【正文】 場所。 德福廣場 620，000平方尺 895， 576 623， 473 227 458 旅游 名牌服飾、化妝品、珠寶首飾、電器 內(nèi)地赴港旅游者 陽光大道： 化妝品及時尚飾品； 黃金大道： 金飾； 電訊廊： 電訊產(chǎn)品 綠楊坊 170，000平方尺 167， 359 111， 763 59 生活 休閑 家人團聚、餐飲、休閑 出游家庭、朋友小群體 地下： 餅屋、美食、時裝、珠寶； 一樓： 精品屋、書店、玩具、文具； 二樓： 酒樓 一樓關(guān)連 平臺 上有銀行、超市、診所、地產(chǎn)公司、幼稚園等。 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃要立足于整個城市和區(qū)域的發(fā)展，以實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的整合為原則，避免貪大求多、過分聚集和重復(fù)建設(shè) ?地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃要立足于整個城市和區(qū)域的發(fā)展。 將地鐵站點附近傳統(tǒng)商業(yè)街、城市中心區(qū)、名勝古跡、旅游景區(qū)及市郊新興商業(yè)中心區(qū)作為重點， 結(jié)合地鐵站點所處的社區(qū)劃分進行布局。 ?地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃應(yīng)該以實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的整合為原則。 地鐵商業(yè)具有區(qū)域性，在規(guī)劃站點周邊商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、規(guī)模、業(yè)態(tài)和檔次時要充分考慮地鐵線路的走向、站點所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、消費群體分布和購買力水平、現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點狀況、交通設(shè)施條件等，避免貪大求多、過分聚集和重復(fù)建設(shè)。 ?地鐵商業(yè)開發(fā)規(guī)劃要與商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。 注重“大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經(jīng)營與專業(yè)經(jīng)營”相結(jié)合。 2022 年 9 月前廣州地鐵站點周邊大型商場調(diào)整情況 店名 停業(yè)或調(diào)整時間 轉(zhuǎn)型內(nèi)容 臨近的地鐵站名 北京華聯(lián)商廈 2022年 1月停業(yè) 從百貨公司轉(zhuǎn)型為集購物、餐飲、休閑于一體的購物商廈 公園前站 億安購物商城 2022年 5月調(diào)整 從百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U式的購物廣場 ,具購物餐飲功能 海珠廣場站 中泰百盛廣場 2022年初調(diào)整 縮小經(jīng)營面積增餐飲、娛樂功能 廣州東站 廣百世紀(jì)超市 2022年 7月調(diào)整 在生鮮超市基地上增加精品百貨商品 ,改名為廣百百貨超市 鷺江站 麗的百貨 2022年 7月底停業(yè) 從百貨公司轉(zhuǎn)型為租賃式的購物廣場 ,集購物、餐飲于一體 公園前站 家盈超市 2022年 8月停業(yè) 縮小經(jīng)營面積調(diào)整商品結(jié)構(gòu) 江南西站 地鐵商業(yè)發(fā)展遵循的規(guī)律 廣州地鐵商業(yè)因為是“摸著石頭過河”，在規(guī)模和業(yè)態(tài)選擇上盲目地發(fā)展大型百貨和大型超市，此后不得不予以調(diào)整 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)模式初探 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 深圳地鐵 4號線開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗借鑒 運作核心原則： ? 深圳市政府將地鐵修建與沿線土地開發(fā)合成為BOT項目轉(zhuǎn)讓給香港地鐵公司， 地鐵公司通過沿線物業(yè)的增值來平衡地鐵運營的巨大虧損。 土地運轉(zhuǎn)模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 模式一： 土地出讓步驟： ? 政府用剩余法評估未有地鐵情況下的土地價值（實際操作中，可預(yù)先調(diào)研地鐵因素對某一片區(qū)地價的影響幅度，如深圳四號線的建成對特區(qū)外龍華地區(qū)沿線周邊地價的增值幅度 約為增值后總地價的 40%）； ? 地鐵公司按出讓屆時未有地鐵因素前提下的地價評估值向政府交納協(xié)議地價，獲取土地使用權(quán)； ? 