【正文】 2022/6/1 76 二、案例分析 (一 ) 干洗店商業(yè)定位 1. 市場(chǎng)細(xì)化。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，細(xì)分消費(fèi)客戶群，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)； 2. 連鎖店定位。避免盲目跟風(fēng)，完全按照市場(chǎng)的客觀需求進(jìn)行決策。 3. 市場(chǎng)功能分區(qū)。進(jìn)行客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，充分考慮消費(fèi)者習(xí)慣，即他們對(duì)于衣服的品位如何，生活觀念如何。 4. 初步價(jià)格定位。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析，與周邊同行的價(jià)格進(jìn)行比較，在統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)之上左右浮動(dòng) (不能超過 50％ )。 5. 營(yíng)銷戰(zhàn)略定位。選定營(yíng)銷方式，進(jìn)行廣告策略分析。 6. 外延產(chǎn)品定位。體現(xiàn)連鎖店形象，制定物業(yè)管理。 7. 連鎖店規(guī)模定位。分析需求能力，符合企業(yè)實(shí)力，目標(biāo)以合理為原則，切勿盲目擴(kuò)大。 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 77 二、案例分析 (二 ) 干洗店選址分析 。 。 。 。 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 78 二、案例分析 (三 ) 干洗店選址原則 1. 小區(qū)居民區(qū)入口處或主要交通道路。干洗店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，因此應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線并把握客流規(guī)律。 2. 店鋪面積一般在 30~100m2以內(nèi)。剛開店時(shí)，不妨考慮在大型社區(qū)租個(gè)三五十平方米的鋪面。 3. 干洗店應(yīng)保證開設(shè)在建筑物的底層，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在 3m以上。 4. 有足夠的配電功率、完善的水電和消防設(shè)施等 (額定電壓220V)。 5. 干洗行業(yè)一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)在于衣物的損壞，這要求洗衣與收活兒的人具有很強(qiáng)的責(zé)任心。 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 79 二、案例分析 (四 ) 常規(guī)地址分析 1. 選擇大型居住小區(qū)附近 要了解該小區(qū)的居民類型、生活水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)能力。洗衣店的價(jià)位是否與該小區(qū)的人均消費(fèi)能力匹配 ？洗衣店的位置是否順路很重要？ 2. 選擇工廠、機(jī)關(guān)、商號(hào)集中地段 這些消費(fèi)者多會(huì)選擇店鋪形象好、價(jià)格中上、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良的洗衣店。 3. 選擇車站附近地段 因此在這些地段宜于開設(shè)中低檔洗衣店。車站周圍固定人員多為外地打工人員，此處的洗衣店必須以價(jià)格取勝。 4. 選擇大型服飾商場(chǎng)附近 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 80 二、案例分析 (五 ) 街區(qū)選擇分析 1. 拐角位置。位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生 “ 拐角效應(yīng) ” ，這往往是很理想的干洗店地址。它的優(yōu)點(diǎn)是可以增加櫥窗陳列的面積，兩條街道的往來人流匯集于此，有較多行人光顧。在此開一個(gè)干洗店會(huì)吸引更多的顧客前來消費(fèi)。 2. 三叉路口。在這類位置開的干洗店，從各個(gè)角度看都十分顯眼。但是，處在這一位置的干洗店應(yīng)盡量發(fā)揮其長(zhǎng)處，在干洗店正面入口處的裝潢、店名招牌、廣告招牌、展示櫥窗等要精心設(shè)計(jì)，把過往的客人都吸引過來。 3. 交通方便的地點(diǎn)。干洗店是為千家萬戶服務(wù)的，為了方便四面八方的顧客，選擇交通便利的地址是至關(guān)重要的。另外還要注意附近是否有停車場(chǎng)地。 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 81 三、案例總結(jié)與啟示 店址選擇是否合理 ， 決定著經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn) 。 在選擇店址時(shí) ， 必須了解店面周圍的人口密度和年齡結(jié)構(gòu)等 。 選址應(yīng)該充分考慮便利性原則 ， 即以一個(gè)或多個(gè)住宅小區(qū)為重心 ， 根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定輻射范圍 。 重心確定后 ， 便要根據(jù)既定的選址原則 ， 在社區(qū)范圍內(nèi)尋找合適的鋪面 ， 還要考察該社區(qū)內(nèi)的干洗店數(shù)量 ， 然后再根據(jù)現(xiàn)有情況確定鋪面位置和面積 。 需要提醒的是 ， 干洗是一個(gè)季節(jié)性非常強(qiáng)的行業(yè) ， 往往呈現(xiàn)出 “ 冬暖夏涼 ” 的態(tài)勢(shì) 。 夏天人們穿衣比較單薄 ，需要干洗的衣服不多 ， 很多人都是自己在家里洗一下 。 所以開店的時(shí)候 ， 如何選擇時(shí)機(jī)也是值得考慮的 。 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 82 ? 資料來源： [1]小型干洗店如何選址， 《 華西都市報(bào) 》 。 [2]開辦干洗店的選址建議 案例十 干洗店選址分析 2022/6/1 83 案例十一 飯店選址分析 一、案例背景 商業(yè)飯店的創(chuàng)始人埃爾斯 彌爾頓提出 ， 飯店成功的根本要素是 “ 地點(diǎn) 、 地點(diǎn) 、 地點(diǎn) ” 。 至今 ， 他的這一經(jīng)驗(yàn)之談已經(jīng)為大多數(shù)飯店經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐所證實(shí) ， 也仍然為大多數(shù)人所贊許 。 這里 ， 我們著重看看新建飯店項(xiàng)目地址的選擇 。 2022/6/1 84 二、案例分析 (一 ) 地理位置分析 良好的飯店地理位置的內(nèi)涵會(huì)隨著城市建設(shè)的發(fā)展和飯店經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的需要不斷地發(fā)生變化。 在做經(jīng)濟(jì)型飯店和公寓型飯店的投資可行性研究時(shí)，就不能呆板地照搬飯店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)該具體情況具體解決，形成關(guān)于經(jīng)濟(jì)型飯店、公寓型飯店以及其他類型飯店良好地理位置的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 案例十一 飯店選址分析 2022/6/1 85 案例十一 飯店選址分析 二、案例分析 (二 ) 區(qū)間差異分析 人均 GDP增長(zhǎng)速度越快的區(qū)間，就越有利于新建飯店，尤其是新建城市飯店今后的經(jīng)營(yíng)。 商務(wù)中心或旅客較多的地方也是飯店選址的備選地址 。 2022/6/1 86 (三 ) 交通條件分析 飯店的地理位置決定了住店客人進(jìn)出這個(gè)城市或這個(gè)區(qū)域的便利性；而飯店是否具有良好的 “ 可進(jìn)入性 ” ，則決定了客人進(jìn)出這個(gè)飯店的便利性 。 影響一個(gè)飯店“ 可進(jìn)入性 ” 的因素有很多 。 。 。 。 案例十一 飯店選址分析 二、案例分析 2022/6/1 87 二、案例分析 (四 ) 周邊環(huán)境分析 在選擇飯店地址時(shí)應(yīng)該特別注重飯店周邊環(huán)境。一個(gè)飯店的周邊環(huán)境是否優(yōu)美，對(duì)于飯店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有極為重要的意義。 1. 飯店擬選地址周邊是否存在制約性有害污染源，包括空氣污染源、水污染源、噪音污染源等。如果有這些污染源，而且污染程度較大時(shí)，就不宜作為飯店項(xiàng)目的地址。 2. 飯店擬選地址周邊的自然景觀與人文景觀的觀賞性。觀賞性越好，而且其觀賞性變差的可能性越小，則越適合作為飯店項(xiàng)目的地址。 案例十一 飯店選址分析 2022/6/1 88 二、案例分析 (五 ) 城市發(fā)展規(guī)劃分析 在選擇飯店項(xiàng)目的地址時(shí) ， 不能不了解這個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃 ， 而且對(duì)相關(guān)規(guī)劃可能產(chǎn)生的影響 ， 還必須采取十分慎重的態(tài)度 。 此外 ， 在風(fēng)景名勝區(qū)和一些旅游城市 ， 還必須注意了解相關(guān)區(qū)域的控制性規(guī)劃 。 不少風(fēng)景名勝區(qū)和旅游城市 ， 在特定的區(qū)間對(duì)建筑物的高度都做出了具體規(guī)定 ，以保護(hù)旅游資源的開發(fā)與利用 。 案例十一 飯店選址分析 2022/6/1 89 二、案例分析 (六 ) 土地發(fā)展?fàn)顩r分析 擬選飯店項(xiàng)目的地址如果是在城市內(nèi) ， 應(yīng)該對(duì)相關(guān)地質(zhì)資料進(jìn)行了解；如果是在風(fēng)景名勝區(qū) 、 度假地 ， 常常會(huì)沒有相關(guān)區(qū)域的基本地質(zhì)資料 ， 這時(shí)就有必要進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查 。 案例十一 飯店選址分析 2022/6/1 90 三、案例總結(jié)與啟示 飯店選址需要進(jìn)行以下分析： (1) 地理位置分析。 (2) 區(qū)間差異分析。 (3) 交通條件分析，同時(shí)遵循：忌左側(cè)原則；忌左轉(zhuǎn)原則；忌橋下原則。 (4) 周邊環(huán)境分析。 (5) 城市發(fā)展規(guī)劃分析。 (6) 土地發(fā)展?fàn)顩r分析 。 案例十一 飯店選址分析 2022/6/1 91 ? 資料來源：鄧新華， 《 飯店投資的可行性研究 》 ，湖南師范大學(xué)出版社， 2022年 案例十一 飯店選址分析