有資金投入＝％P85　2009年2010年2011年合計現(xiàn)金流入　　股東投入　銀行貸款　銷售收入　　現(xiàn)金流出　　土地款　建造成本　稅費(fèi)　營業(yè)稅　土地增值稅　管理費(fèi)用　銷售費(fèi)用　財務(wù)費(fèi)用　所得稅　歸還銀行貸款15000　　現(xiàn)金凈流入　累計現(xiàn)金凈流入　P86（IRR）及敏感度分析經(jīng)測算，本方案的內(nèi)部報酬率（IRR）％，高于10％的慣用貼現(xiàn)率，方案基本可行。項(xiàng)目敏感度分析：項(xiàng)目敏感度分析表稅前利潤率銷售價格變化20%10%010%20%30%工程造價變化10%%%%%%%0%%%%%%10%%%%%%%20%%%%%%%l 項(xiàng)目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。l 在工程造價不變的情況下，銷售價格下降20％，項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)利潤。l 在銷售價格不變的情況下，工程造價上漲20％，項(xiàng)目利潤低于10％。P87項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積105440㎡容積率 按地上建造面積總建筑面積124100㎡地上建筑面積105400㎡9+1住宅83200㎡聯(lián)排別墅20800㎡公建配套1400㎡地下建筑面積18700㎡包含半地下建造面積P88編號項(xiàng)目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）備注1土地費(fèi)用 　　土地成本 建設(shè)用地面積105440㎡，按照140萬/畝進(jìn)行計算，總建筑面積124100㎡。　契稅 土地成本3％2前期費(fèi)用 　　勘察設(shè)計費(fèi) 按照90元/平方米計算　城市建設(shè)配套費(fèi) 　　民防費(fèi) 　3工程造價 包含建安成本、配套設(shè)施、園林景觀、管網(wǎng)等費(fèi)用，按照3000元/㎡進(jìn)行測算4期間費(fèi)用 　　管理費(fèi)用 銷售收入2％　銷售費(fèi)用 銷售收入3％　財務(wù)費(fèi)用 按照貸款15000萬元，年利率10％，期限1年測算5開發(fā)成本合計 　P89項(xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）金額（萬元）9+1住宅聯(lián)排別墅車庫合計P90稅種稅基（萬元）稅率稅額（萬元）比重營業(yè)稅及附加 %5,%土地增值稅 2%1,%總計　　7,%P91項(xiàng)目數(shù)值單位總投入72,萬元總收入97,萬元營業(yè)稅及附加5,萬元土地增值稅1,萬元所得稅前利潤17,萬元所得稅前利潤率%　所得稅4,萬元凈利潤13,萬元凈利潤率%　，％。項(xiàng)目自有資金稅前利潤率＝所得稅前利潤247。項(xiàng)目自有資金投入＝％項(xiàng)目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。項(xiàng)目自有資金投入＝％P92　2009年2010年2011年合計現(xiàn)金流入　　股東投入　銀行貸款　銷售收入　　現(xiàn)金流出　　土地款　建造成本　稅費(fèi)　營業(yè)稅　土地增值稅　管理費(fèi)用　銷售費(fèi)用　財務(wù)費(fèi)用　所得稅　歸還銀行貸款15000　　現(xiàn)金凈流入　累計現(xiàn)金凈流入　P93（IRR）及敏感度分析經(jīng)測算，本方案的內(nèi)部報酬率（IRR）％，高于10％的慣用貼現(xiàn)率，方案基本可行。項(xiàng)目敏感度分析：項(xiàng)目敏感度分析表稅前利潤率銷售價格變化20%10%010%20%30%工程造價變化10%%%%%%%0%%%%%%10%%%%%%%20%%%%%%%l 項(xiàng)目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。l 項(xiàng)目具有較好抗風(fēng)險能力，在銷售價格下降10％，工程造價上漲20％的情況下，項(xiàng)目能夠基本保值。l 在工程造價不變的情況下，銷售價格下降20％能夠?qū)崿F(xiàn)基本保值。l 在銷售價格不變的情況下，工程造價上漲20％仍能實(shí)現(xiàn)基本利潤。P94五、總結(jié)方案二獲利能力優(yōu)于方案一方案二在產(chǎn)品檔次上高于方案一，導(dǎo)致產(chǎn)品售價整體高于方案一；生產(chǎn)成本的變化主要集中在工程造價上有少量變化，導(dǎo)致成本上升并不明顯；從而整體性的導(dǎo)致方案二的獲利能力優(yōu)于方案一。P95能盡量放寬“90/70法則”對本項(xiàng)目的限制從經(jīng)濟(jì)性分析的數(shù)據(jù)來看，采用“90/70法則”生產(chǎn)的方案一的盈利能力處于較低水平，抗風(fēng)險能力差。方案二的盈利能力就明顯高于方案一，具有較好的抗風(fēng)險能力。中高端項(xiàng)目的開發(fā)有助于提升區(qū)域形象。目前區(qū)域內(nèi)沒有中高檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)域的高端形象就沒有具體的項(xiàng)目進(jìn)行支撐。中高端項(xiàng)目的開發(fā)需要在產(chǎn)品形態(tài)上有寬松的發(fā)揮空間。區(qū)域內(nèi)目前開發(fā)的綠地東岸漣城是一個以50～80平方米的公寓產(chǎn)品的項(xiàng)目，從產(chǎn)品功能上看是過渡居住功能為主。區(qū)域內(nèi)的大戶型住宅的需求還沒有得到真正的釋放，大戶型產(chǎn)品有巨大的需求空間。同時，這些中檔公寓產(chǎn)品對吸引高端人群進(jìn)入?yún)^(qū)域定居缺乏吸引力，對區(qū)域成熟的推力嚴(yán)重不足。本項(xiàng)目中高端產(chǎn)品將能夠契合區(qū)域內(nèi)工作的部門經(jīng)理及副總經(jīng)理級別的高端人群的定居需求，對于優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，這也要求該區(qū)域的后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)增加中高檔、高檔產(chǎn)品的建設(shè)。P96繼續(xù)后續(xù)土地的開發(fā)本項(xiàng)目對區(qū)域形象提升和城市化建設(shè)進(jìn)程具有積極意義，也為區(qū)域房地產(chǎn)市場的培育做出了貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目將承擔(dān)先期市場培育的大量投入，收益率相對較低，希望在區(qū)域內(nèi)能夠繼續(xù)后續(xù)土地的開發(fā)，將本項(xiàng)目所體現(xiàn)的優(yōu)勢產(chǎn)品形成規(guī)模形象，更好的滿足城市形象和居住功能的需求，也為企業(yè)未來在臨港新城能夠?qū)崿F(xiàn)良好發(fā)展提供堅實(shí)基礎(chǔ)。