【正文】 盤前期均價，建議樓層差價為20元/層。建議本項目裝修后價格上浮500—800元/㎡，即裝修房銷售均價為5450—5750元/㎡（套內(nèi)面積、裝修房）。營銷理念是一個住宅項目的靈魂所在，它要求項目質(zhì)素和建筑品質(zhì)滿足它，是項目營銷推廣的主線，應(yīng)最大限度地體現(xiàn)其精髓。設(shè)計原則：①充分體現(xiàn)項目所處區(qū)域及基礎(chǔ)質(zhì)素方面的競爭優(yōu)勢。②體現(xiàn)“高品質(zhì)酒店式公寓”形象，滿足項目定位的需求。③形式新穎，言簡意賅，有利于項目的營銷推廣。營銷理念：品質(zhì)、價值、特質(zhì)理念解釋：①品質(zhì)：突出項目的產(chǎn)品定位“高品質(zhì)、高抗跌性、高投資回報酒店式公寓”，體現(xiàn)項目所處CBD核心區(qū)域應(yīng)有的中高檔品質(zhì)。②價值：更多地從“地段”上體現(xiàn)項目所處區(qū)位無可比擬的優(yōu)勢，解放碑核心商圈的“硬核”，配套共享、服務(wù)延伸、升值潛力無限，居住、投資無出其右。③特質(zhì)：體現(xiàn)本項目與眾不同的素質(zhì)特點：高抗跌性及高投資回報。強調(diào)開發(fā)商對業(yè)主的誠意：努力做到為業(yè)主的經(jīng)營“預(yù)期”。6. 基本銷售體系房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利潤的必由之路，由專業(yè)的銷售代理公司,運用規(guī)范的銷售體系進行全程銷售代理，將會給本項目帶來更高的銷售價值，將加速該項目的資金回籠速度及銷售進度。 銷售執(zhí)行信息反饋定期調(diào)整銷售結(jié)束 銷售計劃及周期安排應(yīng)根據(jù)項目的實際狀況與市場環(huán)境趨勢，保證項目的順利銷售。綜合考慮：本項目的體量較小、所處區(qū)域的消費受眾群體有一定的購買力、房屋出租市場相對比較活躍、項目周邊的競爭狀況及宏觀房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展等因素，對本項目的銷售周期作如下預(yù)期：總銷售周期為：6個月引導(dǎo)期 強銷期 持續(xù)期銷售時期 3個月 1個月 2個月工程建設(shè)進度有充分配合相應(yīng)各種促銷措施有效出臺廣告宣傳配合到位。預(yù)售準備完成100%工地形象有較快進展地盤進一步完善市場信息把握更加全面所有宣傳廣告到位同期針對銷售培訓(xùn)到位銷售渠道通暢VI設(shè)計完成售樓處完工圍墻廣告完工地盤大型路牌到位售樓部內(nèi)部準備完善銷售組織演練合格預(yù)售證到位初步廣告宣傳到位銷售條件 銷售目標 認購50%左右 累計銷售70—90% 累計銷售95%以上（商業(yè)物業(yè)完成85%，車庫除外） 銷售價格 原則上按原定價格執(zhí)行，但可能需視前期銷售情況作出相應(yīng)調(diào)整。銷售監(jiān)控目的是對各個銷售周期的控制，在某個銷售周期內(nèi)達到一定銷售量時，應(yīng)對營銷策略做出相應(yīng)調(diào)整，比如：廣告投放、促銷方法等，以便應(yīng)對市場的變化。周期條件認購（銷售）量/推出量≥80%認購（銷售）量/推出量≥50%認購（銷售）量/推出量≤30%監(jiān)控引導(dǎo)期加推單位按時進入強銷期加強營銷組合完善項目包裝調(diào)整加價幅度進入強銷期分析原因完善自身包裝著重工程建設(shè)工作調(diào)低加價幅度推遲正式發(fā)售時間強銷期調(diào)整廣告宣傳力度加推后期單位快速進入持續(xù)期加大宣傳力度正常進入持續(xù)期暫停廣告宣傳總結(jié)銷售不佳原因另謀整體營銷思路暫緩加價幅度持續(xù)期適量廣告宣傳配合繼續(xù)持續(xù)期銷售尋找原因調(diào)整營銷思路暫停廣告宣傳總結(jié)銷售不佳原因另謀整體營銷思路暫緩加價幅度根據(jù)我司以往操作項目的經(jīng)驗，銷售過程應(yīng)遵循一定的組織構(gòu)架，才能保障銷售過程按計劃進行，同時對實際情況作出快速的調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，我司制定出一個適合本項目具體特點的銷售組織構(gòu)架。