【正文】 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 第十六條 評估方法 基本方法有： 成本法、收益法、市場法 檢查中的案例 ?沒有說明所選用評估方法的理由，評估方法選用不適當(dāng)。 ? 案例 A：對商務(wù)房產(chǎn)通常要考慮采用市場法和收益法評估，開源房地產(chǎn)評估報告采用成本法評估房產(chǎn)，沒有說明理由，也沒分析。 ? 案件 B：交運(yùn)發(fā)展有限公司企業(yè)價值評估報告中說到收益法不適用， 但企業(yè)以前年度利潤不錯，也比較穩(wěn)定，為什么不適用，沒有說明。 ? 案例 C： 電磁屏蔽室廠改制評估采用成本法，選用成本法的理由過于簡單，不能合理說明收益法不適用 。 評估方法 成本法思路：任何一個精明的潛在投資者，在購置某項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需的成本。 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 評估方法 成本法的運(yùn)用涉及四個基本要素 資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的實體性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 評估方法 資產(chǎn) 評估值 = 資產(chǎn)的 重置成本 — — — 資產(chǎn)的 實體性貶值 資產(chǎn)的 經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的 功能性貶值 成本法的基本公式 評估方法 收益法思路： 任何一個理智的潛在投資者，在投資于某一項資產(chǎn)時所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報，即收益額。是以利求本的思路。 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 評估方法 收益法的運(yùn)用涉及三個基本要素 被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益 折現(xiàn)率或資本化率 取得收益的持續(xù)時間 評估方法 收益法的應(yīng)用前提 （ 1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； （ 3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 評估方法 收益法的基本程序 （ 1）收集并驗證與評估對象未來收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢，以及經(jīng)營風(fēng)險等； （ 2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益； （ 3）確定折現(xiàn)率或資本化率； （ 4）將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； （ 5）分析確定評估結(jié)果。 評估方法 收益法的具體方法 （ 1）純收益不變（收益永續(xù)，收益年限有限）； （ 2）純收益在若干年后保持不變； （ 3）純收益按等差級數(shù)變化； （ 4）純收益按等比級數(shù)變化； （ 5）已知未來若干年后資產(chǎn)價格。 評估方法 收益法的預(yù)期收益 收益有凈利潤和凈現(xiàn)金流量兩種基本形式，一般而言應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量。 凈現(xiàn)金流量有息前和息后兩種 凈現(xiàn)金流量 —— 股權(quán)自由現(xiàn)金流量； 息前凈現(xiàn)金流量 —— 企業(yè)自由現(xiàn)金流量； 評估方法 收益法的預(yù)期收益預(yù)測 第一步：評估基準(zhǔn)日審計后企業(yè)收益的調(diào)整。 第二步：預(yù)期收益趨勢的總體分析和判斷。 第三步：預(yù)期收益測算。 第四步：收益預(yù)測基本完成后，對預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行檢 驗。 （包括歷史平均趨勢比較，敏感因素分析， 收入與成本費(fèi)用變化的一致性檢驗等） 評估方法 收益法的折現(xiàn)率 產(chǎn)生收益流資產(chǎn)的價值年收益流折現(xiàn)率 ?r評估方法 收益法的折現(xiàn)率 折現(xiàn)率通常由以下兩部分組成： 無風(fēng)險報酬率 —— 如：國庫券利率 風(fēng)險報酬率 —— 要考慮經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等。 風(fēng)險報酬率可以采用風(fēng)險累加法計算，也可以采用 β 系數(shù)法計算。 評估方法 收益法運(yùn)用中應(yīng)注意 保持收益額與折現(xiàn)率口徑一致 評估方法 市場法思路： 任何一個正常的潛在投資者，在購置某項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 評估方法 市場法的運(yùn)用需要滿足兩個基本前提條件 要有一個活躍的公開市場 要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動 評估方法 市場法運(yùn)用中的具體方法 現(xiàn)行市價法 市價折扣法 功能價值類比法 價格指數(shù)調(diào)整法 成新率價格調(diào)整法 市場售價類比法 價值比率法 間接比較法（如：基準(zhǔn)地價修正法） 選用的評估方法及其理由 (案例三） 評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和收益法。 一般認(rèn)為技術(shù)的價值特別是高科技成果的價值用成本法很難反映，因為該類資產(chǎn)的價值通常主要表現(xiàn)在高科技人才的創(chuàng)造性智力勞動，該等勞動的成果很難以勞動力成本來衡量?；谝陨弦蛩?，本次評估沒有采用成本法。 市場法在資產(chǎn)評估中，不管是對有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)的評估都是可以采用的，采用市場法的前提條件是要有相同或相類似的交易案例，且交易行為應(yīng)該是公平交易。結(jié)合本次評估技術(shù)的自身特點及市場交易情況，據(jù)我們市場調(diào)查及有關(guān)業(yè)內(nèi)人士的介紹，目前國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，本次評估由于無法找到可比的歷史交易案例及交易價格數(shù)據(jù)，故市場法也不適用本次評估。 由于以上評估方法的局限性，本次評估采用了基于預(yù)期收益的方法，收益法。收益法是指分析評估對象預(yù)期將來的業(yè)務(wù)收益情況來確定其價值的一種方法。 資產(chǎn)評估報告 評估依據(jù) 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報告 》 第二十一條 評估依據(jù) 依據(jù)列示不完整 列示的依據(jù)缺乏針對性 已經(jīng)廢止的文件仍舊作依據(jù)列示 問題案例舉例： 評估依據(jù) 對于使用模版，要檢查與本項目的相關(guān)性。 在評估過程中記錄和歸集實際使用的依據(jù)。 解決方案： 評估基準(zhǔn)日 評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約 定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告 應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點考慮因素。 評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點，也可以是過去 或者將來的時點。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報告 》 第二十條 特別事項說明 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報告 》 第二十六條 特別事項說明 ?產(chǎn)權(quán)瑕疵； ?未決事項、法律糾紛等不確定因素； ?重大期后事項； ?在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 評估程序?qū)嵤┻^程 評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。 摘自 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報告 》 第二十三條 :13806198617 EMAIL: