【正文】 。 2005年廣州二手房市場季度研究報告之番禺篇番禺區(qū)：大面積物業(yè)稱雄 　　2005年第一季度番禺二手住宅成交均價約2151元/平方米，%、%%，與去年第四季度相比均出現(xiàn)一定幅度的下降，%、%%。 來源：廣州市國土房管局　　番禺的樓市目前已經(jīng)非常明顯的分為了四個板塊：洛溪、華南、鐘村和市橋，每個板塊的樓市的樓盤組成、規(guī)劃、價格等都大相徑庭，其業(yè)主和住戶的來源也不盡相同。 買賣市場分析 　　價格分布較為平衡，其中60%左右的購房者選擇總價在30萬元以下的單位，30%左右的購房者平分30～50萬元住宅市場份額，購買50萬元以上住宅的不到8%； 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　38%的購房者選擇單價在2000～3000元/平方米的二手住宅，30%的購房者選擇3000～4000元/平方米的單位，只有不到3%的人選擇5000元/平方米以上的單位； 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　大部分購房者偏愛中、大戶型的單位，33%的人選擇了70～90平方米的單位，而51%的人選擇了90平方米以上面積的單位，其中26%的購房者選擇超過110平方米的大面積單位。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　洛溪的開發(fā)歷史超過10年，目前仍有多個大型樓盤進行后續(xù)開發(fā)。華南板塊屬于番禺的高檔居住區(qū)，其產(chǎn)品價格也相對較高。鐘村主要以祈福新邨為主要支柱，特別是二手市場更是如此。市橋是番禺政府所在地，屬于區(qū)級中心城區(qū)，住宅產(chǎn)品較為全面，價格個組成也較為多樣化，從低于2000元/平方米的單位到4000元/平方米，甚至5000元/平方米的單位都具有各自的市場。以上各個區(qū)域的客源存在很大差異：洛溪、華南、鐘村板塊購房者主要為廣州市區(qū)的居民；市橋區(qū)域則重要是番禺當?shù)鼐用窈驮诖斯ぷ鞯耐鈦砣藛T； 洛溪板塊 　　主要以麗江花園、廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園、洛溪新城、吉祥花園的單位為主，均價大致在3011元/平方米。 　　總價以20萬元以下的單位為主，總價和市場所占比例成反比，總價越高成交數(shù)量則相對減少。其中總價在20萬以下的單位主要是麗江花園麗字樓、洛溪新城如意花園、海濱花園等樓齡在15年左右的單位，其戶型和規(guī)劃都比較落后。這部分單位的面積主要在在60～90平方米之間；單價基本在2500元/平方米以下；總價在20～30萬元之間的單位基本與20萬以下的單位的特征相同，但樓宇的素質(zhì)較好，像如意花園等樓齡長且外觀陳舊的樓盤已經(jīng)沒有市場，單價也相對高一些，且由于面積相對較大，一般在70～100平方米，甚至更大，因此造成總價提高。那些高于30萬的單位不僅樓齡短，而且樓宇素質(zhì)和組團規(guī)劃等都相對較好，面積基本屬于大戶型單位，一般均在100平方米以上，如麗江花園九如通津、康城居、洛濤南區(qū)等，單價也在3100元/平方米以上了。 　　當?shù)匚飿I(yè)單價從1800～4500元/平方米不等，其中2000～3000元/平方米的單位占4成的市場，主要是麗江花園麗字樓、洛湖居北區(qū)等建成時間較早的組團。3000～4000元/平方米的單位主要是麗江花園康城居、九如通津、華林居，廣州碧桂園和廣州奧林匹克花園等開發(fā)時間在6～8年之間的組團；大于4000元/平方米的單位非常少，集中在近5年才建成的小區(qū)組團中，如洛濤南區(qū)、華進明苑，及廣州奧林匹克花園的部分單位。 　　面積方面，大面積單位占有很大的市場份額，60～90平方米的單位大概占59%，90～110平方米的單位占27%，110平方米以上的單位占14%。這與洛溪寬松的居住環(huán)境有很大關(guān)系，購房者追求居住舒適，且房價相對較低，因此大戶型單位比較受市場歡迎。值得注意的是，由于大面積單位的興起時間并不長，面積和單價的并沒有很緊密的關(guān)系，有的大面積物業(yè)的單價甚至在4300元/平方米以上。 華南板塊 　　華南板塊屬于新興的居住區(qū)，其住宅進入二手市場的時間并不長，也就是近一兩年的時間，因此市場并沒有洛溪和市橋繁榮。主要集中在開發(fā)較早的幾個大型樓盤中，如廣州雅居樂、華南新城、錦繡香江花園、南國奧林匹克花園、華南碧桂園等。其共同的特點是單價較高，一般在3400元/平方米以上，有的樓盤產(chǎn)品中包括別墅，價格則更高，在6000元/平方米以上；面積以大戶型為主，一般在80平方米以上，多數(shù)單位在100平方米以上?？們r較高，40～70萬元是主要的分布空間。這部分單位的購房者多為二次置業(yè)，追求更為舒適的生活空間，因此對于價格的重視程度相對少于選擇在洛溪置業(yè)的購房者。 市橋板塊 　　市橋的二手住宅交易市場已經(jīng)形成冰發(fā)展了一定時期，已形成較良好的氛圍。其中總價在20萬以下，20～30萬元之間的單位各占4成左右的市場，超過40萬的單位非常少。 　　單價方面2500元/平方米以下是主力，約占55%的市場，2500元/平方米以上的單位主要是近年來新開發(fā)的樓盤組團，如東方白云花園、金海岸花園、朗陶居等，而超過3000元/平方米的單位非常少。 　　面積方面，主要集中在75～95平方米的單位，低于70平方米的單位成交較少，120平方米以上的單位成交也相對較多，甚至有的單位超過160平方米。一方面因市場二手住宅市場的單價較低，大面積單位對于總價的影響并不十分明顯，另一方面，置業(yè)者主要以家庭自住為主，大面積單位顯然可以更好地滿足居住需要。 租賃市場分析 　　番禺的租賃市場集中在洛溪和市橋兩處，洛溪的客源主要是在廣州工作的各界人士，偏愛洛溪的居住環(huán)境和較為便宜的房租；市橋則主要是在番禺區(qū)工作的人士，一方面居住環(huán)境較為成熟，一方面距離工作地點較為方便。 　　番禺的租金較為便宜，10～15元/平方米月的單位占4成以上的份額，加上低于10元/平方米月的單位已經(jīng)占了6成以上市場，而高于20元/平方米月的單位只占10%左右。 來源：滿堂紅地產(chǎn)　　番禺住宅面積一般都在50平方米以上，以2房以上的單位為主，因此租賃市場也不可避免的表現(xiàn)出此方面的特征。45～90平方米的單位占7成的市場，而45平方米以下的單位只有6%左右，而90 平方米以上的單位由于客源受限，租金的總價較高，占1/4市場。 來源：滿堂紅地產(chǎn)洛溪板塊 　　洛溪的物業(yè)租金均價約在14元/平方米月左右。以10～15元/平方米月的單位為主，約占50%左右，主要是麗江花園的麗字樓、康城居，面積在65～75平方米之間，租金總價一般在1000元/月以下。同時15～20元/平方米月的單位也占30%左右，主要是麗江花園的華林居、九如通津、康城居等組團，另外廣州碧桂園、和廣州奧林匹克花園也有部分單位，面積在80平方米以下，其租金一般在1500元/月以下。而10元/平方米月以下的單位包括洛溪新城的房改房，以及麗江花園麗字樓的部分單位。 市橋板塊 　　 　　市橋的物業(yè)租金分布較為分散，從6～20元/平方米月均有，均價約在14元/平方米月左右。以15元/平方米月以下的單位居多，占了8成以上的市場，包括部分樓齡較長的房改房，這部分租金的較低，一般只在10元/平方米月以下；商品房的價格則稍高，如德福樓、東暉園、開陽閣等。價格在15元/平方米月以上的單位則主要是近年來新建的樓盤，如番禺奧林匹克花園、金海岸花園等， 華南板塊 　　華南板塊的租賃市場并不熱鬧，主要以買賣為主。成交較多的有華南碧桂園、廣州雅居樂花園、南國奧林匹克花園和錦繡香江花園等。與其他板塊相比，該板塊的租金較高，每個樓盤的租金也不盡相同。如廣州雅居樂的租金一般為18～23元/平方米月，南國奧林匹克花園的租金則在16～25元/平方米月之間，錦繡香江則是從15～38元/平方米月不等，華南碧桂園則相對低一些，在22元/平方米月以下。