銷售隊伍崗位安排營銷相關(guān)隊伍職責分工銷售人員業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)客戶管理系統(tǒng)簽訂買賣合同的程序銷售作業(yè)指導(dǎo)書銷售模擬演練模模式組建銷售隊伍銷售培訓(xùn)體系現(xiàn)場紀律客戶接待客戶跟蹤模模式客戶分配標準獎勵與淘汰機制地盤管理條例制定與實施模模式嚴格的現(xiàn)場管理地盤管理文件夾模模式個人銷售文件夾模模式完整的銷售檔案建立經(jīng)濟激勵模模式精神激勵模模式表現(xiàn)方法模模式建立有效激勵機制廣告宣傳是在銷售階段計劃及項目工程進度的指導(dǎo)下統(tǒng)一安排，因為各個銷售階段各有不同的受眾客戶及受眾心理，同時項目的工程進度也會影響廣告投放的效果。銷售階段方式選擇廣告效果廣告內(nèi)容引導(dǎo)期主要方式：形象廣告①在項目所處區(qū)域內(nèi)形成“初始認知”②在受眾群體中形成項目即將面市的信息并形成部分目標客戶②開發(fā)商的達到一定的認知度①戶外廣告：形象廣告、突出項目營銷理念②形象墻、展板：大型噴繪項目地理位置圖及項目介紹物業(yè)管理及其介紹項目規(guī)劃介紹輔助方式：媒體廣告①報紙廣告：圖文報道與軟性文章相結(jié)合，突出本項目營銷理念及主推項目相對其它樓盤的競爭優(yōu)勢②電視廣告：電視新聞，報道項目規(guī)劃介紹、項目競爭優(yōu)勢強銷期主要方式：媒體廣告開盤活動①促使意向性較強的客戶下定成交②制造項目熱銷氛圍，吸引更多客戶③進一步擴大樓盤及開發(fā)商的影響力①報紙硬性廣告：項目介紹、軟性文章②開盤推廣廣告：開盤信息廣告③電視新聞：項目賣點介紹及競爭優(yōu)勢④開盤活動：開盤典禮輔助方式：促銷活動戶外廣告①戶外橫幅：項目賣點簡介，相關(guān)優(yōu)惠信息②業(yè)主聯(lián)誼會：內(nèi)容及程序?qū)脮r提供③促銷活動：根據(jù)不同銷售時機適時舉行④公關(guān)活動：對工程進度、開發(fā)商形象等業(yè)主關(guān)心的問題舉行相關(guān)活動跟進期促銷活動報紙廣告達到預(yù)期銷售目標①公關(guān)活動：竣工典禮②報紙廣告：突出成熟社區(qū)和完善配套我司對渝中區(qū)特別是解放碑商圈進行了為期一周的市場調(diào)查之后，基于本項目所在區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀、區(qū)域樓盤銷售狀況，就全市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、市場需求及消費傳統(tǒng)、區(qū)域同業(yè)競爭、項目自身質(zhì)素、項目營銷定位、基本銷售體系等六個方面進行簡要分析，形成本提案。由于本案并非項目策劃報告，暫無法對市場分析、項目系統(tǒng)定位、宣傳包裝方案、具體營銷推廣策略、銷售執(zhí)行系統(tǒng)進行詳細的闡釋。請斧正。重慶正龍房地產(chǎn)交易有限公司 2005年3月17日41 / 42前 言我公司在近期對本項目及周邊區(qū)域進行初步了解后，憑借我司市場部長期積累的渝中區(qū)特別是解放碑商圈住宅市場調(diào)查資料，由策劃部實地勘察，綜合分析市場需求狀況和同業(yè)競爭狀況，草擬本案。本案著重闡述了三方面內(nèi)容：區(qū)域的住宅市場狀況分析、本項目的相關(guān)銷售定位和本項目營銷操作建議。由于本案并非項目策劃報告，因此無法對市場分析、項目系統(tǒng)定位、宣傳包裝方案、具體營銷策略、銷售執(zhí)行系統(tǒng)進行詳細的闡釋，僅能提出一個不夠成熟的操作思路，不夠詳盡之處望見諒。