地鐵公司對土地進行開發(fā)或者拍賣給開發(fā)商。 基于香港地鐵土地開發(fā)經(jīng)驗下的深圳地鐵 4號線沿線土地創(chuàng)新出讓模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 土地出讓步驟： ? 政府和地鐵公司建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系； ? 在一定土地范圍內(nèi)，由政府和地鐵公司統(tǒng)一規(guī)劃、策劃、以及統(tǒng)一開發(fā) ? 由政府國土部門招標(biāo)沿線土地開發(fā)權(quán)（亦可采用拍賣或掛牌方式） ? 政府與地鐵公司參與招標(biāo)地價的利潤分配 。因為地價是市場真實反映，不存在評估問題，只是政府與地鐵公司分成需要確定。例如，龍華土地出讓價格因地鐵因素而增值的幅度大約為 40%，所以確定地價分成比例為 6： 4。政府獲得地價并不減少，和開發(fā)商是一個雙贏的結(jié)果。 模式二： 基于香港地鐵土地開發(fā)經(jīng)驗下的深圳地鐵 4號線沿線土地創(chuàng)新出讓模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 深圳地鐵 4號線沿線土地出讓模式選擇 土地出讓原則： ? 土地出讓須符合國家的土地管理政策（經(jīng)營性土地必須招拍掛）； ? 雙方互惠、互利、共贏； ? 充分利用和開發(fā)土地，使土地與地鐵經(jīng)營進入良性循環(huán)。 綜合考慮： 深圳地鐵 4號線沿線土地出讓方式選擇模式二，這既不違法國家有關(guān)土地出讓政策的實質(zhì)精神，又實現(xiàn)了政府與開發(fā)商的雙贏。所以此種土地開發(fā)操作模式是值得國內(nèi)實踐和推廣的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 三種軌道沿線物業(yè)開發(fā)模式 一、地鐵沿線物業(yè)三種開發(fā)模式 自行開發(fā) —— 政府將土地出讓給地鐵公司，自行成立房地產(chǎn)開發(fā)公司進行物業(yè)開發(fā) 重組合營開發(fā) —— 政府將土地協(xié)議出讓給地鐵公司，地鐵公司與國有企業(yè)重組成立房地產(chǎn)開發(fā)公司進行物業(yè)開發(fā) 聯(lián)合開發(fā)（ TJD） —— 政府將土地以協(xié)議方式給地鐵公司，地鐵公司定向或公開招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，地鐵參與物業(yè)開發(fā)利潤分成 自行開發(fā)物業(yè) — 金道花園 聯(lián)合開發(fā)物業(yè) — 青衣城 物業(yè)開發(fā)模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 模式一：地鐵自行開發(fā) 政府 地鐵 統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地 物業(yè)開發(fā) 物業(yè)銷售 物業(yè)管理和經(jīng)營 繳納地價 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 模式二：地鐵重組合營開發(fā) 政府 地鐵 統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；甄選國有企業(yè) 國有房地產(chǎn)企業(yè) 重組開發(fā)企業(yè) 物業(yè)開發(fā) 物業(yè)銷售 物業(yè)管理和經(jīng)營 繳納地價 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 模式三：聯(lián)合開發(fā)（ TJD）模式 政府 地鐵 物業(yè)開發(fā)利潤分成； 物業(yè)管理和經(jīng)營 統(tǒng)一規(guī)劃；政策優(yōu)惠；出讓土地；協(xié)助招標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 物業(yè)規(guī)劃；開發(fā)計劃；招標(biāo)開發(fā)商；簽訂合同 繳納地價；物業(yè)開發(fā)；物業(yè)銷售；利潤分成 地鐵 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 地鐵沿線三種物業(yè)開發(fā)模式優(yōu)劣勢、效果預(yù)測和風(fēng)險比較 —— 聯(lián)合開發(fā)（ TJD）模式是最佳的物業(yè)開發(fā)模式 模式一：自行開發(fā) 模式二：重組合營開發(fā) 模式三：聯(lián)合開發(fā)（ TJD） 深圳地鐵具有條件的評判 缺少資金 不具有物業(yè)規(guī)劃設(shè)計能力、缺乏物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗 合作協(xié)調(diào)難度大 缺少資金，有部分資金壓力 協(xié)商及制訂招標(biāo)文件的能力 開 發(fā) 效 果 ?自行開發(fā)物業(yè)價格較低、銷售不理想 ?