【正文】 ，全年新批利用外資項(xiàng)目511個(gè)，人均GDP、人均財(cái)政收入、進(jìn)出口總額和外商直接投資均列江蘇省縣（市）第一。 上海是長(zhǎng)三角的核心，上海形成的輻射經(jīng)濟(jì)圈非常廣泛，一個(gè)小時(shí)可以到周邊的蘇州、嘉興等地區(qū)，2個(gè)小時(shí)到南通、常州、無錫、杭州、寧波等地。（6） 位于長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域，強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐 長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈以上海中心、四個(gè)次中心（南京、蘇州、杭州、寧波）及十個(gè)中等城市所組成的城市群，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊之一。（4） 濃郁的江南古鎮(zhèn)文化及人文環(huán)境，旅游資源豐富項(xiàng)目所在地**市錦溪鎮(zhèn)是江南水鄉(xiāng)歷史名鎮(zhèn)，曲巷、流堤等構(gòu)成的古鎮(zhèn)美譽(yù)吸引了無數(shù)慕名而來的旅游者，與名聞世界的周莊等江南六鎮(zhèn)咫尺之遙，并且是中國(guó)博物館之鄉(xiāng)，眾多博物館、江南園林，內(nèi)容幾乎涉及到古代江南民間習(xí)俗、信仰、雕刻和各種藝術(shù)門類，具有高層次審美價(jià)值，同時(shí)可以悅目、悅心和悅志，為本項(xiàng)目以旅游為載體之一進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（3） 位于上海西翼，低土地成本開發(fā)，售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸的上海別墅本項(xiàng)目雖然位于淀山湖畔，但卻位于**，雖然與上海市一水之隔，但與上海市區(qū)、西郊一帶高昂的土地成本相比較，本項(xiàng)目（總用地面積為824223平方米，合1235畝）具有較大的成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)只有很少量的民宅需要拆遷，這些也全部由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一協(xié)調(diào)拆遷，減少了相關(guān)的拆遷成本，這些優(yōu)勢(shì)為開發(fā)商的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，這已在其它項(xiàng)目操作過程中得到了驗(yàn)證。（2） 優(yōu)美的湖景生態(tài)環(huán)境，有利于打造成為滬上高品質(zhì)的湖景莊園別墅淀山湖風(fēng)光秀麗，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是上海市唯一擁有的天然湖泊，規(guī)模和景觀遠(yuǎn)勝過佘山。高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)項(xiàng)目 前期可行性研究報(bào)告 目 錄前 言 ............................................................ 3第一部分 項(xiàng)目SWOT分析 ............................................4 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析…………………………………………………………….…..4……………………………………………………………...….8……………………………………………………………..11……………………………………………………………..15第二部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)發(fā)展方向建議 ......................... 17 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃………………………………………………………….17……………………………………………………..19第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶定位 ..................................22 市場(chǎng)定位…………………………………………………………………….22 客戶定位…………………………………………………………………….26第四部分 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析........................................ 27 估算前提和依據(jù)…………………………………………………………….27 投資效益分析……………………………………………………………….28 項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………….34第五部分 項(xiàng)目融資和收益分析 ........ ........................... 37 階段性工程建安費(fèi) 37 項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表 37 稅后利潤(rùn)表 38 現(xiàn)金流量表 38第六部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 40第七部分 結(jié) 論................................................... 42前 言根據(jù)**半島市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告對(duì)長(zhǎng)三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、別墅市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)板塊的深入分析，我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了可行性經(jīng)濟(jì)分析，重點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、投資回報(bào)等進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、規(guī)劃和開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)，更好地控制開發(fā)方向，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將**半島項(xiàng)目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品質(zhì)湖畔生態(tài)別墅社區(qū)，為XX集團(tuán)在長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。第一部分 項(xiàng)目SWOT分析 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、機(jī)會(huì)（O）、威脅(T)如下：一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1） 淀山湖為上海市唯一的大型天然湖，具有很高的認(rèn)知度本項(xiàng)目位于**錦溪淀山湖畔，63平方公里風(fēng)景秀美的湖面與上海市共享，以淀山湖為中心的沿岸旅游資源相當(dāng)豐富，淀山湖的絕大部分水域?qū)儆谏虾＃虾Ｊ忻褚恢币詠韺?duì)淀山湖具有良好的認(rèn)知度，隨著上海國(guó)際化大都市經(jīng)濟(jì)、人口的高速膨脹，這里日益成為上海市民居住、旅游、度假、商務(wù)休閑的好去處。本項(xiàng)目擁有2000米的湖岸第一排景觀帶，充滿自然情趣，地塊內(nèi)眾多水系形成密集的天然活水網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目規(guī)劃和營(yíng)造親水、親自然的水環(huán)境系統(tǒng)提供了豐富的素材，而且項(xiàng)目本身的定位高，有很多島嶼式、半島式規(guī)劃，并有豪華會(huì)所和游艇碼頭設(shè)計(jì)，有利于打造成為高品質(zhì)居住、度假、商務(wù)休閑型的國(guó)際級(jí)湖畔生態(tài)莊園別墅。而且，雖然同處于淀山湖畔，本項(xiàng)目的售價(jià)遠(yuǎn)低于湖對(duì)岸的上海別墅，具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（5） 便利的交通條件，至上海市中心45分鐘車程本項(xiàng)目處于上海、蘇州、杭州三角地區(qū)的中心地帶，318國(guó)道、滬寧高速在附近途經(jīng)，蘇滬高速即將建成通車，距離上海虹橋機(jī)場(chǎng)35公里，距離**市區(qū)25公里，距離蘇州45公里，交通方便快捷，四通八達(dá)，在心理距離上與上海很近。目前，長(zhǎng)三角地區(qū)占全國(guó)1％％的人口，％的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，22％％的外貿(mào)出口。**是江蘇的“東大門”，擁有國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等著名園區(qū)。2004年**對(duì)外貿(mào)易全年進(jìn)出口總額突破200億美元、出口突破100億美元，均創(chuàng)歷史新高。其中：，%；，%。在不到全國(guó)萬分之一的土地、%、%、%的出口總額。（7） 潛在購房者區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大本項(xiàng)目地處長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈中心，產(chǎn)品定位于居住、休閑、度假型別墅，客戶來源以上海市為主，本地的富裕階層、臺(tái)商、外資企業(yè)CEO、高層管理人員占相當(dāng)?shù)姆蓊~，同時(shí)覆蓋蘇、杭等周邊地區(qū)具體較強(qiáng)購買力的投資者，客戶來源區(qū)域分布廣、數(shù)量龐大。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）周邊生活配套欠成熟本項(xiàng)目由于距離**市中心約20分鐘車程，而周邊的生活配套設(shè)施明顯缺乏，生活的便利性、舒適性不夠，勢(shì)必將加大本項(xiàng)目社區(qū)配套建設(shè)的壓力。（2）附近陽澄湖、太湖等度假型別墅的開發(fā)較淀山湖板成熟該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高，目前獨(dú)體別墅的單價(jià)已經(jīng)超過7000元，總價(jià)也在220萬元以上，聯(lián)體別墅的單價(jià)也在5000元以上。目前區(qū)域客源以上海等地的投資客和休閑度假人士為主。因此，區(qū)域新推的別墅呈現(xiàn)高品質(zhì)、高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn)。而淀山湖板塊的別墅項(xiàng)目在**不多，知名度和影響有一定局限，市場(chǎng)接受程度相對(duì)較低。而**人對(duì)淀山湖周邊度假型別墅的認(rèn)知和接受度同樣很低。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（1） 國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不再審批別墅用地，嚴(yán)控別墅等高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)隨著國(guó)家近幾年不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，別墅用地將越來越少，高檔住宅的開發(fā)受到一定的限制。（2） **市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升軌道，淀山湖的開發(fā)也剛剛起步 在上海、蘇州的影響下，**市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上漲較快，土地資源日趨緊張，加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，房地產(chǎn)連續(xù)多年處于快速上升軌道。而且，**市缺乏高水準(zhǔn)規(guī)劃和開發(fā)的高品質(zhì)別墅，淀山湖周邊別墅的開發(fā)又剛剛興起，市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)較大。大盤的競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，大盤給開發(fā)商更大的發(fā)揮和操作空間，令其在白熱化的以湖景為主題度假別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造出規(guī)模優(yōu)勢(shì)。（5） 長(zhǎng)三角不斷產(chǎn)生的富豪階層的迅速崛起推動(dòng)了別墅高端物業(yè)市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)隨著新經(jīng)濟(jì)XX長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，新的富豪階層不斷涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，對(duì)社會(huì)整體的高端消費(fèi)刺激很大，對(duì)高端別墅產(chǎn)品的居住、度假、商務(wù)休閑的需求都很強(qiáng)，而且做為有車一族，他們的活動(dòng)范圍較大，對(duì)郊區(qū)別墅的接受力漸強(qiáng)。 在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，大批新經(jīng)濟(jì)XX的“富豪階層”聚集，本項(xiàng)目離上海市中心約45分鐘車程，同時(shí)項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美、交通快捷，既享都市之繁華，又享自然田園之風(fēng)光，非常適合新經(jīng)濟(jì)XX的新富豪階層居住、度假、商務(wù)休閑，養(yǎng)精蓄銳。淀山湖板塊則以綠洲江南園為代表的新一代融景別墅為中國(guó)十大關(guān)注別墅，隨著**半島的加入，勢(shì)必掀起淀山湖板塊新一輪開發(fā)居住、度假型別墅的熱潮，占地面積大、風(fēng)光秀麗、旅游度假資源豐富的淀山湖畔必將成為