【正文】 潤率30%3694948989120417%5%40%49265499096450%0%50%6158150830107513%4%60%7389751750221476%9%70%8621352670335438%13%80%9853053591449399%17%90%110846545115633510%21%100%123162554316773111%24%如上表所示，當(dāng)后期銷售率達(dá)到60%或更高時，其年銷售利潤率和年成本利潤率卻提高得較快，利潤上升明顯。銷售率達(dá)到90%時，年銷售利潤率將達(dá)到10%，年成本利潤率達(dá)到21%。3)、盈虧平衡分析根據(jù)表11顯示，當(dāng)項目整體銷售率達(dá)到40%時，項目就基本上達(dá)到了盈虧平衡。4)、總結(jié)l ，總銷售收入預(yù)計為12億元。項目的年均銷售利潤率為11%，年成本利潤率為24%l 從以上經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可以看出，在項目銷售率為70%的情況下，本項目的平均年利潤率將達(dá)到13%，這與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。l 銷售價格和銷售率、獨立別墅、聯(lián)體別墅規(guī)劃對整個項目的收益水平影響最大，是將來項目市場風(fēng)險的關(guān)鍵所在。l 本報告對于項目產(chǎn)品的規(guī)劃建議，85%為獨立別墅、15%為聯(lián)體別墅，在銷售率到40%就可以達(dá)到盈虧平衡。因此，項目后期如果開發(fā)洋房則要根據(jù)未來市場的情況及項目的成熟度而定。第五部分 項目融資和收益分析5．1 階段性工程建安費序號項目工程量（m2）計算依據(jù)公建配套(m2)計算依據(jù)合計金額(元)1一期30015 800元/ m238802300元/ m2329360002二期36957800元/ m258202300元/ m2429516003三期33350 800元/ m2266800004四期32016 800元/ m2256128005五期23612800元/ m2188896006合計1599509700147070000注：公建配套建議首期建設(shè)40%，二期建設(shè)60%。5．2項目投資計劃及資金籌措表 項目投資計劃及資金籌措表 單位：萬元項目合計建設(shè)經(jīng)營期（年）12345投資總額55431106691313611854113808392 建設(shè)投資55431106691313611854113808392資金籌措55431106691313611854113808392 自有資金14468106693799　　　 銷售收入回投4096309337118541138083925．3稅后利潤表 稅后利潤表 單位：萬元項目合計建設(shè)經(jīng)營期1期2期3期4期5期銷售收入1231622370429187263382528518649開發(fā)成本4878093881156010431100147386營業(yè)稅及附加665112801576142213651007土地增值稅1847356438395379280利潤總額65884126801561314089135269975所得稅2174141855152464944633292稅后凈利潤4414284991046194409062668355．4現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 單位：萬元項目名稱總費用建設(shè)經(jīng)營期第一期第二期第三期第四期第五期現(xiàn)金流入1231622370429187263382528518648 1231622370429187263382528518648 000000現(xiàn)金流出79019 15029 18726 16887 16221 11965 4878093881156010431100147386 665112801576142213651007 1847356438395379280 217414185515246494463329244143 8675 10461 9451 9064 6683 從以上分析可以看出，本項目的稅后利潤、現(xiàn)金流量均十分理想。除第一年（周期）需投入10669萬元、第二年（周期）需投入3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。只要本項目采取“高品質(zhì)、中容積率、中檔價格”的贏利模式，做好首期、二期的開發(fā)建設(shè)，打響品牌，迅速銷售，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本項目將會有穩(wěn)定、可觀的利潤回報。第六部分 項目的風(fēng)險管理一、 政策風(fēng)險：近幾年，國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉(zhuǎn)讓交易等各個環(huán)節(jié)加以限制，這對全國房地產(chǎn)最熱點區(qū)域長三角房地產(chǎn)市場影響甚大，市場購買欲望降低、觀望氣氛濃郁。另外，政府不斷加強房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制和調(diào)整，嚴(yán)控別墅等高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)，提高交易門檻，這客觀上造成了購買熱情的降低和別墅產(chǎn)品的稀缺，市場全面繁榮尚待時日。對于政策因素變化的風(fēng)險，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)經(jīng)常研究，調(diào)整相應(yīng)的開發(fā)策略，最大可能地規(guī)避政策風(fēng)險。二、 市場風(fēng)險：本項目所處的淀山湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，別墅產(chǎn)品不多，短期內(nèi)尚難形成良好的高尚別墅社區(qū)居住氛圍，同時，本項目離**、上海都較為偏遠(yuǎn)，難以成為常住型的居家別墅，比較適合做度假型的第二居所，這使得本項目與陽澄湖等地的別墅形成一定的同比競爭關(guān)系，也使得商業(yè)配套的經(jīng)營有一定難度。在客源方面，上?？驮磻?yīng)是本項目的主要目標(biāo)消費群，上海房地產(chǎn)市場的政策、形勢變化對本項目存在較大影響。三、 開發(fā)風(fēng)險：本項目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，而市場變化因素較多，要避免工程開發(fā)與市場、銷售的脫節(jié)或中斷，因此，應(yīng)合理地安排工程進(jìn)度、籌措資金，對市場形勢做出準(zhǔn)確的判斷，保持良好的銷售回款速度，保證良好而穩(wěn)健的開發(fā)節(jié)奏，才能降低可能的開發(fā)風(fēng)險，避免中斷開發(fā)周期過長給項目發(fā)展和品牌形象造成不良影響。四、 管理風(fēng)險：本項目在開發(fā)報建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園林施工、產(chǎn)品銷售、物業(yè)管理等各個方面都存在錯綜復(fù)雜的管理關(guān)系和工作漏洞，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都對其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進(jìn)度和市場機會，因此，對本項目開發(fā)管理中的各項工作應(yīng)統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)分工、協(xié)同作戰(zhàn)，才能減少管理風(fēng)險，保證良好的開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。五、 資金風(fēng)險：本項目總投資額高達(dá)55431萬元，投資周期長達(dá)五年，第一、第二年開發(fā)期資金投入較多，因此，應(yīng)合理地籌措資金，保持良好的開發(fā)進(jìn)度和銷售回款速度，從第三年開發(fā)周期始，基本上由銷售收入便可支持整個項目的開發(fā)資金要求，因此，穩(wěn)健的銷售回款對減輕本項目的資金壓力意義重大，但同時也要保證項目合理的利潤回報，這兩者應(yīng)找到一個平衡點，同時，項目公司應(yīng)采取穩(wěn)健的財務(wù)政策，并合理避稅，盡量降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的交付額度，提高項目開發(fā)的利潤率，才能有效地降低資金壓力和風(fēng)險。第七部分 結(jié) 論鑒于本項目地塊為一線湖景項目，同時地塊內(nèi)溪流縱橫交錯，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著05年國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健發(fā)展的謹(jǐn)慎策略，面向長三角、立足上海和**，以“高品質(zhì)、高性價比、中高價位、中等面積為主，少量大戶型”的開發(fā)和經(jīng)營模式贏得市場。42高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)項目可行性研究報告