【正文】 ．排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染。4 ．公共設(shè)施或場所標(biāo)識應(yīng)按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設(shè)置，標(biāo)識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。5 ．對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。6 ．底商管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。 58 （設(shè)備類） 一、人員素質(zhì)1 ．身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病。2 ．具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格；取得相應(yīng)工種的操作許可證明。3 ．上班時間內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。 二、設(shè)備房管理（一）基本要求1 ．設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識。2 ．設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；3 ．設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。4 ．配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。5 ．設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要流向標(biāo)識； 重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。6 ．設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位要有防護(hù)罩。7 ．設(shè)備完好各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 8 ．所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。9 ．房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（2 公升／只）重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。工手冊的要求。H ．設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。12 ．重要設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置干濕溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測，設(shè)備房內(nèi)氣溫應(yīng) 59 保持在40 攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80 ％以下。13 ．參觀來訪需進(jìn)設(shè)備房，指定專人陪同方可進(jìn)入。14 ．無人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。15 ．設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時。16 ．設(shè)備房排水通暢。17 ．具有防蟲、防鼠措施。18 ．專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。 三、資料管理產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：1 ．竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；2 ．地質(zhì)勘察報告；3 ．工程合同及開、竣工報告；4 ．工程預(yù)決算；5 ．圖紙會審記錄；6 ．工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7 ．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8 ．沉降觀測記錄；9 ．竣工驗(yàn)收證明書；10 ．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；H ．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12 ．水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；13 ．砂漿、混凝土試塊試壓報告；14 ．供水、供暖、管道煤氣的試壓報告； 四、供配電系統(tǒng)1 ．供給三級負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級負(fù)荷的配電設(shè)備至少每日須四次并記錄。供給一級負(fù)荷的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。 2 ．動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4 歐姆。 60 3 ．變壓器出口線電壓：380V 士5cy0 范圍內(nèi)。干式變壓器溫度：110 度繼電保護(hù)報警；155 度繼電保護(hù)延時跳閘；70 度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。油侵式變壓器溫度：105 度繼電保護(hù)延時跳閘；90 度繼電保護(hù)報警。4 ．補(bǔ)償柜管理( 1 ）功率因數(shù)控制器功能完好。補(bǔ)償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。 ( 2 ）補(bǔ)償控制手動、自動切換有效。( 3 ）辛卜償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0 . 5 兆歐。( 4 ）功率因數(shù)：大于0 . 95 ．高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；標(biāo)識清楚準(zhǔn)確。6 ．高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。7 ．操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V 一255v 。8 ．蓄電池：( 1 ）福鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3 年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：A ．電解液用量過少，露出部分極板。B ．蓄電池外部短路。C ．池外部電壓不正常。D ．電極板膨脹，氣塞孔堵塞。E ．電解液內(nèi)含有機(jī)扎雜質(zhì)。F ．爬堿嚴(yán)重。( 2 ）酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹腐。充電狀態(tài)不允許開蓋。9 ．發(fā)生停電事故后，最多不超過5 分鐘，發(fā)電機(jī)必須能夠啟動運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4 小時。10 ．發(fā)電機(jī)設(shè)備： 61 ( 1 ）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。 ( 2 ）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動電機(jī)，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。( 3 ）用柴油油量保持在容器容量的80 ％附近。冷水箱水量保持在容積的80 ％以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時更換。( 4 ）配備符合要求的兩套蓄電池，按2 個月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。( 5 ）蓄電池電壓24v 。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。( 6 ）柴油儲備應(yīng)房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。( 7 ）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動運(yùn)行一次。( 8 ）發(fā)電機(jī)可靠接地，發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪音措施。 五、給排水設(shè)備設(shè)施1 ．生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。2 ．水泵運(yùn)行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3 滴／分，填料密封泄漏應(yīng)小于10 滴／分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。 3 ．設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。 4 ．限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。5 ．污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。6 ．下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。六、消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)1 ．消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。2 ．消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作 62 靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。3 ．溫感噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度70 度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72 度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93 度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)（香煙燃燒溫度、集煙濃度即可輸出報警）。6 ．消防監(jiān)控中心：( 1 ）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負(fù)責(zé)保管。 ( 2 ）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚。( 3 ）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。( 4 ）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。七、電梯系統(tǒng)1 ．電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。2 ．電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。3 ．電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。4 ．平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)4ITlln 以內(nèi)。5 ．曳引機(jī)制動器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0 . 7 毫米。接觸面積不少于70 ％。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。6 ．曳引機(jī)電動機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于80 度。電動機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。每工作3 0 00 小時更換新的潤滑脂。7 ．曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴／3 一5 分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油溫不高于85 度。減速器運(yùn)行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。8 ．曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于IITlln 。9 ．限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩 63 安全開關(guān)的可靠性。10 ．安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5 牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200 一300 牛頓范圍內(nèi)。11 ．轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5 一8 毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25 毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。層門外面不允許能用手把門錢開。門扇下端距地砍應(yīng)為5 一8 毫米。門垂直誤差不大于0 . 5 毫米。12 ．門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7 毫米。13 ．轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。 14 ．轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。( 1 ）導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。( 2 ）檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1 毫米。間隙應(yīng)均勻。 ( 3 ）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。15 ．緩沖器( 1 ）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10 度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。 ( 2 ）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。( 3 ）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90 秒。 16 ．安全鉗( 1 ）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂埋基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。( 2 ）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4 毫米左右。17 ．鋼絲繩( 1 ）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。( 2 ）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32 根。( 3 ）斷絲集中在1 或2 個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16 根。( 4 ）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90 ％。 18 ．辛卜償裝置 64 補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。19 ．電梯電氣部分：( 1 ）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。( 2 ）接地電阻小于4 歐。動力線絕緣電阻大于0 . 5 兆歐。控制線絕緣電阻大于0 . 25 兆歐。20 ．盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯21 ．運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。22 ．如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。23 ．電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全。運(yùn)行無聲響。24 ．電梯機(jī)房：溫度保持在。一40 度，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。 八、檢測儀器儀表及安全設(shè)施1 ．購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；每年至少一次由總公司專門的部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。2 ．檢驗(yàn)項目：壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表、收費(fèi)用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設(shè)施，電梯安全檢驗(yàn)。高壓配電設(shè)備。變壓器。消防設(shè)施等 九、弱電設(shè)備設(shè)施1 ．可視對講系統(tǒng)（如有）：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。2 ．禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。3 ．電話系統(tǒng)。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。 65 箱體內(nèi)外完整無損壞。 十、附屬、配套設(shè)施1 ．防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10 歐姆；引下線及屋頂 雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。2 ．外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 3 ．屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應(yīng)對屋面進(jìn)行一次清掃。 66 第六部分 物業(yè)管理服務(wù)設(shè)想 物業(yè)公司將為東北亞別墅區(qū)項目提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以業(yè)主為先，力求不斷改進(jìn)，自我完善。通過實(shí)施質(zhì)量管理系統(tǒng)、物業(yè)管理稽查等措施，確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國際級的150 質(zhì)量管理要求的標(biāo)準(zhǔn)，力求為力旺弗朗明歌創(chuàng)造品牌，并實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)： 1 、2009年，當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)80％后創(chuàng)建長春市優(yōu)秀住宅小區(qū)。2 、業(yè)主入住率達(dá)85％后，通過ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001 環(huán)境管