自行開發(fā)物業(yè)檔次低、管理較差 ?沒有實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)價值的最大化 ?物業(yè)開發(fā)利潤分成不確定 ?因雙方合作原因，造成協(xié)調(diào)成本，項目可能進展不順利 ?地鐵公司參與物業(yè)開發(fā)投入人力、財力較大，影響地鐵建設(shè) ?有明確的物業(yè)開發(fā)利潤分成 ?香港地鐵成為第一個盈利的地鐵公司，政府無需投入資金 ?深圳 4線靠沿線土地開發(fā)，政府不需要投入建設(shè)資金 風(fēng) 險 判 斷 ?地鐵公司面臨交納地價、建設(shè)資金的風(fēng)險 ?物業(yè)開發(fā)檔次低、周邊配套跟不上 ?物業(yè)開發(fā)滯后，土地閑置，地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)無法“四同步” ?地鐵公司面臨重組資金壓力 ?物業(yè)分成比例不明確，無法保證地鐵分成利潤 ?如果開發(fā)的利潤率過低，那存在開發(fā)商是否愿意參與物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 在政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，以地鐵公司作為物業(yè)開發(fā)的主導(dǎo)者，負(fù)責(zé)沿線土地規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)商的招標(biāo) 聯(lián)合開發(fā)操作流程分析 地鐵綜合開發(fā) 操作主體 承擔(dān)工作 地鐵規(guī)劃 地鐵 編制總綱規(guī)劃藍圖 取得土地 地鐵 對土地及物業(yè)進行規(guī)劃 預(yù)測收益 政府 地鐵 政府 地鐵 審批藍圖 取得藍線 地鐵 預(yù)測客流及物業(yè)收益 審批藍圖 ， 取得藍線 制定發(fā)展計劃 根據(jù)市場情況 ， 制定計劃 招標(biāo) 前期規(guī)劃階段 地鐵 開發(fā)商 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)指標(biāo) 、 利潤分成等方面進行招標(biāo) 確定發(fā)展商 物業(yè)開發(fā) 開發(fā)商 物業(yè)詳細(xì)規(guī)劃 、 設(shè)計 、 策劃 、 建設(shè) 物業(yè)發(fā)展階段 物業(yè)經(jīng)營、管理階段 物業(yè)利潤分成 、 移交 開發(fā)商 地鐵 物業(yè)銷售 、 利潤分成 、 物業(yè)移交 物業(yè)經(jīng)營 、 管理 地鐵 持有物業(yè)良好經(jīng)營 、 高效物業(yè)管理 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 在聯(lián)合開發(fā)模式下，地鐵公司在地鐵沿線物業(yè)開發(fā)過程中需承擔(dān)起主導(dǎo)者的職責(zé) 主體 土地出讓 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及公開招標(biāo) 物業(yè)開發(fā)監(jiān)理及銷售 物業(yè)經(jīng)營及管理 政府 ?制訂總體規(guī)劃 ?評估土地價值 ?協(xié)商、確定土地出讓量、土地出讓價格、土地位置 ?審核并改變規(guī)劃 ?評估改變規(guī)劃應(yīng)補交的地價 ?從中標(biāo)的開發(fā)商中收取“交通用地”到“經(jīng)營性用地”的補交地價 政府角色 ?主導(dǎo)者 ?協(xié)調(diào)者 地鐵 ?盤點土地資源 ?量化預(yù)測土地需求量 ?協(xié)商、確定土地出讓量、土地出讓價格、土地位置 ?對物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃 ?制訂物業(yè)技術(shù)要求、設(shè)計要求 ?制訂招標(biāo)文件 ?公開招標(biāo) ?甄選開發(fā)商、簽訂開發(fā)協(xié)議 ?對物業(yè)建設(shè)進度把控，與地鐵建設(shè)進度相協(xié)調(diào) ?監(jiān)管地鐵建設(shè)與物業(yè)建設(shè)的技術(shù)等方面的難點 ?物業(yè)利潤分成 ?經(jīng)營性物業(yè)移交 ?經(jīng)營所接收的物業(yè) ?對地鐵物業(yè)進行管理 地鐵角色 ?協(xié)調(diào)者 ?主導(dǎo)者 ?監(jiān)管者 ?主導(dǎo)者 開發(fā)商 ?開發(fā)商遞交投標(biāo)文件 ?簽訂物業(yè)開發(fā)協(xié)議 ?開發(fā)商補交地價 ?進行物業(yè)開發(fā)、資金投入、監(jiān)理 ?物業(yè)竣工驗收 ?物業(yè)營銷 ?物業(yè)利潤分成 ?經(jīng)營性物業(yè)移交 開發(fā)商角色 ?參與者 ?主導(dǎo)者 ?參與者 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 THANK YOU ! . 1